人防車位變相買賣 防止潛規則“野蠻生長”

中部某地一小區標識有“人防區域”的地下停車位上，雜物堆積，墻體斑駁不堪。記者姚子云攝

合同暗藏貓膩，變相兜售人防車位;設備以次充好，日常管護令人擔憂……近日，有網友在新華社客戶端“全民拍”欄目反映相關亂象。

新華每日電訊記者調查發現，近年來，在房地產市場“高周轉”開發模式驅動下，相關企業為快速回籠資金，在人防車位的建設、管理和使用上“打擦邊球”，頻頻引發矛盾糾紛，安全隱患不可小覷。

相關專家建議，加強對人防車位的日常監管，同時，加快從法律規范層面明確相關產權歸屬與權責分配。

鬧心的人防車位

人防車位指的是依人民防空法的要求，在各小區人防空間設置的停車位。記者調查發現，近年來，圍繞人防車位的矛盾糾紛投訴日益增多，并集中體現在以下幾方面：

隱瞞屬性，變相買賣。中部地區某城市小區一位業主介紹，2019年2月花8.9萬元認購了一個車位，近日實地查看才發現，買的居然是人防車位。業主提供的相關協議注明，該地下停車位的使用權年限與乙方所購買住宅的土地使用年限相同，即70年。

項目負責人介紹，共有100多戶業主簽署類似協議。當地有關部門調查后認定，這一條款違反人防部門下發的有關規定，屬變相出售人防車位行為，并約談了項目建設單位，責令其立即改正。

管理混亂，安全堪憂。人防車位作為人民防空工程，安全衛生至關重要，然而，記者在走訪中發現，一些小區的人防車位，平時維護管理混亂，容易出現安全隱患。

據群眾反映，所在小區人防車位通風系統質量堪憂，經常霧蒙蒙一片。“現在買一件幾百元的商品，售后服務都很不錯，可是這十萬元買來的車位，售后卻操碎了心。”一位業主介紹說，去年有業主入住后，出差一周回來，發現汽車座位上已長出霉斑，人防車位的線路管網上也有密密麻麻的霉斑。有業主質疑，人防工程啟用時需要密閉，如此糟糕的空氣，怎么保障安全?

一名小區業主告訴記者，他所在小區建于2009年，由于地下車庫管理不善，多次出現通風管、燈管掉落砸到車輛的情況。“長此以往，砸傷人是遲早的事。”這名業主告訴記者，人防部門接到投訴后調查發現，該地下車庫作為“人防工程”竟都未曾驗收。

人防部門調查人員表示，按照有關規定，人防工程未驗收，開發商不能辦理房產證。“令人詫異的是，不但房子在銷售后辦理了房產證，地下車位也以無產權方式銷售多年。”這名調查人員說，因為屬于未經驗收的“人防工程”，他們對這一地下車庫反而沒有監管權。

權屬不明，收益爭議。北京市盈科(南昌)律師事務所張志余律師介紹，人防車位的收益權到底是歸開發商所有還是歸全體業主所有，各地法院判決結果并不一致。

江西撫州市中級人民法院在一起案例中，認為全體業主享有相應權利;而在國內其他地方的一些判決書中，有司法觀點則認可人防車位使用權、收益權歸開發企業所有。

與此同時，在爭議處理中，由于缺乏組織，一些業主在與開發企業或物業公司溝通中常處于弱勢地位，特別是當開發企業或物業公司并非一家企業時，還可能遭遇“踢皮球”行為，溝通較為乏力。

“高周轉”下的副作用傳導

記者調查發現，人防車位在使用和管理中之所以引起諸多爭議，除了有相關法律法規規定不明的客觀原因之外，一個很重要的原因是房地產市場開發中流行的“高周轉”模式的副作用傳導。

所謂的“高周轉”，是指在近年來房地產利潤持續走低，融資越來越難、債務逐步高企的情況下，房地產企業通過提高資金周轉率贏得利潤。

一位企業負責人以“捂蓋子”打比方：假如把負債項目比喻成缺少蓋子的桶，10個桶只有3個蓋子，這個時候怎么能讓游戲繼續進行?只有拼手速。

一位房地產開發企業項目負責人介紹，在“高周轉”模式驅動下，一個項目的周期一般只有3年至5年，大多數企業都希望壓縮工期、快速取得預售證，而這其中關鍵一環就是快速完成地下建筑，包括建筑成本較高的地下人防工程，由此導致一些工程在“快”的同時埋下了質量隱憂。

一些新建不久的小區地下人防區域之所以發生“通風設備不通風”的怪事，關鍵原因是成本控制。由于地下室排風除濕設備價格較高、耗電量大，一個1000戶左右的小區，一年僅此一項的運營和維修成本就要二三十萬元，建設單位為了壓縮成本，往往采購價格低廉的設備做做樣子。

同時，在現行政策下，由于人防車位不能辦理產權，加上人防車位在新建小區的地下停車位占比中一般高達三分之一，業內也把人防車位稱之為“低效資產”。

這也使得追求“高周轉”的企業更傾向于“打擦邊球”，通過虛假宣傳、只賣不租等方式，盡可能多地銷售人防車位而非向業主提供短租選擇，以便快速回籠資金，投資下一個項目。

在采訪中，多個房地產項目的業主反映，在購買車位時，企業都未明確告知自己買的是人防車位，合同上也沒有明確注釋，而且小區人防車位只賣不租，有的地下人防車位還被成片裝起地鎖。

“導致的一大怪現象就是，地上臨時車位‘車滿為患’停車艱難，地下‘人防車庫’空空蕩蕩閑置待售。”多名業主反映說。

防止潛規則“野蠻生長”

為有效維護各方合法權益，提升人防車位使用效能，多位業內人士和受訪專家認為，一方面監管部門要及時地回應群眾訴求，加大對人防車位建、管、用中的亂象查處力度，另一方面應盡快從法律規范層面，明確相關產權歸屬與權責分配。

在采訪中，有的開發企業坦言，當前市場上“變相買賣”人防車位等行為司空見慣，似乎已經成為“潛規則”。

但記者了解到，早在2012年江西省人防辦發布的《關于進一步規范防空地下室平時使用和維護管理有關問題的通知》就已明確，任何單位和個人不得買賣或者以長期出租使用權的名義變相買賣防空地下室。《通知》同時要求，在目前國家對防空地下室產權尚未明確的情況下，防空地下室平時使用只允許短期租賃，每次租賃合同期不得超過5年。

對此，業內人士建議，監管部門要加大對市場違規現象的監管力度，防止有令不行，防止自然規則“野蠻生長”。

江西建設職業技術學院基建處處長鄭剛說，人防車位屬于戰備空間，只有加強日常管理，才能在緊急時刻發揮人防工程的作用。同時，業主可以通過成立業委會等方式，增強協商能力，更好地維護自身合法權益。

加強監管的同時，要在法律規范層面與時俱進、建章立制。據《中華人民共和國人民防空法》，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

張志余介紹，司法實踐中通常以開發商作為人防工程的建設者而認定開發商是人防車位的初始投資者，但目前法律并沒有對投資者是否會隨房屋售出而發生變化以及變更條件等進行明確界定。建議在法律規范層面，對這些關鍵問題予以明確，減少司法判例不同給群眾帶來的困擾，降低群眾的維權成本。(胡錦武 余賢紅 姚子云)