多地探索現房銷售 商品房預售制會取消嗎

合肥2022年第三批次一宗地塊試點現房銷售;福州出現第一個“現房銷售”地塊……近日，多地將“現房銷售”寫入土地出讓文件中。據中指研究院監測，2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波等地在土拍環節試點現房銷售。僅今年以來，據不完全統計，包括合肥、北京、福州永泰縣、濟南等地的多宗地塊提及“現房銷售”。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為，在這個時間節點提出現房銷售多少受到近期爛尾樓風波的影響，出于保交樓的立場而提出的，多地出現的爛尾樓停貸風波事件導致購房者對商品房預售制度產生一定的抵觸心態，取消預售制度的言論一時之間議論紛紛。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜也認為，今年7月以來，部分城市的項目出現“停工”現象，對購房者置業情緒和預期均帶來不利影響，而現房銷售既能夠保護消費者的權益不受侵害，也能對樓盤質量和交付行為進行約束，有利于“保交樓、穩民生”。

已有多地探索現房銷售

對于現房銷售試點的探索，最早或可追溯至2014年。據新華網報道，2014年7月9日，上海市黃浦區五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競拍，最終麗豐控股旗下東方動力有限公司以5.77億元的價格競得，溢價62.54%，成交樓板價為59859元/平方米，剔除保障房后樓板價達85810元/平方米。地塊在出讓預合同中首次提出了“該地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷售”。

到了2016年，為抑制房企拿地熱情，深圳也推出首宗現房銷售試點地塊——龍華A816-0060號地塊，要求在該地塊上建設的商業、住宅等建筑物，不能進行預售，必須在竣工并取得不動產權證書后才能以現售形式對外銷售。

同年，杭州、南京等地在土地拍賣時，均提出現房銷售要求。據不完全統計，2016年至2020年間，房地產市場活躍度較高，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端設置現房銷售條件，抑制土地市場熱度。

2016年8月11日，南京市人民政府網站公布《關于調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》，按照政策，當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。

現房銷售試點效果如何

不過，從上述提及現房銷售試點的城市來看，有部分城市目前已偃旗息鼓，包括杭州、南京等城市在推行一段時間后，改變了土地出讓規則。

南京的現房銷售政策則始于2016年8月。據《上證報》報道，為給土拍市場降溫，南京市規定，當網上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者，并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。當網上競價達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。

2017年6月2日，南京再出規定，當住宅用地、商住用地網上交易競價達到最高限價時，停止競爭地價，改為在網上競爭保障性住房建筑面積。但在隨后的7月份，掛牌的5宗地塊條件顯示，取消了“競價達最高限價的80%申領預售的施工進度門檻，以及競價達最高限價的90%需現房銷售”的要求。

不過，在易居研究院智庫中心總監嚴躍進看來，此前提現房銷售和現在提現房銷售，它有一個本質的區別。此前現房銷售的目的是通過現房的模式來限制一些企業非理性的拿地，這和土地的限價政策有關系。現在提現房銷售是跟保交樓掛鉤，各地從保交樓、保護購房的權益角度來講，提出現房銷售模式。“此前現房銷售政策的取消，是因為后來市場降溫以后，從創造營商環境、優化營商環境角度來講，優化或者取消了現房銷售政策。現在各地出讓的地塊中再次提及現房銷售，是在保交樓、防范爛尾背景下，重新提起現房銷售的概念。”嚴躍進說。

商品房預售制會取消嗎

隨著多地試點，取消商品房預售，全面推行現房銷售的呼聲也越來越高，那么當前全面推行現房銷售是否可取?陳文靜認為，目前并非全面推行現房銷售制度的合適時機，全面實行現房銷售對商品房存量、開發商資金、地方財政收入等均有較高的要求，當前最穩妥的方式是對熱點城市部分項目優先試點現房銷售，并在試點過程中不斷完善配套政策，為未來更大范圍推行積累經驗。短期來看，預計將有更多城市從土地端試點現房銷售。陳霄也提到，現房銷售可以盡可能地保證購房者的權益，避免出現爛尾樓、開發商跑路等現象，確保了購房者能如期拿房，降低了購房者和開發商之間產生沖突的可能。

陳霄認為，取消商品房預售制度乃是大勢所趨，但是從當前的房地產市場現狀來看，全面取消商品房預售制度尚且不是一個良好的時機，甚至可能會加劇房企的資金壓力，導致更多的風險暴露，以試點方式逐步實施是當前被認可的最優的推進方式，在部分城市率先試點取消預售制度，后逐步推廣，這樣也能夠保證房地產市場的穩定運行和良性循環。(伊 敏)