黃奇帆 3 年前的判斷，竟精準預測了中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀 .

《先聲》·第5期

(資料圖片)

最近，房地產(chǎn)行業(yè)的重磅消息可謂接連不斷，新一輪城中村改造的推進、存量房貸利率的調(diào)整以及廣州、深圳等各大城市先后官宣"認房不認貸"等等，均引起了廣泛關注和熱議。

深層次來看，這或與近年來房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷的重大變化有著密切關系。

比如"只漲不跌"的神話被打破、曾經(jīng)耀眼的地產(chǎn)巨頭深陷泥潭以及部分地區(qū)的房產(chǎn)銷售面臨疲軟困境等等。

那么，究竟該如何看待我國房地產(chǎn)市場？當下這些難題背后的"癥結"與"解藥"又到底是什么？

其實，早在3年前，黃奇帆在其所著的《結構性改革：中國經(jīng)濟的問題與對策》一書中已經(jīng)對上述問題給出了明確的回答和誠懇的建議。

眾所周知，作為學者型官員，黃奇帆在主政重慶期間對房價的控制可謂全國楷模，財經(jīng)領導崗位的豐富閱歷，也讓其對諸多復雜問題的認識帶有很強的穿透性，讀后往往讓人深感"撥開云霧見真身"。

就此，我們將書中黃奇帆關于房地產(chǎn)行業(yè)的思考和判斷整理成此文，文章雖時隔3年，但當下來看卻依然不過時，反而展現(xiàn)出其高超的預見性，其中的建議與對策，也值得行業(yè)進一步深思與落實。

作 者：黃奇帆 重慶市原市長 中國金融四十人論壇學術顧問

編 輯：正風

來 源：正和島（ID：zhenghedao）

本文摘編自黃奇帆所著《結構性改革：中國經(jīng)濟的問題與對策》，正和島經(jīng)中信出版集團授權發(fā)布，原文略有刪改。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國計民生是緊密聯(lián)系在一起的，無論是從穩(wěn)定增長、發(fā)展城市、改善民生的角度看，還是從維護金融安全的角度講，都需要保持房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

但當下，十大失衡難題在很大程度上掣肘了房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟的發(fā)展：

十大失衡，

掣肘了房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟

1. 土地供需失衡

從宏觀尺度來看，過去幾十年中，我國每年平均有800萬畝耕地轉化為城市建設用地，再加上一些計劃外征地，每十多年就要用掉1億畝耕地，所以我國耕地從20世紀80年代的23億畝，減少到現(xiàn)在的不到20億畝。

國家的判斷是，為解決中國13億多人的吃飯問題，至少需要18億畝耕地，這是必須守住的底線。

為了保證國家戰(zhàn)略安全，土地供應開始逐步收緊，2015年供地770萬畝，2016年供地700萬畝，2017年計劃供應600萬畝。土地供應總量減少了，房地產(chǎn)用地自然會更緊一些。

此外，從結構角度來看，國家每年的批準供地中約有1/3用于農(nóng)村建設性用地，比如水利基礎設施、高速公路等，真正用于城市的只占2/3，這部分又一分為三：

55%左右用于各種基礎設施和公共設施，30%左右用于工業(yè)建設，實際給房地產(chǎn)開發(fā)的建設用地只有城市建設用地的15%，在全部建設用地中只占10%左右。

相比歐美國家工業(yè)用地一般占城市建設用地的15%，商業(yè)和住宅類住房用地一般占25%的情況，我國的工業(yè)用地顯然占比太高，擠占和壓縮了住宅用地。

從區(qū)域層次上看，城市住房用地也并不是向人多的城市多供應一點，人少的城市少供應一點，有時政府會逆向調(diào)控，對大城市有意控制得緊一些，中小城市反而容易得到支持，用地指標會多一些，這就造成了城市之間資源配置的不平衡。

2. 土地價格失衡

過去十年中，一線城市的房價普遍漲了8~10倍，很多時候大家把這認為這是通貨膨脹現(xiàn)象。

然而，為什么在同樣的通貨膨脹下，有的商品漲價了，有的商品卻跌價了？這與供給和需求的關系有關，對于供過于求的商品，哪怕貨幣泛濫，價格也可能跌掉一半。

一句話，貨幣膨脹是房價上漲的必要條件而非充分條件，是外部因素而非內(nèi)部因素。

住房畢竟是附著在土地上的不動產(chǎn)，地價高則房價必然會高，地價低則房價自然會低，所以地價是決定房價的根本性因素。

目前來看，土地升值有些畸形，原因有三個方面：

其一，土地拍賣制度本身會推高地價。

現(xiàn)行的土地拍賣制度是20世紀八九十年代學習香港的土地批租形成的。它的好處是能夠在政府主導下避免腐敗和灰色交易，實現(xiàn)公平公正。

但是拍賣制的特點是價高者得，實際操作過程中就會把地價越拍越高。而如果通過行政手段對土地拍賣價格進行封頂，又會與市場化交易規(guī)則相違背。

其二，土地供應不足。在土地供不應求的情況下，拍賣地價自然會越來越高，房價也隨之越來越高。

其三，舊城改造而來的拍賣用地成本高。

城市拆遷的動遷成本會參照當?shù)氐姆慨a(chǎn)均價來補償，如果當?shù)氐姆績r是7000元/平方米，拆遷后的土地批租樓面地價一般會按照7000元作為拍賣底價，這樣的土地建成商品房的價格往往會到15000元/平方米以上。

顯然，如果靠舊城改造來滾動城市開發(fā)，房價肯定會越來越高。

整體來看，拍賣機制、土地供應短缺、舊城改造循環(huán)這三個因素相互疊加，使地價不斷上升。

3. 房地產(chǎn)投資失衡

正常情況下，一個家庭用于租房的支出也最好不要超過月收入的1/6，用于買房的支出不能超過職工全部工作年限收入的1/6，否則就會影響正常生活。

對一個城市而言，GDP也不能全部用來投資造房，每年固定資產(chǎn)投資不應超過GDP的60%，房地產(chǎn)投資不應超過固定資產(chǎn)投資的25%，否則就無法持續(xù)健康發(fā)展。

而目前，在全國32個省會城市和直轄市中，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年占GDP60%以上的有5個，占40%以上的有16個，顯然高于正常水平。

有些城市房子造得很多，但基礎設施、實體經(jīng)濟、工商產(chǎn)業(yè)沒有跟進，出現(xiàn)了"空城""鬼城"等現(xiàn)象。一些地方的固定資產(chǎn)投資綁架了國民經(jīng)濟發(fā)展，成為穩(wěn)增長的"撒手锏"，而固定資產(chǎn)投資的比重越高，失衡就會越嚴重。

4. 房地產(chǎn)融資比例失衡

2011年，全國人民幣貸款余額為54.8萬億元，當時房地產(chǎn)貸款余額為10.7萬億元，占比不到20%，而這一比例正逐年提高。

2016年全國106萬億元的貸款余額中，房地產(chǎn)貸款余額為26.9萬億元，占比超過25%。這意味著房地產(chǎn)占用了全部金融資金量的25%，而其貢獻的GDP只有7%左右。2016年，全國貸款增量的45%來自房地產(chǎn)，一些大型國有銀行甚至有70%~80%的增量來自房地產(chǎn)。

從這個意義上講，房地產(chǎn)綁架了太多的金融資源，導致眾多金融"活水"沒有進入實體經(jīng)濟，這是"脫實就虛"的具體表現(xiàn)。

5. 房地產(chǎn)稅費占地方財力比重過高

近些年來，在中央和地方的全部財政收入中，房地產(chǎn)稅費約占35%，考慮到房地產(chǎn)稅費屬地方稅、地方費，與中央財力無關，其與地方財力相比較則所占比重過高。

全國10萬億元地方稅中，有40%與房地產(chǎn)有關，加上3.7萬億元的土地出讓金后，13萬億元左右的全部地方財政預算收入中，有近8萬億元與房地產(chǎn)有關。

政府的活動太依賴房地產(chǎn)，地方政府財力離不開房地產(chǎn)，這也是失衡的。

6. 房屋銷售租賃比失衡

在歐美國家所有的商業(yè)性房屋中，用于銷售和用于租賃的房屋大概各占50%。

其中租賃分為兩類：一類是開發(fā)商開發(fā)后自持物業(yè)出租，比如新加坡70%~80%的居民租住在政府持有的公租房中；另一類是由小業(yè)主和老百姓購買后出租。

改革開放前，我國大部分居民住在政府、集體或企業(yè)的公房體系中，產(chǎn)權為公有，住戶只有承租使用權。而近十年，我國開發(fā)的房產(chǎn)中90%以上是作為商品房、產(chǎn)權房進行買賣的，真正用于租賃的不到10%。

這樣的市場結構是畸形的。

總結下來，中國房屋租賃市場有四個不足：

第一，作為弱勢群體的租賃者缺乏討價還價的能力，業(yè)主可以隨意地調(diào)整租金；

第二，穩(wěn)定性不夠，業(yè)主可以隨時收回房屋，讓租賃者居無定所；

第三，租房者由于沒有產(chǎn)權，無法享有與房產(chǎn)緊密捆綁在一起的教育、醫(yī)療、戶籍等公共服務，不能享受與城市居民同等的國民待遇，例如租房者的孩子不能就近入學，戶籍在買房入住幾年后才能辦理；

第四，在"有恒產(chǎn)才有恒心"的觀念下，百姓認為租房是一種短暫的、過渡的、臨時的辦法。房屋租賃市場發(fā)育不足也是一種失衡。

7. 房價收入比失衡

如果按照國際上房地產(chǎn)運行的"1/6理論"，老百姓用6~7年的家庭年收入買一套房是合理的，但現(xiàn)實情況遠非如此。

從均價看，北京、上海、廣州、深圳、杭州等一線城市的房價收入比往往已達40年左右，這個比例在世界上已經(jīng)處于很高的水平。

這個時候往往會有人說，紐約的房子比上海還貴，倫敦海德公園附近的房價也比上海高，但不要忘了，倫敦城市居民的人均收入要高上海幾倍。就均價而言，倫敦房價收入比仍在10年以內(nèi)，我國卻高得離譜！

考慮房價與居民收入比時，必須要用高收入對高房價，低收入對低房價，均價對均價。

當然，大家經(jīng)常說的房價高主要指在一、二線城市或者三線城市中的一些活躍城市，在各種原因的影響下，這些城市的房價收入比變高了進而產(chǎn)生了不均衡。

8. 房地產(chǎn)內(nèi)部結構失衡

還有一個普遍情況是，在一、二線城市，由于土地供不應求，房產(chǎn)開發(fā)量也供不應求，在限賣限購的情況下其房屋庫存去化周期只有三四個月，一旦放開便會無房可供；而有些城市的庫存去化周期為十幾個月，甚至三四年。

這也是一種不均衡，是一種資源錯配。只有為供不應求的城市多提供土地，供過于求的地方則不再批地，才能把錯配的資源調(diào)控回來。

房地產(chǎn)開發(fā)是供給端的概念，不能等到市場需求失衡了才從需求端下猛藥調(diào)控，一定要從供給端發(fā)力，政府和企業(yè)應當有比較明確的預測信息來進行供給。

比如，一個城市該建造多少住宅呢？對于有幾百萬人的大城市來說，人均住宅面積大致在40平方米，如果一個城市只有100萬人，建造4000萬平方米的住宅就足夠了。如果現(xiàn)在已有2000萬平方米，每年再開發(fā)1000萬平方米，五年后就變成7000萬平方米，這樣肯定會過剩。

因此，政府規(guī)劃時不能只追求短期GDP，應該以人均40平方米作為底數(shù)來確定總住宅面積，最多上下浮動10%~15%，不能由著房地產(chǎn)開發(fā)商蠻干。

再比如，一個城市該建造多少寫字樓呢？

一般中等城市每2萬元GDP造1平方米就夠了，對大城市而言，每平方米寫字樓的成本高一些，其資源利用率也會高一些，可以按每平方米4萬元GDP來規(guī)劃。

而一些城市的開發(fā)商在城市中大量興建寫字樓，一搞就是50萬平方米的綜合體，一搞就是5個、10個，而地方政府不加限制，這是亂開發(fā)、好大喜功的代表，是不吸取教訓的失衡現(xiàn)象。

9. 房地產(chǎn)市場秩序失衡

這指的是有的開發(fā)商在利益驅使下，將原來規(guī)劃為寫字樓的用地改建為住宅，原來規(guī)劃為工業(yè)用地的改為商業(yè)用地，將原定1∶2的容積率改為1∶3、1∶4，甚至1∶10。

雖然這些行為最后都會被政府罰款，但是往往罰不抵收又法不責眾，不管是開發(fā)商勾結政府官員干，還是開發(fā)商自己偷偷摸摸干，這類亂象都屢禁不止。

有的開發(fā)商銷售房屋時把房子"切碎"賣或者搞售后返租，實際上是高息攬儲的行為，但老百姓覺得很劃算，容易上當，一旦出現(xiàn)壞賬，這就變成了社會的不穩(wěn)定因素；

有的開發(fā)商在融資時，不僅向銀行借、向信托借、借高利貸、發(fā)債券，還把手伸向理財資金、小貸公司，甚至在公司內(nèi)部向員工亂集資，在社會上騙老百姓的錢；

還有的開發(fā)商把本應在獲批土地后兩年內(nèi)啟動、五年內(nèi)完成開發(fā)的項目一拖再拖，把地一直囤著，等十年后地價漲了十倍便可坐享其成。

上面提到的種種亂象亟須加強管理。

10. 政府房地產(chǎn)調(diào)控失衡

我們知道，經(jīng)濟下行的時候，政府希望刺激房地產(chǎn)；房地產(chǎn)泡沫積聚的時候，政府又想穩(wěn)住或者壓一下。

如果相關政策經(jīng)常變動，就無法形成穩(wěn)定的市場預期，勢必會對老百姓的生活習慣、價值觀念和家庭穩(wěn)定帶來影響，也會對金融市場和實體經(jīng)濟造成破壞，最后只能是南轅北轍。

另外，一些地方政府習慣采取行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少穩(wěn)定的、長周期的、法治化的措施，也缺乏應用經(jīng)濟邏輯、經(jīng)濟杠桿的措施。很多時候只是在需求側調(diào)一調(diào)、控一控、緊一緊、縮一縮，較少在供給端上進行有效的結構性調(diào)控，這是政府在調(diào)控方面的缺陷。

長期來講，房地產(chǎn)價格按GDP增長率和城市居民收入的實際增長率同步增長是符合經(jīng)濟規(guī)律的，泡沫性的高房價對實體經(jīng)濟和國民經(jīng)濟的負面影響和傷害是顯而易見的，必須引起高度重視并認真加以解決。

5大機制，尤為重要

那么，應該用什么樣的措施來實現(xiàn)房地產(chǎn)的系統(tǒng)平衡呢？我認為當前有五項基礎性制度尤為重要：

1. 土地

第一，控制土地供應總量。

土地供應要做到"爬行釘住，后發(fā)制人"，不能根據(jù)長官意志和主觀臆想去調(diào)控，且一個城市的土地供應總量一般可按100平方米/人來控制，這也應該成為一個法制化原則。（爬行釘住，指匯率按預先宣布的固定范圍做較小的定期調(diào)整或對選取的定量指標的變化做定期的調(diào)整）

例如一個城市現(xiàn)在有200萬人口，但計劃未來有城市人口500萬，并以此認為應有總計500平方千米的土地供應，結果今后十年里真的多批了300平方千米土地，但是計劃新增的300萬人口卻沒來，甚至原來的200萬人還走了一些，這就造成了土地資源的錯配。

需要明確的是，規(guī)劃意圖能否落地，不僅是土地問題，而且涉及產(chǎn)業(yè)集聚能力、基礎設施配套能力、投融資匹配能力等因素。

在這些因素中，土地應是墊后因素，而不應成為招商引資、盲目擴張的領頭羊。

第二，控制用地結構比例。

對于人均100平方米的城市建設用地，應有55平方米用于交通、市政、綠地等基礎設施和學校、醫(yī)院、文化等公共設施，這是城市環(huán)境塑造的基本需要，工業(yè)用地應控制在20平方米以內(nèi)，并且每平方千米要做到100億元產(chǎn)值。

這方面要向上海學習，早在20世紀90年代開發(fā)浦東時，金橋工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積為10平方千米，當時就要求每平方千米至少有100億元產(chǎn)值，實際上金橋工業(yè)區(qū)到2000年的產(chǎn)值就達到1500億元了。

反觀現(xiàn)在的一些城市，工業(yè)用地投入產(chǎn)出比太低，每平方千米只有20億~30億元的工業(yè)產(chǎn)出，用地浪費太嚴重，一定要提高剛性約束，把過去太慷慨的工業(yè)用地面積倒逼下來。

第三，控制拍賣土地價格。

一般來說，樓面地價不要超過當期房價的1/3。如果地塊周邊當期房價為1萬元/平方米，那么地價拍到3 300元/平方米時就要適可而止，否則就會人為推高房價。

限價絕不是依據(jù)長官意志隨意指定一個限制價格，政府不應在土地方面去推高房價，而應讓地價跟著房價慢慢走。當土地的供應是比較充分、合理、有效的時候，如果地價高了，就把政府的儲備地多賣幾塊來平衡一下；

當舊城改造的拆遷成本很高時，政府不能為了不虧本而抬高地價，而應從城郊接合部的出讓土地收入中拿出一部分來平衡，以此覆蓋舊城改造的成本。

堤內(nèi)損失堤外補，政府看似吃了點小虧，但整個投資環(huán)境好了，工商經(jīng)濟發(fā)展了，實體經(jīng)濟和房地產(chǎn)之間平衡了，最終會推動城市的長期健康發(fā)展。

2. 金融

金融上分為三個方面：

第一，堅決守住開發(fā)商用自有資金拿地這條底線。

正常情況下，開發(fā)商搞房地產(chǎn)的資本金和社會融資比例一般應該在1∶3，而現(xiàn)在全國房地產(chǎn)的平均融通量保守估計在1∶9，甚至有的開發(fā)商可能達到了1∶50。

舉個例子，一塊地價值10億元，開發(fā)商自己出3億元，另外7億元從金融機構借，然后把這塊地抵押給銀行貸款6億~7億元，造好房子后通過預售把抵押貸款拿過來。

在這個過程中，如果這塊地三年后漲到20億元，開發(fā)商就可以拿到15億元的抵押貸款，最終，整個開發(fā)流程中的融資杠桿就可以加到1∶9。

"地王"不斷出現(xiàn)的背后不僅是土地短缺和拍賣機制的問題，還與無限透支的金融有關。

土地拍賣時首先核查開發(fā)商的資金血統(tǒng)，只要資金是借來的，就不能參與拍賣活動。這樣一來，土地的惡性競爭和"地王"現(xiàn)象就一定會減少一大半。

第二，堅決防止開發(fā)商多賬戶借款。

整體來看，開發(fā)商在開發(fā)過程中發(fā)債券、從銀行貸款的行為算是比較規(guī)范的，但有時候會通過私募基金融資，明股實債，有時候還會通過理財資金、高利貸來融資。

如果一個開發(fā)商30%的資本金是清晰的，70%的貸款基本是從銀行、信托、債券市場中得來的，則其融資方面基本符合要求。

但是如果一個開發(fā)商涉及幾十家甚至上百家金融機構的債務，各種高利貸、中利貸占到全部融資的50%以上，就說明其賬戶處于危機狀態(tài)，對這種開發(fā)商必須提高警惕，觀察其是否有高息攬儲、"一女二嫁"賣房等違規(guī)行為。

第三，認真管好住房抵押貸款。

對房地產(chǎn)信貸市場調(diào)控最直接、最有效的辦法是合理設定首付與抵押之間的杠桿比。

如果這一比例過高，如零首付，就會造成房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)系統(tǒng)性金融風險；如果這一比例過低，如零抵押，則會使老百姓買房困難，在宏觀上也會導致樓市低迷，制約房地產(chǎn)市場發(fā)展。

因此，應根據(jù)不同需求層次和房價走勢，實施差別化的抵押制度，把握好不同情況的比例，比如首套房二八開、三七開，二套房五五開或四六開，三套房必須全款購買。

要想好這一點，需要在貸款情況和收入核定問題方面加強基礎性制度建設。

因為我國的情況是，任何銀行都可以做抵押貸款業(yè)務，一個客戶可以在重慶工商銀行抵押買房，同時在上海建設銀行抵押買房，還可以到海南招商銀行抵押買房，只要短期還得了賬，三個銀行都會把他當成優(yōu)質客戶，而不會主動到其他銀行核查其貸款情況。

我國的銀行對老百姓抵押貸款的管理是比較粗放的，從貸款所需的收入證明可以看出這一點，美國、歐洲通過查稅單或工資單來核定抵押貸款額度，而我國是單位出具收入證明，往往出現(xiàn)企業(yè)做順水人情開假證明的情況，甚至有銀行直接以假圖章幫助客戶造假。

3. 稅收

第一，形成高端有遏制、中端有鼓勵、低端有保障的差別化稅率體系。

高端有遏制，是指對別墅這樣的高檔住宅實行有差別的稅收政策，如果普通商品房的交易契稅稅率是1%，那么別墅就收5%，如果三五年賣掉，交易契稅可以再升到8%，香港就是通過不斷遞增的印花稅稅率讓人不敢炒房。

中端有鼓勵，是指讓一般老百姓買得起自住房，今后的稅制改革應采取抵押貸款自住普通商品房抵扣所得稅這類政策，這也是全球通行的房產(chǎn)稅政策。

低端有保障，是指不僅不收稅，政府還幫助建好公租房，用低價格保障老百姓住有所居。

第二，適時征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅。

這樣做有四大好處：

一是健全稅制，歐美國家的直接稅往往占總稅收的40%，而中國普遍是間接稅，征收物業(yè)稅這類持有環(huán)節(jié)的直接稅符合國際經(jīng)驗；

二是有效遏制投機性炒房，以1%稅率來計算房產(chǎn)稅，一套價值200萬元的房子即使十年翻番到400萬元，賬面上看是賺了200萬元，但由于升值過程中有房產(chǎn)稅、買賣過程中有契稅、增值稅等，再考慮資金的終值系數(shù)，投機炒房的動機會大大降低；

三是持有環(huán)節(jié)成本的提高有助于優(yōu)化資源配置，繁榮房屋租賃市場；

四是對全社會住房觀念、房地產(chǎn)理念和房屋領域的意識形態(tài)帶來巨大調(diào)整。

第三，研究征收土地增值稅。

黨的十八屆三中全會提出，允許農(nóng)村集體建設性用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。落實這一改革措施，相關的稅收政策需跟進。

比如，一畝農(nóng)村集體建設性用地拍出500萬元，不僅是征地成本決定的，還與配套的社會資源和投入緊密相關。國有土地出讓收入在扣除征地動遷成本后，是用于修建地鐵、學校等公共基礎設施，因此，農(nóng)村集體建設性用地拍出價值全部歸農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織顯然是不合理的。

另外，對于不同區(qū)位的地塊，由于使用目的不同，其價格也不一樣。

比如搞金融商貿(mào)設施的地塊拍出500萬元/畝，搞學校文化設施的拍出50萬元/畝，這樣對兩個地方的農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織也是不公平的。

目前我國土地增值稅法尚未出臺，土地增值稅的暫行條例雖然在1993年已經(jīng)頒布，但農(nóng)村集體建設用地與城市國有土地同等入市。同權同價拍賣后，如何征收增值稅，并未明確，導致稅收上缺少房地產(chǎn)土地資源類的稅種。

4. 租賃市場

第一，完善政府公租房體系。

國家曾就加快推進我國住房保障和供應體系建設指出，以公租房為主體的保障性住房覆蓋面要達到20%左右。

落實好這一要求不僅可以充分彰顯房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品屬性，讓城市中困難家庭的基本住房需求有了保障，同時公租房配置好后必然會帶動開發(fā)商和各類業(yè)主的商品租賃房體系發(fā)展，整個住房供給系統(tǒng)會較為平衡。

于政府而言，公租房是不動產(chǎn)，商品房價格上漲時，公租房租金也會上漲，建設成本是能夠平衡好的。一般而言，公租房60%左右的建設成本是貸款，租金可以把貸款利息平衡掉。

在新加坡，租戶可以把五年以上的公租房買下變成共有產(chǎn)權房，如果這個共有產(chǎn)權房要出售，則只能按照市場價格售賣給保障房管理部門，政府再出租給新的保障對象，如此循環(huán)往復，就能持續(xù)做下去。

第二，培育商品房租賃市場。

需要注意的是，開發(fā)商并不是不愿意持有房產(chǎn)搞租賃，而是開發(fā)商主要依靠的融資開發(fā)模式?jīng)Q定了它做不了持有房子的出租者。

對于1∶9的融資結構來說，房子造好后，開發(fā)商就必須盡快把房子賣掉，以回籠資金償還貸款。中國商品房租賃太少，很大的一個原因是和開發(fā)商的資本結構有關。

從這一角度出發(fā)，政府首先應讓開發(fā)商進入1∶3的融資結構，提高開發(fā)商的準入門檻，讓有資本金實力的開發(fā)商參與土地批租，這樣不僅有利于遏制炒地現(xiàn)象，還有助于商品房租賃市場的發(fā)展。

同時，對于搞長期商品房租賃的開發(fā)商，要形成一套激勵政策，包括承租人可以使用住房公積金付租，交易稅、契稅、個人所得稅抵扣率更高等；對老百姓二套房出租也應該有鼓勵政策。

此外，要從法律上保證租房居民與產(chǎn)權房居民在教育、醫(yī)療、戶籍等方面享有同等國民待遇。只有建立起系統(tǒng)化的制度體系，我國房屋租賃市場才可能有大的發(fā)展。

5. 地票制度

我國人口眾多，人均耕地不足世界水平的一半。在這種背景下，我們要做好兩件事：

一方面，要十分珍惜國家給的土地指標，加強土地的集約利用；另一方面，要探索建立農(nóng)民進城后退出農(nóng)村宅基地和建設用地的新機制。

理論上講，一個農(nóng)民進城可以節(jié)約100多平方米的建設用地，若把它復墾，耕地必然增加。但是中國農(nóng)民"兩頭占地"，農(nóng)村的宅基地和建設用地沒退出，城市又為其匹配了建設用地，所以全國耕地總量不斷減少。

我認為，地票制度可以較好地解決這一問題。

所謂地票，就是指將閑置的農(nóng)民宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公益公共設施用地等農(nóng)村建設用地，復墾為耕地而產(chǎn)生的建設用地指標。

它作為土交所交易的主要標的物，具有與國家下達的年度新增建設用地計劃指標、占補平衡指標相同的功能，可在重慶市域內(nèi)憑票將符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的農(nóng)用地，按照法定程序征轉為國有建設用地。

這幾年，國家逐步控制新增建設用地計劃指標，在建設用地配置使用上又主要供給基礎設施、公共服務設施和工礦倉儲用地，房地產(chǎn)用地供給不足。

地票制度可以在相當程度上解決這一難題，因為地票制度形成的土地指標是市場化指標，可以等效于國家用地指標，專門用于房地產(chǎn)開發(fā)時的征地需求，從而解決了房地產(chǎn)開發(fā)用地不足的矛盾。

8種方式，亟待摒棄

至于房地產(chǎn)企業(yè)該如何運行，如何與時俱進適應新時代要求，摒棄過往盲目的、粗放的、不合理的運行方式，在我看來，這需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)摒棄八種運行方式。

第一，避免在存量和在建量過剩的地區(qū)搞開發(fā)。

開發(fā)商搞開發(fā)，應該既要關注當?shù)匾?guī)劃建設量，也要看眼下存量和在建量，既要關注當前戶籍人口和常住人口，也要看中長期人口流動趨勢。

可以主要分析三個指標：

一是人均住房面積。

人均住房面積一般在人均40平方米左右，如果超過太多，就堅決不要去建。

比如，一個城市現(xiàn)有存量房已有3000萬平方米，在建總量有2000萬平方米，每年還再新開工500萬平方米，五年后就變成七八千萬平方米，人口基數(shù)如果沒有太大變化，未來人均住房面積就有70~80平方米，肯定會過剩。

如果還去搞開發(fā)，一定會弄一堆爛尾樓，成為"鬼城""空城"。

二是寫字樓面積。

一個城市有多少寫字樓是合理的呢？

實際上，一般中等城市每2萬元GDP造1平方米就夠了，大城市每平方米寫字樓成本高一些，資源利用率也會高一些，大體每平方米4萬元GDP。

如果一個城市遠低于這個水平，說明寫字樓是過剩的，就千萬別去再造了。

三是商場面積。

商鋪建多少，應該基于這個地區(qū)的商業(yè)零售額，差不多可按每年每平方米2萬元銷售值計算。如果每平方米商業(yè)零售只有1萬元，那么扣除人工、水電、房租等費用，很可能是賠本買賣。

現(xiàn)在，一些房地產(chǎn)開發(fā)商無論是在城市中心還是邊緣地帶，大量興建寫字樓、綜合體，很容易過剩，不值得提倡。

第二，避免在基礎設施、公共設施全無的地區(qū)搞造城開發(fā)。

規(guī)劃是城市發(fā)展的藍圖，基礎設施是城市發(fā)展的活力根基，公共設施則是城市發(fā)展的靈魂所在。

從規(guī)劃角度看，城市化進程中，一個建成區(qū)該規(guī)劃建設多少道路、橋梁、鐵路、港口、地鐵、電力、自來水等基礎設施，建設多少學校、醫(yī)院、文化娛樂、園林綠化等公共設施，以及建設多少工廠、寫字樓、商鋪、住宅，等等，既要從規(guī)劃總量上平衡，也要有合理的時序安排。

這不可能由一個開發(fā)商大包大攬、包打天下，房地產(chǎn)開發(fā)理應在城區(qū)中某一"七通一平"基礎設施已基本就緒的地塊上搞開發(fā)。

但我們看到，過去有些開發(fā)商動輒"造城"，拿下幾十平方千米的地，并向政府夸下?？?，不僅要造上千萬平方米住宅，還要連帶建設基礎設施和公共設施，從城市道路、橋梁等基礎設施到學校、醫(yī)院等公共設施，以及產(chǎn)業(yè)、人口引入，大包大攬，搞大而全、小而全的"一竿子插到底"。

這既表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)商不自量力、自我夸張，也表現(xiàn)為一些地方政府好大喜功、放棄責任，這類案例可以舉出不少，但成功的很少。

第三，避免四面出擊搞長周期的開發(fā)。

房地產(chǎn)業(yè)是重資產(chǎn)行業(yè)，一部分大開發(fā)商現(xiàn)金流充足、融資能力強，在全國土地拍賣市場中很容易攻城拔寨，在商品房銷售市場也有很大回旋空間，一、二線城市行情不好可以向三、四線城市擴張，三、四線城市行情不好可以殺個回馬槍到一、二線城市開發(fā)。

但是，這種現(xiàn)象也造成一些開發(fā)商在同一時間段到各個省的各大中小城市跑馬圈地，既造成競爭"地王"現(xiàn)象，也因為多地戰(zhàn)線拉得太長，資金、管理顧不過來，形成"胡子工程"（指拖沓不決或因某種原因而無法按時完成的項目），與每個地方政府的城市化進程很難有效銜接，以致發(fā)生進度要求上的沖突。

一個項目拆分很多期子工程的現(xiàn)象比比皆是，從項目簽約到拿地開發(fā)，再到建成銷售，往往七八年的有之，10年的有之，15年的有之，甚至20年的都有，給地方發(fā)展帶來明顯的時滯，其自身開發(fā)資本利息成本、管理人員成本也都很高。

在順周期時，開發(fā)商還能夠按自身設想維持開發(fā)，一旦遇上逆周期，一個不當心資金鏈斷了就全盤皆輸。最近一段時間，常常爆出開發(fā)商要崩盤的消息，其實就與這種現(xiàn)象密切相關。

第四，避免借錢融資買地，不能熱衷于炒"地王"。

按照我國法律法規(guī)相關規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)商買地的錢，一般應該是自有資金，而不能是高杠桿融資來的錢。

如果房地產(chǎn)企業(yè)用自有資金買了地，抵押給銀行得到貸款去建房，當房屋建到70%以上時即可預售，得到購房者的預付款。如此滾動，房地產(chǎn)開發(fā)的杠桿比已是1∶3、1∶4。

而如果房地產(chǎn)企業(yè)拿地的錢也是借款，那房地產(chǎn)開發(fā)的過程就幾乎成了百分之百的金融借債。

賺了錢，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利；壞了賬，就是金融機構的危機。

總之，開發(fā)商自己一定要潔身自好，管控好拍地資金來源，不濫用金融杠桿特別是高息、高杠桿資金拿地，不能熱衷于搞"地王"炒作，這樣就能防患于未然。

第五，避免高資產(chǎn)負債率的搞開發(fā)。

房地產(chǎn)開發(fā)是一個周而復始、滾動開發(fā)的重資產(chǎn)行業(yè)，希望的是資本投入、利潤產(chǎn)出，最忌的就是高債務經(jīng)營，在滾動開發(fā)中債務會越滾越大。

過去，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營模式就是向銀行借錢買地造樓，造好了抵押給銀行借錢接著造，如此循環(huán)往復。但在這個過程中，企業(yè)積累了大量債務，風險日積月累、越來越高。

所以我們不時看到、聽到這些現(xiàn)象：

有的企業(yè)有十幾個甚至幾十個銀行、信托、小貸等賬戶，從各種銀行、非銀行金融機構融資借錢，有的資產(chǎn)抵押搞"一女多嫁"，有的甚至借高利貸、搞職工內(nèi)部集資等。

長期高負債率會帶來高比例高利息負債、高比例短期貸款，一旦房地產(chǎn)市場銷售不暢，一定會導致資金鏈斷裂，最終陷入"拆東墻補西墻"過日子，身不由己地滑向災難的沼澤地。

第六，避免各種巧立名目、違規(guī)銷售式地搞開發(fā)。

中國房地產(chǎn)企業(yè)多，競爭很激烈，于是各種玩概念、吸引眼球的做法都有。

一類是前期打著商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、醫(yī)療保健地產(chǎn)、智慧城市地產(chǎn)等旗號搞開發(fā)。

一方面，因為這些開發(fā)帶有公共服務的職能，希望通過這些概念說服政府，以低地價供地；另一方面，開發(fā)商想通過這些廣告概念吸引老百姓，更好地銷售自己的樓盤產(chǎn)品。

但這些名目其實都是專業(yè)性很強的領域，需要長周期研究、長周期提供管理服務，不可能大家都成為這些專業(yè)領域的開發(fā)商。

一定要沉心靜氣，讓這些專業(yè)領域的企業(yè)主動配套房地產(chǎn)，而不能是房地產(chǎn)開發(fā)商自己拉個名頭、浮光掠影地搞一番。

還有一類在銷售環(huán)節(jié)，為了制造熱銷場景拉人頭搞烘托；為了快銷回籠資金，要么將一個房子劃成幾塊搞碎片化銷售，要么搞售后返租，要么與非銀行金融機構聯(lián)合搞首付貸以及首付貸的抵押。

這些銷售方式無異于飲鴆止渴，最終會傷害整個市場和大量老百姓，造成雞飛蛋打的局面。

第七，避免不專注精品生產(chǎn)，在規(guī)劃設計、建設施工上不下功夫。

房屋質量，重在前期規(guī)劃設計和建設施工。如果前期的產(chǎn)品設計不用心、不下功夫、無特色，不能結合當?shù)氐奈幕匾虻刂埔说卦O計出高品位的房屋，就形不成品牌，賣不好房子。

因此，規(guī)劃設計千萬不要一張圖紙干全國。

過去，有一個20世紀80年代就在全國知名的房產(chǎn)公司，21世紀以來還在用20世紀80年代的設計圖紙在全國20多個城市使用，造成幾百萬平方米的樓盤銷售不暢的局面。

另外，如果不重視建筑施工安全、施工質量，偷工減料、粗制濫造，住的人要受影響幾十年，口碑自然不會好。

現(xiàn)在許多樓房，要么在下沉地基上建房子造成塌陷，要么墻體里面裂縫剝落，要么電梯設備故障停機，要么小區(qū)下水道曲曲折折、容易堵塞，種種問題到處出現(xiàn)。

對企業(yè)來說，最重要的是產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的產(chǎn)品就是房子，房屋質量是開發(fā)商安身立命的本錢，也是市場競爭的優(yōu)勢所在，一定要加倍重視。

第八，避免售后服務簡單化，不重視物業(yè)管理。

我很贊成房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展五個階段的論斷，第一階段以區(qū)位優(yōu)勢為賣點，然后依次是以特色、戶型、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理為賣點。

隨著租售并舉時代來臨，越來越多的開發(fā)商將持有的商品房出租，物業(yè)管理面積逐步增加，對房地產(chǎn)住宅和商業(yè)項目的資產(chǎn)保值增值功能越發(fā)凸顯。

無論從自身盈利角度還是滿足業(yè)主居住需求看，物業(yè)管理方面都應該是開發(fā)商下一個重點關注和推動的方向。

另一方面，從政府的角度來看，我認為有6個原則，只要把它做好、做到位了，房地產(chǎn)業(yè)就一定能調(diào)控好。

第一條原則，管好房地產(chǎn)投資占城市固定投資的比例，高潮時占比不超過25%，正常時控制在15%左右。

房地產(chǎn)投資項目的土地規(guī)劃、設計、開工建設一般都是需要政府審批的。一個城市如果一年有1000億元的總投資，房地產(chǎn)在任何時候也別超過25%。

如果房地產(chǎn)高潮過了，已經(jīng)進入正常狀態(tài)，每年折舊需要更新的投資占這個城市總投資別超過15%左右。這是一個控制。

這個控制不是去控制老百姓，而是控制開發(fā)商的開盤量、投資建設量。如果這個比例已經(jīng)超過了30%，那政府就應該約束房地產(chǎn)企業(yè)的開工建設量。

第二條原則，房地產(chǎn)企業(yè)買地不要負債，不能背著銀行搞土地批租。

管住這個，炒地王的事情就沒了。地王的產(chǎn)生都是因為房地產(chǎn)企業(yè)背后有銀行，所以政府的土地部門，只要資格審查的時候查定金從哪兒來，拍賣的時候資金從哪兒來，只要審查管住這個，一定就管住了地王現(xiàn)象的出現(xiàn)。

而地王現(xiàn)象就是房價炒高的根本性原因，房價炒高的重要原因之一是政府沒控制住地價，而地價控制不住的根本原因是開發(fā)商背著銀行，高杠桿批租土地。

一般房價是地價的三倍。如果地價每平方米賣到3萬元，那房價一般是每平方米9萬元。假如某個地方現(xiàn)在的房子是3萬元/平方米，如果樓面地價賣到1萬元/平方米，批租以后這周圍的房子不會漲價。

但如果樓面地價賣成2萬元/平方米了，人家一算賬，地價2萬元/平方米，房價可能以后有5萬~6萬元/平方米。那現(xiàn)在3萬元/平方米的二手房聞風而漲。

地價炒高了，政府的土地收入會增加，好像也是為老百姓謀福利的錢增加了，但整個社會房價上漲，工商產(chǎn)業(yè)的營商環(huán)境就會出問題，風氣也會變壞。

第三條原則，管住政府賣地的地價。

樓面地價不要超過當期周圍房產(chǎn)價格的1/3。如果這個地方原來是2萬元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)到了3萬元/平方米，政府賣的樓面地價的1/3就是1萬元/平方米?？傊荒芡聘?，不要去主動地把1萬元變成2萬元。

第四條原則，管控好買房家庭的抵押杠桿。

第一套房子可以20%或30%的首付，70%或80%的抵押，而且就應該抵押。不要因為限購有意地不讓老百姓抵押貸款，否則會打擊老百姓買房的剛需。

現(xiàn)在很多地方的老百姓剛需買房要貸款，但貸不到款，這又做過頭了，走極端了。第二套房往往是改善性的，可以有50%的首付、50%的貸款。第三套往往屬于投資性的，基本上是不給按揭的，100%自有資金買房。

第五條原則，任何一個地方造房子要控制住前面提到的人均住房面積、寫字樓面積、商鋪面積這"三個"總量。

第六條原則，推動住房雙軌制體系建設。

整個房地產(chǎn)市場應該形成50%左右是商品產(chǎn)權房，50%左右是租賃房，租賃房里有40%是政府保障性公租房，60%是房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)化租賃房，這樣形成雙軌制的一種商業(yè)、零售、銷售、經(jīng)營的狀態(tài)。政府用這些市場化的調(diào)控方法，將使整個房地產(chǎn)秩序良好。

總之，一切實際上就是實打實地按經(jīng)濟規(guī)律，把這幾個方面堅決地、合理地調(diào)控住。

如果能達到上述這樣，那我們國家今后的十年中，房地產(chǎn)還是支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)生的GDP至少會占全部GDP的6%左右。

另外，房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，哪怕每年的建筑量小了，只有十億平方米，也還是有十幾萬億元投資拉動的過程。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還帶動幾十個工業(yè)制造業(yè)的行業(yè)產(chǎn)品，是龍頭行業(yè)。

從這個意義上講，房地產(chǎn)和諧穩(wěn)定，也是我們國家國民經(jīng)濟和諧穩(wěn)定的標志。

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排版|沈望望

編輯| 夏昆 輪值主編| 夏昆