每平 12.6 萬，沒售樓處卻連續(xù) 3 次日光，另一邊兩年“跳水” 900 萬…深圳豪宅市場有點(diǎn)魔幻

6 月 12 日 9 時，深圳網(wǎng)紅盤海德園項(xiàng)目正式選房，到當(dāng)日 18 時 10 分左右，不到 7 個小時，又一次實(shí)現(xiàn)日光。

這已經(jīng)是海德園項(xiàng)目的第三次日光了。2021 年 11 月和 2022 年 5 月，該項(xiàng)目分別推出過 181 套和 239 套住宅，同樣日光。

" 如果有資格，夠條件，建議你還是去打下新，這是海德園的最后一批項(xiàng)目了，與周邊二手房對比，還有數(shù)百萬元倒掛空間。" 安托山片區(qū)中介劉巍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹。

【資料圖】

今年 5 月時，市場就有消息稱，海德園即將入市；6 月 1 日，海德園拿到預(yù)售許可證；6 月 8 日，海德園 A 區(qū)公布入圍名單，共 664 批客戶成功入圍；6 月 12 日選房，不到 7 個小時全部房源選光。

正在施工建設(shè)的海德園項(xiàng)目 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

大眾要想獲得該項(xiàng)目的具體信息并非易事。" 目前暫時無法預(yù)約看房，你得先在 i 深圳上提交資料，然后凍資、入圍成功后才能來現(xiàn)場看毛坯房，到時我們工作人員會與你聯(lián)系。大概是 6 月 11 日 -12 日組織看房。" 在該項(xiàng)目剛拿到預(yù)售證時（6 月 5 日），海德園的工作人員曾通過電話向記者介紹。

連續(xù)三次日光，倒掛價差 400 萬 +

這是深圳今年第二個日光項(xiàng)目，同時也是今年以來首個需要積分搖號選房的樓盤。

根據(jù)海德園公眾號披露的數(shù)據(jù)，此次海德園推出共計推出 237 套房源，建面約 86-161 平方米，備案均價約每平方米 12.6 萬元，到 6 月 8 日時，吸引入圍并完成意向保證金凍結(jié)的客戶總數(shù)為 664 批，中簽率 35.7%。

或許因?yàn)殛P(guān)注度過高，記者注意到，項(xiàng)目官微連續(xù)幾天都在推送風(fēng)險提示和聲明，現(xiàn)場同樣也能看到相關(guān)聲明的牌子。

聲明提到，" 本項(xiàng)目由我司銷售部門及人員按照市區(qū)文件規(guī)定依法依規(guī)銷售，我司未授權(quán)或委托任何單位、中介服務(wù)公司和個人進(jìn)行項(xiàng)目銷售。" 同時，項(xiàng)目不存在 " 內(nèi)部認(rèn)購 " 和 " 提前選房 " 的情況，任何以 " 提前選房 "" 幫忙打折 " 等為由向客戶索要 " 喝茶費(fèi) " 或其他現(xiàn)金、禮品的行為，均屬于欺詐行為。

擺在項(xiàng)目附近處的 " 嚴(yán)正聲明 " 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

這是海德園的第三次日光。

2021 年 11 月，海德園 B 區(qū)首先開盤，推售房源共 181 套，共獲 504 批意向登記客，最低入圍積分為 62.2 分。

2022 年 5 月，海德園 A 區(qū)推出 239 套住宅，推售約 143-251 平方米的 4-5 房，當(dāng)時共有 686 批客戶成功登記，最低積分 53.5 分。

詳見《深圳今年首個 " 日光盤 "，套均 2388 萬！風(fēng)向標(biāo)變了？》

沒有售樓處，沒有樣板間，單價區(qū)間達(dá) 12.1 萬 -13.1 萬元 / 平方米，海德園為何受追捧？

" 我認(rèn)識過來打新的，主要有三類人，一類是看中價差的，因?yàn)楹５聢@與周邊二手房樓盤還是有數(shù)百萬元價差的；另一類是看中學(xué)位優(yōu)勢，紅嶺教育實(shí)驗(yàn)小學(xué)就在項(xiàng)目約 100 米位置，也是深圳四大名校之一；還有一類就是單純看中周邊環(huán)境，畢竟深圳典型的豪宅片區(qū)也就那么幾個。" 從事豪宅銷售多年的郭思翔介紹道。

此次推售的房源銷售均價為 12.6 萬元 / 平方米，海德園隸屬的安托山片區(qū)是深圳近幾年新晉豪宅片區(qū)，2018 年以來陸續(xù)推售過安巒公館、天健公館、萬科臻山府等豪宅，目前二手房掛牌均價普遍在 15 萬元 / 平方米以上。

以安托山地鐵口附近的安巒公館為例，一套 139 平方米朝南的 4 室 1 廳，掛牌價 2800 萬元，折合單價 20.16 萬元 / 平方米；距離海德園約 500 米的天健公館，目前在鏈家共有兩套房在售，一套面積為 96 平方米，售價 1920 萬元，折合單價 19.9 萬元 / 平方米；一套面積為 130 平方米，售價為 2300 萬元，折合單價 17.7 萬元 / 平方米。

相比海德園 A 區(qū)的房子（86-161 平方米），若按每平方米 5 萬元的差價算，倒掛價差在 430 萬 -805 萬元不等。

時隔兩年，成交價差了 900 余萬

深圳有幾個公認(rèn)的豪宅區(qū)域，包括福田的華僑城板塊、香蜜湖板塊、安托山板塊，以及南山的蛇口板塊、前海板塊，以及深圳灣板塊，均誕生過不少熱門樓盤，比如海德園、香蜜湖一號、波托菲諾純水岸、恒裕濱城、深圳灣一號等。

位于華僑城板塊的波托菲諾純水岸 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

但從近期豪宅市場的成交情況來看，顯著降價的案例同樣存在。

今年 5 月 10 日，深圳灣板塊頂級豪宅恒裕濱城二期上架一套法拍房源，總價 1.07 億元，折合單價 38.4 萬元 / 平方米，因一拍無人出價，二拍降價至 8560 萬元，折合單價 30.7 萬元 / 平方米，降價超 2100 萬元，但最終還是流拍。

記者在鏈家網(wǎng)了解到，目前恒裕濱城二期在售房源為 8 套，業(yè)主掛牌均價普遍在 25 萬 -34 萬元 / 平方米不等。

類似情況在華潤城潤府三期身上也同樣存在，該樓盤屬于南山科技園片區(qū)的豪宅。以一套約 150 平方米的 3 房為例，2021 年 5 月 12 日的成交價為 3288 萬元，單價約 21.92 萬元 / 平方米；同面積段的另一套房源在 2023 年 2 月 14 日的成交價為 2380 萬元，單價約 15.87 萬元 / 平方米。時隔兩年，成交價相差 908 萬元。

從年度情況來看，深圳豪宅市場的整體成交數(shù)量并不算大。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017-2022 年，深圳豪宅市場分別成交 951 套、490 套、1244 套、694 套、3488 套和 2840 套。

深圳中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2023 年 5 月深圳超千萬的豪宅累計成交 284 套，主要分布在南山、福田和寶安三個區(qū)，其中 1000 萬 -2000 萬元的豪宅成交最受歡迎，占比達(dá) 78.4%。

6 月 12 日下午，廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，" 深圳超千萬級別的頂豪市場，還是有其獨(dú)特優(yōu)勢，比如稀缺性、環(huán)境溢價等。業(yè)主掛牌價很大程度由其賣房迫切度決定，比如市場下行時，必然有部分做生意的老板因?yàn)橘Y金緊張而尋求變現(xiàn)，豪宅作為他們的重要資產(chǎn)，是變現(xiàn)的重要渠道。"

對于部分豪宅開盤受追捧，李宇嘉表示，" 一是同類型產(chǎn)品不多，周邊競品較少；二是與周邊二手房存在較大價差有關(guān)。"

（應(yīng)受訪者要求，文中劉巍、郭思翔為化名）

記者 |陳榮浩

編輯|陳夢妤 何小桃 杜波

校對 |盧祥勇

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