綠地控股9筆美元債尋求展期 債務重壓下的房企如何自救？

距離2022年結束僅有不足兩月時間，焦灼了一年多的房企債務問題仍未得到有效解決。“好消息沒來，壞消息沒停。”這是不少地產業內人士最真實的感受。

11月第一天，民營房企示范生旭輝控股發布公告，宣布暫停支付境外融資安排項目下所有應付的本金和利息，將對公司境外債進行全盤統籌，對債務結構和久期進行重新安排，以時間換空間，讓公司能持續經營下去。

就在同一日，上坤地產發布公告，宣布到期美元債未獲得展期，將導致公司2023年到期13.5%的優先票據出現交叉違約;三巽集團也發布公告表示，接獲債權人的清盤呈請，涉720萬港元財務咨詢服務費未支付。而在此前一日，綠地控股才發布公告對旗下9筆美元債尋求展期。

根據上海票據交易所信息顯示，目前房企中資美元債違約形勢嚴峻，前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家;涉券規模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

相比違約，能主動尋求展期并成功展期似乎是當下房企應對債務壓力的較好選擇。

據不完全統計，從去年下半年至今，提出債券展期的房企數量不斷增加，截至11月2日，已有35家房企對旗下債券計劃展期或展期成功。

這些房企中，有的曾是房企銷售排行榜上位列前十的企業，有的曾是被譽為行業“黑馬”的千億房企，有的則是為了實現地產“淘金夢”而搬遷總部奔赴上海、奔赴港交所上市的后起之秀……但如今，這些亮眼的標簽在債務重壓下黯然失色。

從企業性質來看，展期的房企大多數是民營房企，但也有個別具有國資背景的企業，例如綠地控股。

10月31日，綠地控股發布公告稱，擬對2022年~2024年到期的這9只美元債就展期事項發起同意征求。綠地控股希望能征求投資者同意，將該公司2023年6月到期6.65%的一只美元債展期一年，其余債券展期兩年，展期期間票息不變。而在此之前，綠地控股已經償還4只美元債，合計總金額36.9億美元。

綠地控股財務部總經理吳正奎在投資者電話會中透露，國資委及國有股東，過往對綠地控股有過多次的支持，但公司首先要承擔起企業的主體責任，必須通過市場化的方式來解決債務問題。

截至目前，房企對旗下債券的展期行為基本都能獲得債權人通過，但也有少數房企美元債展期失敗，例如上坤地產。11月1日，上坤地產公告表示，由于延期兌付申請未獲通過，其發行的2023年到期、利率13.5%優先票據出現交叉違約，目前公司股票已經停牌。

從房企展期情況來看，不少房企展期期限均為一年。一位出險房企內部人士表示，之前大家都以為市場的疲軟是短期的，所以想以時間換空間，但是從當前形勢來看，市場的持續疲弱超出了很多人的預期，一年時間可能并不足以讓房企改善流動性緊張的局面。

“轉眼間，一些房企展期后就又到了兌付時間，資金還是不夠，所以這時候很多房企就開始對債務做整體重組了。”上述人士表示。

事實確如其所說。去年第一批提出展期的房企如今再次到了債務兌付的時間，但目前市場環境下，融資渠道不通，銷售未見明顯起色，房企流動性在短期內并未改善，現金流依然緊繃。于是，部分房企開始二次展期。

今年9月，恒大地產曾調整“20恒大04”債券的利息支付時間，這已經是該筆債券第二次展期，最終獲得通過。此外，富力地產旗下“16富力04”這筆債券也在今年提出過二次展期，最終獲得通過。不僅如此，富力地產還將旗下10筆美元債涉及近50億美元的債務整體展期兩到三年不等。

但并非所有的房企都能像富力地產一樣將債務整體展期并獲得通過。部分房企在展期之外，選擇聘請專業機構，推進整體債務重組方案，例如世茂集團、龍光地產、弘陽地產，包括近日公告暫停支付境外債本息的旭輝控股。

但這條路并不好走，從世茂集團、龍光地產內部人士反饋的信息來看，目前仍處于與債權人的溝通之中，還未有實質性突破和進展。

“房企化債核心在于銷售。”在一位證券研究員看來，房企化解債務問題涉及方面廣，各方利益不好協調，要想推動債務重組成功，核心還是要房地產市場銷售恢復。當下，房企還是應該從自身經營業務出發，想方設法解決銷售難的問題，利用銷售回款來增厚現金流。

目前，房企銷售整體復蘇力度較弱。從中指院發布的前10月TOP100房企銷售額同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個百分點，降幅連續5個月收窄，但收窄幅度均沒有超過2個百分點。

雖然房企整體銷售恢復乏力，但個別民營房企銷售端在逐步回暖。以中梁控股為例，其9月和10月連續兩個月銷售環比提升幅度在30%~50%，回款與銷售比實現了95%以上。

(　付珊珊)