貸款利率下行誘發經營貸違規 誰在為經營貸進入樓市打開方便之門

2020年以來，經營貸違規流入樓市的現象有所抬頭。在上海、廣州、深圳等地，“過橋融資、全款買房、套取經營貸、還掉過橋融資”，一些銀行、資金中介、房產中介提供的服務可謂“面面俱到”。作為扶持中小企業發展的金融產品，經營貸已存在多年，為何這兩年出現異化，甚至成為樓市過熱的推手?

貸款利率下行后，誘發經營貸違規行為

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時稱，出現這些問題的原因有三：一是經營貸貸款利率下行，已經低于房貸利率，出現明顯倒掛;二是貸款期限拉長，出現循環放貸、先息后本、到期續貸等免資金過橋現象;三是貸款額度提升，從此前的房產評估值的五成，提升到七至九成。

“去年以來，我已經收到3家銀行發來的可辦理房產抵押貸的信息。年化利率約3.8%，不僅遠低于二套房貸款利率，甚至低于首套房貸款利率，而且能拿到房屋總價七成的貸款額度。我原來只有四五成自有資金，不夠支付二套房首付款，但用經營貸只要付三成首付，相當于降低了首付款。”一位上海的企業經營者說，“這種情況下，如果我要買二套房，肯定會用經營貸，不會用房貸。”

利率下行后，經營貸不僅降低了融資成本，還被違規者用來變相破解了限貸政策中的貸款比例限制，削弱了樓市調控的效力。

不少中介向炒房者鼓吹用經營貸買房的“理念”，并提供買賣企業的中介服務。在滬深等地，購房者只需花幾千元就能通過中介購買一家成立一年以上的公司，只要購房者名列公司前三大股東，且名下有房產，就能以房產為抵押物，向銀行申請經營貸。

在深圳炒房的魏女士，2020年4月，在中介的慫恿下，找小額貸款公司墊資463萬元，買下了位于深圳熱點片區的一套總價728萬元的房子。她特地通過中介花7000多元買了一家公司，“目的就是為了搞經營貸，這里面還包含給這家公司做賬一年的費用”。但當月，經營貸違規流入樓市被媒體曝光，隨后銀行收緊放貸政策，要求房產過戶滿6個月后才能申請辦理經營貸。小額貸款公司年化24%的高額利息榨干了魏女士，致其資金鏈斷裂。最終這套房子于2020年12月被法院拍賣。

經營貸流入樓市，加大了炒房資金“杠桿”。這種“火上澆油”的行為，助長了一些地方樓市的投機氣氛。

查出的問題不少

2021年以來，一場針對違規挪用經營貸炒房的“圍剿”在多個熱點城市展開。北京、杭州等城市明確表態嚴防經營貸流入樓市，上海、廣州、深圳等城市加大挪用經營貸查處力度。

中國人民銀行廣州分行和廣東銀保監局公布的數據顯示，經排查，截至3月16日，發現廣東轄內(不含深圳)銀行機構涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。

深圳銀保監局、中國人民銀行深圳市中心支行3月18日通報經營貸專項核查結果：已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款，處罰違規機構4家，處罰問責違規責任人14人次，處罰金額合計575萬元。

上海銀保監局表示，上海地區135家商業銀行已經完成個人住房信貸管理專項自查工作，存在貸款資金用途違規，部分個人消費貸、經營貸資金流入房地產市場。

在已發現的違規行為中，有相當部分的貸款出現了房地產中介機構、小額貸款公司等“包裝”助推的身影，涉嫌違規的操作方式包括通過中介機構過橋墊資套取經營貸置換個人住房按揭貸款、經過轉手多次后挪用個人經營性貸款用于購房首付款等。

監管仍需發力

目前，市場上有大量的資金中介，他們對接銀行資金，并通過微信群、房屋管家、自媒體、小貸公司、理財公司、咨詢公司等形式來牽線搭橋開展業務，多數沒有固定的辦公場所。

銀行對經營性貸款借款人主體資質審核不嚴，未穿透式核查貸款資金流向，李宇嘉說，這也縱容了資金中介、房產中介的違規行為，讓炒房者輕易獲得了低成本的資金。

實際上，除了經營貸違規流入樓市外，在貸款環節還存在諸多“傳統套路”，比如通過做高房屋評估價提高貸款額度(高評高貸)、虛開銀行流水證明、虛開收入證明、修復不良征信記錄等與貸款相關的各個環節，花幾千元就能通過中介搞定。

貸款環節是否出現亂象取決于銀行是否有加強審核的動力，是否也想在樓市上套利。復旦大學管理學院副教授劉明宇建議，盡量通過市場化的手段來引導金融資源的配置，避免金融資源在不同層次的金融群體中形成套利空間。同時加強監管，一經發現，絕不姑息。