焦點觀察：房企減倉三四線，縣級市為賣地拼了

為推進賣地，福州代管的一縣級市修改了賣地條件。

4 月 28 日，福州福清市將舉行今年第一次土拍。日前，福清市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布土拍補充公告，4 宗涉宅用地取消了原定的 " 競買人必須具有房地產開發(fā)資質 " 的條件。根據拍地規(guī)則，上述四宗地開發(fā)建成后將被政府回購。

時代財經以咨詢者身份致電福清市自然資源和規(guī)劃局，相關人士稱，拍地時競買人不需要具備房地產開發(fā)資質，但后續(xù)開發(fā)建設住宅時必須具備。比如自然人也可以參拍、競得土地，但后續(xù)要成立具備相關資質的公司。

(相關資料圖)

中原地產首席分析師盧文曦稱，這意味著土拍參與主體受限更小、更多元化，土地市場能更公開、更廣泛地接受有需求的人的投資。也或許是土地推介時有自然人表達了參拍意愿，相關規(guī)則為此做出對應改變。

事實上，自然人購買土地并非新鮮事，此前多座城市均有類似案例。不過，受房地產行業(yè)整體下行影響，今年以來，土地市場同樣不景氣，財政部數據顯示，今年一季度，國有土地使用權出讓收入 8728 億元，同比下降 27%。在此背景下，地方政府或承受一定的賣地壓力。

一、自然人爭相買地

4 月 8 日，福清自然資源和規(guī)劃局發(fā)布 2023 年第一次土地出讓公告，推出 5 宗涉宅用地，總面積約 19. 30 萬平方米，總起拍價 7.94 億元，其中 01-04 號地為整體回購地塊。

公告顯示，上述四宗回購地塊將采用 " 限地價、搖號 " 方式拍賣，01 號地最高限價為 8100 萬元，02 號為 37400 萬元，03 號為 33400 萬元，04 號為 16900 萬元，按 " 價高者得 " 原則確定競得人。報價達到最高限價后，愿意接受最高限價的競買人通過搖號確定土地歸屬。土地出讓金分兩次繳納，即成交之日起 10 個工作日內繳納總價款的 50％、75 日內繳納剩余的 50％。

四宗地的回購面積分別為 01 號地 13.25 萬平方米、02 號地 12. 93 萬平方米、03 號地 10.99 萬平方米、04 號地 7.35 萬平方米。4 月 12 日發(fā)布的補充公告將 01 號地塊的回購價提高至 4150 元 / 平方米，其余三宗地的回購價仍為 4000 元 / 平方米。

上述福清市自然資源和規(guī)劃局人士稱，01~04 號地將建安置房，建成后由地方城投回購，競得人要在簽訂《拍賣成交確認書》后 10 個工作日內與福清市城投建設投資集團有限公司簽訂《配建回購協(xié)議書》。至于為何修改參拍主體的資質要求，是因為有意愿參拍的主體很多、要競爭溢價，但部分人受資質條件所限不能報名，故補充做出修改。" 后續(xù)建設時一定要具備相關資質，參拍條件修改并不違規(guī)。" 由此看，或有自然人在此次土拍中拿地。

自然人競拍土地并非沒有先例。近年來，無論是競爭激烈的一線城市，還是三四線城市，都曾有自然人參與土拍并成功奪地。

今年 1 月，河南民權縣推出城區(qū) 3 塊宅地，其中兩塊 2.05 畝的微型地塊均被自然人競得，一宗被 5 名自然人聯(lián)合競得，另一宗被 1 名自然人單獨競得。兩宗地競爭都較激烈，競價超過 20 輪，成交溢價率也都超過了 100%，最終成交價分別為 464 萬元、497 萬元。

2022 年 12 月 28 日，河南省禹州市出讓 1 宗 55.79 畝的宅地，一名自然人以起拍價 1.02 億元競得；2021 年 10 月 20 日，廣西南寧市武鳴區(qū)一宗土地被自然人以 1.8 億元拿下；2020 年 7 月的一場土拍中，浙江湖州安吉、麗水南城的地塊均被自然人競得，成交價分別為 0.68 億元、0.58 億元。

在一線城市廣州的土地市場，也不乏自然人的身影。2017 年 3 月，某劉姓自然人擊敗金地、招商、萬科等房企，以 1.4 億元拿下廣州增城荔城街地塊。

而早在 2012 年，一位李姓自然人以 5.26 億元拿下天河區(qū)黃埔大道堅紅化工廠住宅用地，是廣州首次由自然人拍下土地。據媒體彼時報道，該李姓自然人與佳兆業(yè)集團有長期合作關系，故佳兆業(yè)集團參與并主導了此項目的后續(xù)建設。時代財經查詢發(fā)現(xiàn)，該項目為佳兆業(yè) 1 號，佳兆業(yè)借此成為首個進駐廣州金融城的開發(fā)商。

二、房企減倉三四線

福清是福建省福州市下轄縣級市，從近兩年數據看，福清的土地收入連續(xù)下降：2021 年賣了 23 宗地，出讓面積約 1082.65 畝，收入 75.67 億元，同比 2020 年下跌 25.5%；2022 年出讓 56 宗地、面積 3304.97 畝，成交總額 75.82 億元，與 2021 年基本持平。

近兩年，地產銷售端疲軟，尤其是部分民營房企遭遇流動性危機，房企在土地端的投資隨之下降。據財政部數據，2022 年土地出讓收入 66854 億元，同比下降 23.3%。而據中指研究院相關數據，目前房企拿地意愿并未明顯轉強。

《2023 年 1~3 月全國房地產企業(yè)拿地 TOP100 排行榜》數據顯示，2023 年一季度，TOP100 企業(yè)拿地總額 1930 億元，拿地規(guī)模同比下降 15.0%。2022 年同期房企拿地金額下降接近 60%，今年在去年大幅下降的基礎上再次下降，表明近期房企拿地依舊表現(xiàn)疲軟。

投資額度有限，錢更要花在刀刃上，部分弱二線和三四線等低能級城市成為房企急于換倉離開的地方。保利發(fā)展在《保利 2022~2023 年房地產行業(yè)白皮書》中指出，過去部分房企投資拿地以資源獲取為導向，不考慮真實居住需求，盲目在遠郊拿地，甚至下沉五六線城市，需求退潮下陷入困境。

在 2022 年度業(yè)績會上，多家房企也不約而同表示三四線城市波動調整更大，同時透露出暫時離開三四線的意向。如龍湖表示 2023 年要嚴格投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)，布局 20 個主力城市和 14 個機會城市。曾經的 " 三四線之王 " 碧桂園在去年就開始系統(tǒng)性調解土儲結構，在其為數不多的新增土儲中，7 成左右聚焦在一二線城市。它還計劃用 3~5 年時間，將一、二線對三四線的貨值比例從 40:60 提升至 50:50。

棚改和去庫存浪潮中，三四線城市土地市場曾一度 " 高燒 "。浪潮退去，考慮到現(xiàn)實因素的房企，正在撤離弱能級城市，對這些區(qū)域的土地市場不免造成影響。