青年公寓，租賃市場的下一匹“黑馬”？

文章 | 空間秘探，作者 | 鄭佳鈮

(相關資料圖)

互聯網大廠企業員工，最近在微信朋友圈、抖音、小紅書等平臺上凡爾賽最多的是 " 房子 "，不是買的房子，而是租的公寓。300 元一個月，在廣州市中心就能租到的一室一廳，你能想象嗎？

大廠福利，公寓租金僅為市場價 1 折

" 曬房 " 的緣起，是廣州的特賣電商唯品會，投資 1.2 億元在市中心核心地段改造 672 套公寓并交付給員工入住，而租金僅為市場價的 1 折。

空間秘探了解獲悉，該公寓名為 " 唯家公寓 "，而租金僅以市場價的 1 折的超低價租給自家員工，平均價格也就 300 元 / 月左右。據了解，入住唯家公寓的員工中，95 后占比 6 成以上，剛畢業的大學生入職后也會獲得抽簽入住的資格。" 唯家公寓 " 這一企業員工宿舍型公寓中不僅內部給唯品會企業基層員工入住，不少中高層白領也會居住于此，作為企業福利，租金遠低于市場價格。

無獨有偶，今年 5 月 4 日，京東高調宣布 " 京東青年城 " 正式啟動，這一項目是京東計劃花費超過 60 億元所建起近 4000 套可拎包入住的員工公寓項目。據悉，這其中，包括了中高階級的員工入住，還特別為初入職場的實習生準備了千余套公寓，以緩解他們從學校到職場的住宿壓力。預計租金價格約為市場價格的一半。

近年來，受綜合因素的驅動，租賃市場許多潛在的板塊被不斷挖出，以年輕群體為主導的青年公寓這一細分市場被充分激活，如藍領公寓和白領公寓，都可以納入這一范疇，相比于服務式高端公寓，藍領公寓和白領公寓這類的青年公寓主打一個價格親民，價格親民，公寓產品品質卻越來越好，自然會受到市場青睞。

目前，國內已經有專門運營此類項目的企業出現，并推出了一系列標桿型項目。從市場來看，青年公寓屬于亟待開發的一片 " 藍海 "。

國內很多公寓運營商，也從綜合類公寓逐步轉向更精準的公寓產品方向來。例如，細分領域第一的安歆公寓，專注為企業員工提供全方位住宿產品，覆蓋白領公寓 , 合租公寓 , 藍領公寓等等，并針對企業基層、中層、高層，分別提供不同的長中短期酒店式、連鎖化、專業性的 " 一站式 " 住宿服務。在各產品線的配比方面，定位藍領公寓的樂寓占比達到 90% 以上。

此外，魔方公寓，憑借 " 自身增長 + 整合并購 " 雙軌并驅的發展模式，以多款公寓產品切入該租賃細分市場，它不僅為都市白領提供長期獨立居住的標準化解決方案。還在鞏固白領公寓市場優勢基礎上，大力推進藍領公寓細分市場的城市布局，并推出品牌—— 9 號樓公寓。目前，9 號樓公寓規模及影響力將持續提升，已經在全國范圍內為數十家大型企業客戶提供了更加舒適、便捷的租住服務，有效緩解了城市 CBD 及產業園區周邊基層員工的職住平衡問題。

這些公寓品牌以多渠道拓展規模，多人群覆蓋，在企業員工宿舍的道路上發展的逐漸成熟。作為青年公寓，包括的不單是一些企業白領人群，還包括了許多城市藍領。而今青年公寓下藍領公寓板塊的空白正在被填補，高性價比、個性化服務都很大程度的滿足了企業員工的住宿需求，也吸引了大批青年人才對此選擇。除此之外，表現出色的公寓市場不僅聚集了專業的公寓品牌專注做起企業員工公寓，更是吸引了互聯網企業的加入。

在長租公寓風起云涌的當下，互聯網企業為員工建立宿舍型公寓的一大動作，也意味著互聯網企業開始進軍公寓市場。實際上，不論是公寓品牌多產品線的打造，還是互聯網企業專門建立的宿舍，其人群所覆蓋的大多都為年輕群體。不難預測，未來以年輕群體為主體，融入了白領和藍領的青年公寓或將成為公寓市場中值得探索的 " 新賽道 "。

從 " 宿舍 " 到 " 公寓 " 的蛻變史

觀察發現，剛畢業的大學生已經成為國內公寓市場中占比較高的租客群體，青年公寓所呈現形式也在不斷發生變化。例如青年公寓下的藍領板塊，從誕生之初面向服務行業人群需求的租賃型職工宿舍，伴隨發展逐漸面向企業主，開始專門為企業員工提供住宿服務的企業員工公寓。

早期，藍領公寓中的 " 藍領 " 大多以從事服務業和建筑業為主。起初的藍領公寓也是從合租宿舍開始發展，在計劃經濟時代和改革開放初期，職工多半是安排住進單位的集體宿舍，6 個甚至 8 個藍領工人擠在一個空間窄小的房間內生活，整個住宿環境呈現的是一副臟、亂、差的模樣。

例如，早前上海有一批房源被周便的餐飲店、汽修店收入作為員工宿舍，宿舍里甚至連陽臺和客廳都放滿了上下床。針對這一現象，上海市發布了《上海市住房租賃條例》，《條例》明確規定禁止群租，廚房、衛生間、陽臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住，要求對員工宿舍居住環境進行改善。

如今，隨著藍領們的 " 換代 "，" 宿舍 " 也開始蛻變了。現在的藍領公寓所針對的群體大多以 90 后為主，上一輩藍領們所追求的住宿條件 " 一張床 " 即可被滿足。而今，" 一張床 " 帶來的集體宿舍，已經不被 " 新藍領 " 們所接受。" 新藍領 " 們的住房需求開始向白領靠近，他們的需求在不斷提升，更加看重居住環境的舒適和服務質量的改善。兩代人對住房的要求發生了巨大的變化，讓這個市場有了一個更加良性的發展。

慢慢的，在藍領的換代后和政策的引導之下，集體宿舍隨著住房改革的浪潮漸行漸遠。" 宿舍 " 已不再是簡單的 " 宿舍 "，它褪去一層外皮，穿上一件新衣，開始向 " 公寓 " 發展。例如，2018 年，北京不斷調整政策保障住房安全，為多渠道解決城市運行和服務保障行業務工人員住宿問題，促進職住平衡。北京市四部門印發《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，明確提出可將低效閑置的廠房、商場、寫字樓或酒店等非居住建筑改建為租賃型職工集體宿舍。意見實施兩年半后，安歆樂寓、魔方 9 號樓等一批轉為員工提供住宿的藍領公寓逐漸成型。

以北京大興 9 號樓公寓為例，政策發布過后，藍領們從跳出了 " 宿舍 "，紛紛住進 " 公寓 "。不僅住宿空間上變得更大，每個房間都配備了獨立衛浴。甚至為 " 藍領 " 住戶們還配備了餐廳、洗衣房、公共客廳，自動售賣機等。有的 " 藍領公寓 " 還配有健身房、閱讀區、游樂區等等，以滿足藍領的精神文化需求。

9 號樓的出現在 " 宿舍 " 到 " 公寓 " 這條蛻變路上表現得格外明顯，不僅滿足了上一輩藍領所需要的 " 一張床 "，還從服務和產品更新上實現了 " 新藍領 " 們對生活品質的追求。這也因此意味著原本的 " 宿舍 " 已經逐漸向以服務為主的 " 公寓 " 走去。

近年來，在消費升級的影響下，具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓在一定程度上，取代了傳統的租房行業。而白領公寓和藍領公寓這類專為年輕群體提供住所的青年公寓隨之在市場上的滲透率也得到了進一步的提升。

事實上，在做好 " 一張床 " 背后是租賃市場的結構性優化和服務能級提升，藍領公寓從 " 宿舍 " 到 " 公寓 " 的蛻變也代表著從產品到服務層面的變化。從服務角度出發，以人為本，了解租客需求提供高效服務。再到將產品基于租客的角度，讓每個產品以根據他們的需求去做提升和迭代。這一現象已經成為了藍領公寓發展的首要原則。而這種以企業的需求和員工的需求為出發點，在做好產品標準化的同時不斷升級服務。也正是藍領公寓超越過去集體宿舍最大的不同，是藍領公寓蛻變的核心。作為更大范圍且同樣以白領、藍領為主要受眾群體的青年型公寓也亦是如此，它所包含的為藍領市場經過了從集體宿舍到公寓的轉型，恰恰也說明了青年公寓在時代中的不斷變遷，在產品上，它不斷升級、更新做到以最大程度來提供舒適。在價格上，與企業福利或政府合作以最實惠的價格租給年輕人。

青年公寓為何值得加碼？

實際上，青年公寓對于當下市場來講，即是針對于社會青年群體或企業員工所開發的白領公寓和藍領公寓的融合版塊。青年公寓為何值得加碼？主要有以下幾個原因。

首先，政策暖風頻吹。" 產城融合 "、" 職住平衡 " 已經成為 " 十四五 " 期間租賃住房發展關鍵詞。如今，白領公寓相對在長租公寓市場中較為吃香，藍領公寓相較于過去民房租住，越來越受到政府的支持和鼓勵，這也從政策層面給予發展動力?？v觀近兩年的相關政策，在一些外來務工者相對集中的城市里，可以很明顯地看出國家在解決藍領群體住房問題上的決心。

以上海為例，以前不少年輕人為了節省租金，一般租住在 " 老公房 " 里，" 老公房 " 是群租房叢生的重災區。老公房即老式公房，主要是指由政府和國有企業、事業單位投資興建的公有住房、公產住宅。

這些 " 老公房 " 集中了租賃行業的種種亂象：噪音不斷、垃圾堆積、滲水漏水、鄰里爭端、安全問題 …… 有時候一套 40 平方米的一室一廳能擠進 8 個人，90 平方米的房要入住近 30 人。如上文描述的一樣，這些房源大多以個人名義租下。" 作為周邊餐飲店、美容美發店、汽修店等的員工宿舍，甚至連陽臺和客廳都放滿了上下床。"

正因如此，2022 年 11 月 23 日，《上海市住房租賃條例》獲表決通過，并已于 2023 年 2 月 1 日起正式施行，以地方立法的形式規范住房租賃行為。

目前，藍領公寓在北上廣深一線城市，杭州、重慶等新一線城市發展的如火如荼。部分城市針對推動藍領公寓發展的相應政策已出臺，如北京、杭州先后明確提出鼓勵支持藍領公寓的發展，增加共給、規范管理、加強保障，并運用前期補貼、費稅減免等方式支持其發展。政策的出臺吹動著合規發展和有序競爭，不僅促進青年公寓進入快速發展道路，也讓青年公寓在長租公寓市場發展中表現得更為規范。

其次，該市場需求量大。人才是驅動城市經濟發展的引擎，隨著中國經濟發展進入新常態，人才成為了驅動未來產業升級的核心要素。人才的流動已然成為青年公寓發展重點的機遇。

不過，嚴峻的現實是，近年來，一、二線城市甚至新一線城市居高不下的租金成為了阻礙人才流動的藩籬，有的年輕求職者在一線城市的工資 70% 用來租房。針對于此，部分城市早在 2017 年開始就頒布了不同程度的 " 搶人政策 " 減輕青年求職者的經濟負擔， 以獲得人才儲備，激發城市活力。例如，2019 年迎來的那波 " 搶人熱潮 "，近 30 城出臺不同的激勵政策，主要可分為：租房補貼、買房補貼、創業獎勵、生活補助等幾個部分，各個城市的激勵政策力度也有不同。

面對涌入的年輕群體，不論是一線還是新一線城市， " 樂業 " 的前提，是 " 安居 "，解決好青年人群的居住問題，才能升級城市加速發展的引擎。為了更好的做到將人才留下，青年公寓的出現反倒成了一種有效的解決方式，其中白領公寓為具有高消費能力的企業白領提供了高配的居住和服務模式，而藍領公寓則是能為那些企業基礎員工在提供落腳之地的同時提供了更完善的租住環境。人才流動激發巨大的市場需求量，被投資商視為公寓市場下一個 " 潛力股 "。

最后，企業客戶端較為穩定。大量的人才涌入，成為了催生了為企業端解決外來人才需求的動力。企業也成為了青年公寓市場中較為穩定的一 " 大客戶 "。

青年公寓下的細分板塊不斷被發展，其中藍領公寓市場的發展相對穩定，大多都采用企業住宿的 To B 模式，相較于白領公寓的個人客群，具有更高的穩定性和抗風險能力。白領公寓的客戶主要是個人，藍領公寓則主要針對企業員工，客戶實際上是雇傭這些員工的企業。由于面向企業租賃，大多藍領公寓與客戶簽訂的合同期都較長，且客戶穩定，續簽比例高，大大降低了頻繁換租導致的租金損失，能夠降低空置風險的同時擁有穩定的租金收益。

例如，魔方公寓旗下特別為企業定制開發的 9 號樓公寓是面向 B 端市場、專為企業定制化提供員工居住服務的產品。它是按房間向企業（不單獨面向個人）出租。魔方 9 號樓公寓的這種定制化的經營模式，不但很大程度的保證了魔方在公寓客戶端方面的穩定性，還通過為企業員工提供整體的租住解決方案的方式為企業留住人才。

此外，" 圓宿 " 作為定位于企業員工（藍領）宿舍的公寓品牌，它啟動的 " 圓宿外包 " 項目在 " 藍領公寓 " 領域打開了一定的知名度。據了解，" 圓宿外包 " 主要面向餐飲、外賣、快遞、培訓等行業企業，以企業員工酒店化住宿管理服務理念，為企業提供酒店式、連鎖化、專業性的 " 一站式 " 員工住宿生活服務，并且圍繞企業和企業員工的需求提供相關的增值服務。目前，" 圓宿 " 積累了大量穩定的客戶端，與企業合作已超過 20 家，意向企業超過 50 家。富士康、京東等一些大型企業也在主動聯系他們，有意成為合作關系。

事實上，穩定的客戶端通常經營穩定，具有較強的支付能力，即使有床位空置，也能收到企業支付的固定租金。因此，企業宿舍運營商不僅可以保持穩定的客戶，還能保持良好、穩定的現金流。

青年公寓如何成為租賃市場下一匹 " 黑馬 "

面對如此廣闊的市場，青年如何成為租賃市場下一匹 " 黑馬 "？是值得重點研究和實踐的，以下幾點，僅供參考。

牢抓成本優勢，鏈接社區生態圈

青年公寓中相較于對地段、區位有較高要求的服務式公寓而言，具有顯著的成本優勢。城市三產員工宿舍通常只要求交通便利，可輻射商業中心的服務人群即可，而產業園區企業宿舍則多位于城市遠郊的產業園周圍，土地成本較低。此外，部分企業住宿運營商通過 " 物業托管模式 " 獲取房源，與政府、B 端企業方、園區方等合作，對其物業進行后續的運營和管理，而這種模式也可有效降低租金成本。

與所有行業一樣，青年公寓在發展中也需要規避行業特性導致的 " 雷區 "。長租公寓是重資產行業，投入大、回報周期長、盈利模式單一。盡管像青年公寓下的藍領公寓投資相對較小，剪刀差會更大一點，但一旦項目出現空置，仍會產生現金流風險。在穩租金的調控下，收入單一的脆弱結構又進一步暴露。

可以做的是，在開發青年人群線下入口的同時，實現青年公寓線上生活平臺。例如，安歆公寓運營商會提供兼職信息，職工培訓課程。此外，還會發展當下青年群體易于接受的新興娛樂業態。積極拓展開發周邊服務，通過收集基礎服務信息以便捷租戶生活，開發藍領人群的線下入口。同時，增加線上生活服務增值收益，如購物、租賃、到家服務等。形成線下與線上聯動，符合青年群體特點的生活服務生態圈。

由此，對于公寓運營商來說，一定要重視公寓里人的社區化鏈接，營造成特有的社區文化，才能讓公寓租客有一種家的溫暖和族落的歸屬感。

持續發力政企合作，有效實現市場布局

青年公寓作為提供服務的一方，服務的是數以萬計的務工青年。青年公寓背后不但有政策的支持，也有企業的穩定客戶源。如今住房租賃被提高到國家戰略層面，解決好企業基層員工的住宿問題，也就成為解決城市住房問題的重點工作。青年公寓應該抓住政企利好，發力于與政企合作模式，擴大青年公寓在市場中的總布局。

早在 2020 年，探索政企合作的模式就已經被開啟。以安歆公寓為例，安歆公寓在 2020 年中標了杭州《福田居水墩藍領公寓運營服務選聘》項目后便開啟了通過輸出精細化運營管理體系與政企的合作模式。如今，全國 TOP 100 的服務型企業 80% 為安歆的客戶，順豐、盒馬鮮生、華潤、全家、711、肯德基、永輝、薩莉亞、四通一達等都是安歆的客戶，安歆集團在中國市場的布局有了進一步的提升。

除此之外，今年年初，安歆集團確認與共青城人才發展集團達成合作共識。據了解，該項目是安歆集團攜手共青城市委組織部、共青城市人才發展集團在共青城打造的首個人才住宿服務項目。

青年公寓和政企開啟合作，在政策背景之下，篩選優質青年公寓運營商，共同合作推進住房項目運營。而在企業背景下，兩者強強聯手，為產才城發展注入更多動能。青年公寓不僅在以運營商的身份在布局公寓市場，也是以合伙人的身份將每個項目推動發展?？梢?，青年公寓的發展潛力無限，市場化企業以及政府平臺將與青年公寓形成互補。

深耕增值業務，打造增長新引擎

隨著生活方式和消費理念的轉變，人們對租住需求也有了新變化。多樣的需求下也是差異性的顯現。對于強烈的服務需求，或許有些人更愿意花錢去獲取更多的與居住相關的增值服務。這種消費觀念的轉變，意味著住房租賃行業新的盈利點已經形成：增值服務。而在產品同質化的市場環境下，增值服務甚至成了公寓企業的利潤突破口。

公寓住宿業本身從屬于服務行業，如今青年公寓已經告別唯規模論，走上了從產品轉向服務的道路。目前，青年公寓行業仍有 " 增值空間 " 可挖。拿魔方公寓舉例，其增值服務涉及入室保潔，免費維修、定制企業房型及提供班車等。一位業內人士表示認為：" 想要讓行業真正‘活起來’，就要在增值服務上下功夫，積極開發客群線下入口，挖掘更多場景消費。"

在過去的競爭賽道上，租賃住房拼的是規模，是快速擴張，而現在，拼的是增值業務。這是一次創新，也是一次價值突圍。而面對現在消費者的需求，增值服務已然成為青年公寓應該不斷探索的一個方向。在合理范圍內提供保值服務的同時，尋找并發展增值服務是青年公寓在綜合發展方向中不可忽視的。

綜上，大量青年人才注入一、二線城市，青年公寓作為長租公寓行業的細分市場，在行業內的關注度也在逐步提升，投資價值也在被逐步挖掘。青年公寓的出現更好地滿足了一些企業白領或者城市藍領在生活需求上的向往。尤其是在城市產業升級的推動下，不僅公寓頭部企業快速進場，甚至引來了互聯網大廠積極布局，綜合這一切，我們有理由相信，青年公寓完全有可能成為租賃市場的一匹 " 黑馬 "，為青年人才們更優質的樂居夢想奔騰而來。