物業(yè)頭部企業(yè)賺錢不靠物業(yè)費(fèi)？傳統(tǒng)物業(yè)管理收入占比下降明顯

中國的頭部物業(yè)企業(yè)，普遍脫胎于地產(chǎn)公司，河南也不例外。

河南省三家港股上市物業(yè)企業(yè)中，建業(yè)新生活、興業(yè)物聯(lián)、鑫苑服務(wù)分別背靠建業(yè)集團(tuán)、正商集團(tuán)、鑫苑置業(yè)三家地產(chǎn)公司。

與走在市場潮頭的物業(yè)企業(yè)一樣，它們早已不單靠傳統(tǒng)的社區(qū)物業(yè)管理盈利，而是依托強(qiáng)大的科技和數(shù)據(jù)，在生活服務(wù)、城市服務(wù)等增值服務(wù)方面開疆拓土。

河南物業(yè)港股“三劍客”都靠啥賺錢

河南物業(yè)港股“三劍客”，還都是資本市場的新兵。

其中最早上市的鑫苑服務(wù)于2019年10月份登陸港股，隨后，興業(yè)物聯(lián)、建業(yè)新生活相繼于2020年3月份、5月份迎頭趕上。

河南商報(bào)記者分別梳理三家公司的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，三者在業(yè)務(wù)構(gòu)成上有相似，也有差異。

其中，體量最大的非建業(yè)新生活莫屬。5月21日，中指研究院發(fā)布的《2021中國物業(yè)服務(wù)上市公司綜合實(shí)力top10》顯示，建業(yè)新生活排在全國第十位。

建業(yè)新生活有三大業(yè)務(wù)板塊：物業(yè)管理及增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)。具體來說，“物業(yè)管理及增值服務(wù)”除了傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，還包括向物業(yè)開發(fā)商及住戶提供智慧社區(qū)解決方案、向開發(fā)商提供物業(yè)代理服務(wù)、向建業(yè)君鄰會(huì)的VIP客戶提供個(gè)性化服務(wù)及智慧社區(qū)解決方案等。“生活服務(wù)”包括建業(yè)+平臺(tái)提供的產(chǎn)品及服務(wù)、旅游服務(wù)以及向建業(yè)大食堂提供的管理服務(wù)。建業(yè)+平臺(tái)是一個(gè)O2O一站式服務(wù)平臺(tái)，為客戶提供更便捷、更實(shí)惠的商品及服務(wù)。“商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)”則專注于通過簡化物業(yè)運(yùn)營以降低成本及招攬業(yè)務(wù)以增加收入，從而提升物業(yè)價(jià)值，包括酒店管理、商業(yè)資產(chǎn)管理和文化旅游綜合體管理。

興業(yè)物聯(lián)的主要收入來源為物業(yè)管理及增值服務(wù)、物業(yè)工程服務(wù)。其中，“物業(yè)管理及增值服務(wù)”包括承接正商集團(tuán)的非住宅項(xiàng)目、關(guān)聯(lián)方發(fā)展的銷售處及物業(yè)項(xiàng)目樣品房、開始提供物業(yè)管理服務(wù)的新交付物業(yè)等。

鑫苑服務(wù)的三大業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)、交付前及咨詢服務(wù)。其中“增值服務(wù)”是鑫苑服務(wù)著力培養(yǎng)的重點(diǎn)板塊，圍繞公共空間管理、生活服務(wù)以及資產(chǎn)管理三大維度進(jìn)行服務(wù)延伸;“交付前及咨詢服務(wù)”主要是向物業(yè)開發(fā)商提供個(gè)性化的交付前及咨詢業(yè)務(wù)。

傳統(tǒng)物業(yè)管理收入占比下降明顯

結(jié)合三家公司各板塊的營收占比深入分析，與其說它們是物業(yè)公司，不如說是提供一整套解決方案的平臺(tái)型公司。

事實(shí)上，從公司名字上我們也可以看到端倪——建業(yè)新生活、興業(yè)物聯(lián)、鑫苑服務(wù)……企業(yè)們似乎希望從名字上營造出一種全新的印象，關(guān)于生活、科技和服務(wù)。

如果說名字是表象，那么建業(yè)新生活則用數(shù)據(jù)證明了其與傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)的不同。其年報(bào)顯示，公司2020年非物業(yè)管理收入17.94億元，占總收入比例高達(dá)67.6%;而物業(yè)管理服務(wù)收入8.6億元，僅占32.4%。非物業(yè)管理即增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)之和。2019年建業(yè)新生活非物業(yè)管理服務(wù)占比約66.2%，物業(yè)管理服務(wù)占比約33.8%。由此可見，該公司已連續(xù)兩年增值服務(wù)收入占比大于物業(yè)管理服務(wù)，且這個(gè)差距在持續(xù)拉大。

建業(yè)新生活的增值服務(wù)包括社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。其中社區(qū)增值服務(wù)收入達(dá)人民幣6.24億元，較2019年增加118.9%，主要原因是新增拎包入住業(yè)務(wù)、君鄰會(huì)服務(wù)會(huì)員增加、2019年初收購的智慧社區(qū)業(yè)務(wù)開始穩(wěn)步發(fā)展等;非業(yè)主增值服務(wù)收入達(dá)7.15億元，較2019年增加54.1%，主要原因是前介服務(wù)及案場管理收入增加、新增開荒保潔業(yè)務(wù)收入、受疫情影響物業(yè)代理傭金普遍提升等。

興業(yè)物聯(lián)各板塊收入占比是另一種分布狀態(tài)。公司2020年年報(bào)顯示，興業(yè)物聯(lián)2020年物業(yè)管理服務(wù)收入1.58億元，占總收入的74.1%;增值服務(wù)收入707萬元，占比3.3%。此外，物業(yè)增值服務(wù)占比21.5%，其他占比1.1%。雖然興業(yè)物聯(lián)的物業(yè)管理服務(wù)在總收入中占絕對多數(shù)，但如果比較2019年的數(shù)據(jù)(占比76.7%)，亦可看出其物業(yè)管理服務(wù)收入的比例呈下降趨勢。

相對興業(yè)物聯(lián)，鑫苑服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)在總收入中占比較低。其2020年年中報(bào)顯示，該公司物業(yè)管理服務(wù)收入1.69億元，占總收入的64.8%;增值服務(wù)收入0.5億元，占比19.1%;交付前及咨詢服務(wù)收入0.42億元，占比16.1%。由此可見，物業(yè)管理服務(wù)仍是鑫苑服務(wù)的最大收入來源。公司稱，物業(yè)管理服務(wù)收入的增長主要得益于在管建筑面積快速增長。來自增值服務(wù)及交付前及咨詢服務(wù)的收入有所增加，主要是由于擴(kuò)大提供增值服務(wù)的范圍以及管理面積增加所致。