多地推出“帶押過戶”模式，對銀行有何利弊?

最近，一種二手房交易的新模式——“帶押過戶”在多個城市推出，被視為活躍樓市的重要調(diào)整。

9月16日晚間，南京市不動產(chǎn)登記中心官方微信號“南京不動產(chǎn)”發(fā)布消息稱，南京市全面推行二手房“帶押過戶”的模式。不過，南京并不是第一個推出“帶押過戶”的城市。據(jù)不完全統(tǒng)計，8月以來至少有昆明、蘇州、濟南、福州等城市支持或有限度支持這一模式，并已有相應(yīng)成功案例。

那么，“帶押過戶”模式意味著什么?對銀行有何利弊?

多地推出“帶押過戶”模式

所謂“帶押過戶”，即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無需先行還貸或墊付，即可實現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立(下稱“三項業(yè)務(wù)”)。在此之前，國內(nèi)二手房交易普遍要求賣方(原房主)先解押才能辦理過戶手續(xù)，而解押則意味著需要還清按揭貸款。二手房“帶押過戶”模式是指“房屋含抵押過戶——辦理購房抵押登記”全流程閉環(huán)模式，實現(xiàn)賣方“帶押過戶”和買方“貸新還舊”抵押登記設(shè)立的無縫銜接。

在還清既有房貸過程中，賣方往往需要花費大量時間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，交易流程復(fù)雜，而如果賣方尋求社會“過橋資金”還會加大風險。

從落地情況來看，多地已有成功的“帶押過戶”案例。今年8月以來，濟南、青島、昆明、深圳等多地推出“帶押過戶”新模式，在業(yè)內(nèi)引起高度關(guān)注。因為它實現(xiàn)了無需歸還原有房貸即可完成過戶、抵押、發(fā)放新貸款，提高了二手房買賣的交易質(zhì)量，進一步降低了交易成本。

從已經(jīng)官宣的幾個城市來看，南京、蘇州、濟南、昆明等均已有成功案例。相比此前還清按揭才可解押、過戶，“帶押過戶”可以大大節(jié)約時間和金錢成本(主要是原房主)，同時提升二手房交易安全性，業(yè)內(nèi)人士紛紛叫好。

這一模式真正實現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的“無縫連接”，有效防范交易風險，既“鎖定”真正的買方，又防止“一房多賣”，也確保了銀行抵押權(quán)的落實。

中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示，過去即使賣方順利籌集資金還清按揭，也依然存在不能過戶的可能，現(xiàn)在這種風險大大降低。

對銀行意味著什么

增加交易便利性、降低成本和風險，歸根到底是為了促進剛需群體購房需求，激發(fā)房地產(chǎn)市場活力。董希淼表示，“帶押過戶”對于提升買賣雙方的交易意愿、提高市場活躍度有很大作用。

他認為，“帶押過戶”與過去的“轉(zhuǎn)按揭”有相似之處，不過不同的是，“轉(zhuǎn)按揭”依然要解除質(zhì)押后進行，“帶押過戶”相比之下更為便捷且監(jiān)管安全。所謂轉(zhuǎn)按揭，主要是指借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款，不過依然需要解除抵押后進行，包括同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。

目前來看，多數(shù)“帶押過戶”主要以在同一銀行續(xù)貸為主。有市場觀點指出，雖然“帶押過戶”對提振樓市有利好作用，但對其他銀行來說可能縮小了通過二手房交易實現(xiàn)的信用擴張空間。對此，董希淼分析稱，因為作為抵押權(quán)人的銀行需要配合房管部門完成“帶押過戶”，而當前銀行流動性充足，并不缺少貸款額度，因此這一模式最直接的影響是提升貸款需求，利好明顯。原來無非是還一筆然后再貸一筆，這個沒有什么大的影響。當前的“帶押過戶”與企業(yè)貸款中的無還本續(xù)貸有點類似，即續(xù)貸效率更高、成本更低。

從今年前8個月的房地產(chǎn)成交和居民中長期貸款數(shù)據(jù)來看，當前樓市需求依然低迷。不少市場人士認為，作為高收益、低風險的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，當前銀行房貸業(yè)務(wù)壓力較大，因此參與配合的意愿較強。后續(xù)預(yù)計還會有更多城市跟進“帶押過戶”模式，加上部分城市全面落地，相應(yīng)效果值得期待。

事實上，目前除熱點二線城市外，深圳也在9月初完成了首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”的二手房交易，不過該案例屬于查封房產(chǎn)，成為首個執(zhí)行這一模式的一線城市。有分析指出，免去贖樓環(huán)節(jié)可以減少贖樓資金利息、擔保費等贖樓費用，按目前市場一般贖樓費用測算，可以將交易成本直接降低三分之一，這對被查封房產(chǎn)(贖樓的費用更高)降低的比例無疑更大。專家：有提振地產(chǎn)需求市場效果

據(jù)上述幾個城市的銀行工作人員處了解到，目前除各地不動產(chǎn)登記中心與部分銀行合作推進的案例外，大范圍的政策執(zhí)行尚未全面落地，尤其中小銀行多數(shù)未接到相關(guān)通知。有蘇州當?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士表示，待部分銀行與相關(guān)部門的系統(tǒng)對接工作準備充分后會正式執(zhí)行。

南京市不動產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)運行科康新穎表示，“帶押過戶”全流程閉環(huán)模式的推出，一方面解決了此前需注銷抵押方可交易過戶環(huán)節(jié)多的問題，為交易雙方及銀行部門“搭臺子”，提供更優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的不動產(chǎn)登記服務(wù);另一方面紓解了傳統(tǒng)模式下先行還貸或墊付需籌措資金的困難，有效降低了二手房帶抵押交易的成本與風險，最大程度保障交易雙方合法權(quán)益。

康新穎說，這種模式減少了買賣雙方的交易成本，買家無需籌措資金先行墊付，降低了交易風險，也無需再辦理將抵押注銷這一環(huán)節(jié)，更進一步縮短了辦理周期。

“帶押過戶”會讓部分高價二手房源有了上市意愿。比如一套總價比較高的房源，房主仍有幾百萬的貸款未還清，考慮到解押的資金量大，就不太愿意掛牌出售。一旦有了“帶押過戶”，無需解押就可以交易，會讓更多房主愿意掛牌出售了。而對于買房人來說，也不用再糾結(jié)到底要不要把自己的首付款給賣方來解押了，安全性有保障。

事實上，自《民法典》施行后，“帶押過戶”逐漸具備法律條件，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，接下來還會有更多城市跟進推出。在按揭貸款持續(xù)低迷的背景下，各銀行作為抵押權(quán)人也有意愿配合執(zhí)行，提振地產(chǎn)需求市場的效果值得期待。