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        環球訊息:合生創展舊改“野心”難以實現?多個項目 10 年仍未動工

        2023-05-25 14:18:58來源:ZAKER財經  

        「核心要點」


        (資料圖片)

        在廣東地產圈,合生創展曾經是 " 華南五虎 " 之一。與其他四家開發商的風格不一樣,合生創展不搞快周轉。它的經營風格被概括為——高溢價、多囤地、慢周轉。但隨著房地產步入低谷、舊改夢難以實現,合生創展開始 " 掉隊 "。

        昔日的隱形 " 地產航母 "

        1992 年,合生創展在香港成立,六年后就實現了港交所上市,并在 2000 年開啟了全國化擴張之路。2004 年,合生創展成為國內首家銷售額突破 100 億的房企,以其為代表的朱氏家族也逐漸成型,風頭無兩。連萬科王石也甘拜下風,稱 " 朱家才是中國地產界的隱形航母。"

        在北上廣深等一線城市,合生創展坐擁大量土儲。年報數據顯示,截至 2022 年,合生創展總土地儲備規模 2872 萬平方米,2023 年預計投放市場貨值 1000 億港幣以上。

        從分布上看,截至期末,地產板塊土地儲備約 2146 萬平方米。其中,北上廣深、臨深區域等一線城市土儲 1595 萬平方米,占比 74%。

        而在廣州,合生創展開發的項目包括駿景花園、珠江帝景、合生中央城等,在廣州的舊改布局中,朱家也頻頻落子,僅是黃埔,就有火村、逕頭村以及蓮塘村等。

        然而,在追求高速增長和擴張過程中,合生創展也面臨著一些問題:如土儲資源的開發需要大量資金投入,房地產市場已經進入調整期,融資難度加大等。

        圖源:合生創展集團有限公司官網

        舊改任重而道遠

        當前,廣州地區的舊改項目面臨著很多問題和挑戰。因為涉及到無主房、無產權房以及違建等因素,不少舊改項目至今仍未能正式動工。由于相關政策、法規和程序都相對較為復雜,廣州還存在大量進展緩慢的老舊小區改造項目。另外,在舊城區和老工業廠房等地區,由于歷史遺留問題和環境污染等因素,舊改項目的難度也非常大。所以,合生創展的舊改情況并不如此理想。

        2021 年 1 月 21 日,康樂村、鷺江村牽手合生創展,改造總建面達 335.94 萬平,總投資達 346.67 億,成為廣州 " 最貴 " 舊改。如此大的投資額+過萬套的商品房和安置房,注定要分片開發。如今招商已過去兩年,康樂村、鷺江村仍處于前期研究階段,可謂是 " 任重而道遠 "。

        據不完全統計,合生創展及旗下公司還有廣州約 13 個舊改項目,投資金額上千億。想要全力推進兩村舊改,顯然還需要些時日。當然,在招標原計劃中,2023 年 12 月 31 日前要全部安置房開工建設,這無異于天方夜譚。

        對合生創展而言,舊改不止是錢的問題,還有布匹市場。

        在海珠區中軸線上,康樂、鷺江兩村聚集了 5200 多家制衣廠及倉儲企業,多為紡織業制衣、輔料等上下游勞動密集型產業,同時也匯聚了大量的人口。這些老舊房屋和企業的存在,不僅影響了項目進度,還給周邊環境帶來很大壓力。

        營收利潤雙降,負債壓力山大

        2021 年對于房地產行業來說,可以算得上是一個 " 企穩之年 "。進入 2022,房企營收、利潤下滑已經成為行業常態。合生創展亦不例外,根據報告,2022 年合生創展實現營業額 272.52 億港元,同比下降 11.33%;股權持有人應占溢利為 87.62 億港元,同比下降 10.22%;核心利潤為 10.81 億港元,同比下降 77.27%。

        從財報圖表中可以看出,合生創展在 2022 年降低了總負債,但是短期債務比例略有提高。具體來說,該公司總借款額約為 990.61 億港元,相較于 2021 年的 1175.93 億港元略有下降。

        2022 年,合生創展的一年內短期債務額為 274.54 億港元,占總債務的比例達到 28%,高于 2021 年的 26%??紤]到其現金及現金等價物為 141.09 億港元,該公司面臨的短期還債壓力似乎較大。

        圖源:截至二零二二年十二月三十一日止年度之全年業績

        這些數據透露出現幾個不太好的信號:一是現金及現金等價物大幅腰斬,二是較大的財務壓力。面對行業整體下滑和市場不確定性增加等因素,合生創展需要更加謹慎地管理自身風險,并尋找新的增長點。同時,在未來發展中,公司也需要更加注重資金流動性和債務結構優化等方面,以確保公司財務狀況的穩健和可持續發展。

        如果沒有突發事件,如果舊改項目有序發展,如果政策面沒有出現更多不利因素,那么合生創展應該能夠度過難關。但是現實中很難避免各種風險和不確定性,所以,我們不知道這艘曾經嶄露頭角的航母會如何重生,還是會默默無聞。

        作者|鄭城瑋

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        責任編輯:hnmd003

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