世界熱推薦：“增肌控重”穿越周期 龍湖“難而正確”的選擇

央廣網北京3月24日消息 固然，穿越周期并非一件易事，站在成立30周年的特殊節點上，龍湖坦誠其正走在“一條艱難但正確的道路”。

(資料圖片)

龍湖集團董事長兼首席執行官陳序平在年報業績會上表示，過去一兩年來，龍湖在控制負債總額的基礎上還要實現利潤穩中有增，并且要優化資產質量，就像人要增肌但是體重不能增加，這顯然并非輕松的事。

（業績會現場，企業供圖，央廣網發）

2022年在行業深度調整的背景下，龍湖交出的答卷不乏亮點：三大業務板塊協同發力，實現收入與盈利雙增長，同時財務盤面保持穩健。面向2023年，當行業增長邏輯已經發生變化，龍湖也顯現出一個更清晰的“長期主義者”形象。

三大業務板塊并行

年報數據顯示，2022年龍湖集團實現營業收入2505.7億元，同比增長12.2%，五年復合增長率21%；股東應占溢利243.6億元，同比增長約2.1%。

收入與盈利的穩中有增，建立在龍湖三大業務板塊、五大航道的協同發展之上。

2022年，龍湖全年完成合同銷售額2015.9億元，回款率接近100%。產品力和交付力成為龍湖集團面對行業下行壓力仍然保持業績穩健的重要保障。據龍湖集團首席財務官趙軼在業績會上透露，2022年龍湖集團100%如期交付超過11萬套住宅，其中40%以上為提前交付，客戶滿意度達到90%。

地產開發之外，運營及服務業務同樣在蓬勃發展。2022年，由商業投資、長租公寓等業務組成的運營業務和由物業管理、智慧營造等業務組成的服務業務合計為龍湖集團貢獻收入236億元，且合計經營性利潤占比達到27%。這些業務為龍湖穿越周期帶來了穩定的現金流保障，陳序平表示，龍湖是行業內少有的開發+運營+服務業務格局沒有被稀釋的房企之一，未來龍湖將逐步提升這運營及服務業務板塊的利潤占比，預計未來5年內非常有希望達到50%以上。

其中物業管理板塊的龍湖智創生活2022年收入總額達137.5億元，截至年底在管面積達3.2億方，位居行業前列。其上市計劃也受到了業內廣泛關注，趙軼表示將順勢而為，“因為我們還是堅持長期主義，不會為了短期謀求一個上市資格而喪失了發展的主動性。”同時他強調龍湖非常重視航道之間的協同，龍湖智創生活現在一方面在苦練內功，提升經營收入，另一方面則對低效的收并購保持警惕，將“一如既往地做好準備，靜待花開”。

2022年龍湖新推出的智慧營造品牌“龍湖龍智造”，同樣是遵循“長期主義”的指引。截至目前，龍湖龍智造已獲取了40個項目，總建面超過700萬方。龍湖表示，這是基于過往TOD項目營造經驗及數字科技賦能的自然產物，也是公司洞察行業機會、布局長期業務的重要戰略，現已成為服務業態的新增長極。

主動優化債務結構

持續壯大驅動公司營收和利潤增長的引擎之外，龍湖的穩健定力還來自于財務管理的自律審慎。

業績會上，趙軼強調：“過去幾年，龍湖穿越周期的一個很大利器，就是我們的債務結構。”根據年報數據，2022年龍湖資產負債率為65%，凈負債率58%，現金短債比3.52，穩居三道紅線“綠檔”；平均借貸成本4.10%，持續保持低位。

值得一提的是，據趙軼透露，2022年龍湖已提前償還今年將到期的債務，年內龍湖已沒有境外債到期，債務安全可控。

“三支箭”“金融16條”等利好的逐步落地，讓龍湖獲得了更多融資支持，也積累了更多金融資源。2022年，龍湖成功發行多個行業“首單”，如11月成功發行“第二支箭”首單中期票據，12月則獲得了首筆7億元內保外貸額度。此外，龍湖已經與六大國有銀行簽署戰略合作協議，獲得大規模授信額度。

有力的金融支持讓龍湖更有信心應對未來的挑戰。對于2023年財務方面的計劃，趙軼透露，2023年龍湖債務會保持2080億元左右的總數平穩不變，但結構上會進一步優化。具體而言，他表示龍湖將加大國內銀行融資，加大經營性開發貸，適度減少境外融資，每年可能下降5個百分點，從而“繼續保持行業最優的短債比，和行業最優的現金覆蓋倍數，讓龍湖的整個現金流牌面和債務結構能夠去應對行業周期”。

“增肌不增重”

相對寬松的政策環境下，市場同樣顯現出回暖跡象。龍湖集團高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠透露，今年2月龍湖重點關注的城市到訪和成交量都有提升，并且2月龍湖全口徑銷售額同比增長86%。

數字提振了信心，不過相比于簽約規模和排名，2023年龍湖更加看重質量。張旭忠表示，目前看不同能級城市存在分化，2023年將根據市場變化和城市情況實行彈性供貨策略。

對于2023年的投資安排，張旭忠表示龍湖首先將堅持“以銷定資”，拿地投資額和銷售回款動態匹配，保證安全性，并且將嚴守投資刻度，產品打造進一步提升盈利能力。

商業投資方面，截至2022年末，龍湖集團已開業運營76座商場，2023年龍湖將有5個重資產和6個輕資產項目亮相，陳序平預計，2023年這11個項目將為龍湖貢獻4億元左右的租金收入。未來，龍湖則將保持每年開業10個左右的節奏，輕重并舉，穩步發展。

無疑，“增肌控重”注定是辛苦的過程，但亦是房地產行業擺脫過往杠桿與負債驅動的必然選擇。龍湖的2022年成績單證明了房企新模式的可行性，在未來，其發展空間也依然值得市場的想象與期待。