“踩線”房企加緊回籠資金 花樣年出售旗下物業核心資產

10月8日早間，第一服務控股發布公告稱，公司股份將自10月8日上午9時起在港交所短暫停牌，以待根據香港公司收購及合并守則刊發構成本公司的內幕消息的公告。

作為當代置業旗下的物業上市公司，第一服務控股的停牌，不免讓人聯想到近期頻繁發生的房企出售物業公司及其它子公司為母公司“輸血”的案例。

地產行業融資持續收緊的背景下，“去杠桿”成為房企第一要務。而近期部分房企出現流動性緊張和債務違約事件，市場擔憂情緒蔓延，疊加樓市銷售下滑，促使不少房企通過提前處置資產快速回籠資金，保障合理充裕的流動性，確保資金鏈安全。

金融街回籠百億資金

9月30日，金融街發布公告稱，將旗下全資子公司北京德勝投資有限責任公司(以下簡稱“德勝投資”)100%股權及債權轉讓給凱龍股權投資管理(上海)有限公司，工商登記變更已完成，且全部轉讓價款15.75億元支付完成。

資料顯示，德勝投資目前主要業務為出租運營德勝國際中心部分寫字樓和商業。德勝國際中心總建筑面積約 22.95萬平方米，其中德勝投資持有運營部分面積約 3.8 萬平方米，業態包含寫字樓、商業、地下零散配套服務用房和車位。

德勝國際中心租戶以中小創業型科技企業、餐飲企業等為主，租金承受能力相對有限，加之公司持有面積占項目整體比例較低，存在物業共用配套，管理界面交叉等問題，租賃經營壓力較大，這也是金融街出售該資產的重要原因。

金融街表示，本次交易有利于優化公司自持物業資產結構，提升公司資產周轉效率，優化公司資產負債結構，提升公司財務穩健性。本次股權和債權轉讓完成后，預計 2021 年度公司經營活動現金流可增加15.75 億元，公司合并層面將實現凈利潤約 4.87 億元。

事實上，這不是金融街第一次出售資產。去年12月，金融街與中信地產解除了中信城B地塊的合作協議，獲得返還合作價款約50.11億元和資金占用費約 35.97 億元。同期，金融街將旗下北京金豐萬晟置業有限公司100%股權及相應債權轉讓予平安人壽，交易價格為37.1億元。

處置資產為金融街補充了大量資金，2021年半年度報告顯示，金融街期內投資活動產生的現金流量凈額約為18.65億元，相比去年同期的0.69億元大幅增長，其中，處置子公司及其他營業單位為金融街貢獻的金額高達35.15億元。

在2021年半年度報告中，金融街還表示，將繼續推進存量資產盤活、低效資產處置和產成品銷售，加快現金回流，持續優化資產負債結構。

花樣年出售旗下物業核心資產

同樣在近期將旗下資產擺上貨架的，還有花樣年。

9月28日，碧桂園服務發布公告稱，其間接全資附屬公司碧桂園物業香港與彩生活簽訂股權轉讓協議，將以不高于33億元的總代價收購彩生活旗下鄰里樂控股集團有限公司100%股權，該公司擁有彩生活的核心資產，包括萬象美物業、開元國際、開際商業等。

據悉，彩生活是花樣年旗下的物業板塊，在2014年成為中國內地第一家赴港上市的物業公司，有“物業第一股”之稱，曾經風光無限。而現在彩生活核心資產被出售，分析人士指出主要是為緩解母公司花樣年當前的流動性緊張問題。

據貝殼研究院統計，截至2021年年中，花樣年剔除預收款后的資產負債率為72.7%，凈負債率為74.8%，現金短債比為1.59。債務方面，花樣年截至年中分別擁有借款約168.5億元、優先票據及債券約343.7億元及資產抵押證券約2.68億元，其中約84.78億元需要在一年內償還。標普、惠譽、穆迪等國際評級機構均在9月下調了花樣年的評級和展望。

為改善債務情況，在今年中期業績發布會上管理層表示，花樣年也在處理一些資產，包括長期的投資項目，對未來經營只會減少負債，增加現金流，不會影響到經營性的規模增長。

不過在10月4日，花樣年控股發布公告稱，公司本應在當天到期償還的2.06億美元的票據未能如期支付。公司股票已于9月29日停牌，直至另行通知。

針對這一問題，花樣年集團在10月8日發布公告指出，公司間接控股股東花樣年控股董事會及管理層正在就相關事件對花樣年控股財務及經營狀況的影響進行評估，并在地方政府、金融機構、財務顧問等多方支持下，成立了應急小組，正在制定風險化解方案，以期盡快化解階段性困境。

未來或將出現更多股權轉讓交易

克而瑞分析師認為，股權轉讓潮是行業資金壓力的體現，高杠桿、高負債、現金流狀況不佳的房企生存空間收窄。

在近期的房企股權轉讓潮中，物業作為近年來發展最快、受資本市場認可度最高的多元化業務板塊，相對買家更多且賣價較高，也就成為了被出售的主要選項之一。

除了彩生活被售賣外，近日市場消息傳聞，合生創展擬收購恒大物業51%的股權，交易金額或超400億港元;上市申請過期不久的新力服務據傳將被新力控股予以轉讓，買家疑為金科服務。

另外，第一服務停牌也被認為是出售的前兆。資料顯示，2020年10月分拆上市后，第一服務控股股價一直處于破發狀態，并未獲得資本市場青睞。同時其母公司當代置業2021年中期凈負債率為93%，現金短債比為1.5，剔除預收款項后的資產負債率為83%，歸入“黃檔”。業內人士認為，在合適的時機以合理估值出售物企，或許能更及時有效地緩解母公司流動性問題。

為改善現金流，房企在轉讓股權的同時也在抓銷售、搶回款。不過，傳統銷售旺季“金九銀十”今年卻表現低迷，據克而瑞統計，9月典型城市商品住宅成交同比跌幅擴至25%;中指研究院統計數據也顯示，十月第一周重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，購房者置業意愿不足，市場情緒延續9月觀望態勢。

相關分析人士指出，成交規模下滑的主要原因在于房地產監管環境依舊較嚴，多地調控政策逐漸顯效，導致購房者置業意愿快速下滑，市場觀望情緒濃厚，預計短期內市場仍將延續降溫態勢。而在融資收緊、銷售降溫等形勢下，踩中債務紅線的房企或將繼續出售資產，緩解流動性壓力，未來房企股權轉讓的現象將繼續增加。

(記者 門庭婷)