“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’落地第一周，我卡在了變成首套房的路上”

掛牌量激增、網(wǎng)簽量卻保持平穩(wěn)；帶看量倍增、現(xiàn)場成交量卻未能保持首日的高 " 下定 "……" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 在北京落地首周后，北京商報(bào)記者走訪市場、頭部機(jī)構(gòu)、對(duì)話一線經(jīng)紀(jì)人與購房者發(fā)現(xiàn)，在過去的一周里，北京二手房的日均網(wǎng)簽量 304 套，與新政前持平，前 5 天的現(xiàn)場成交確實(shí)出現(xiàn) 4500 套左右的高量，但卻呈現(xiàn)出逐日大幅下滑的趨勢(shì)。掛牌量更是猛增了 6000-8000 套。不少小業(yè)主與購房者、經(jīng)紀(jì)人對(duì)市場的判斷存在較大分歧，部分置換需求的賣家卡在了 " 變成首套房 " 的路上。

網(wǎng)簽：日均成交 304 套，與新政前持平

盡管不斷有 " 小業(yè)主提價(jià) "、市場火熱的消息傳出，但 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 落地第一周的北京二手房市場，在兩大頭部機(jī)構(gòu)一線經(jīng)紀(jì)人看來，更多的是平穩(wěn)。

(資料圖)

來自諸葛找房提供的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 落地首周，北京二手房網(wǎng)簽量 1824 套，日均成交 304 套，與 8 月每周的日均成交比，大致相當(dāng)。

這個(gè)數(shù)據(jù)并不意外。二手房從交易下定金、簽合同到網(wǎng)簽間的時(shí)間差，讓新政的效應(yīng)并沒有那么快體現(xiàn)在網(wǎng)簽上。但從機(jī)構(gòu)提供給北京商報(bào)記者前 5 天的實(shí)際 " 下單 " 量看，5 天共計(jì) 4500 套的門店預(yù)定量確實(shí) " 猛增了一把 "。

" 但這些預(yù)定不會(huì)一下子轉(zhuǎn)化成網(wǎng)簽，個(gè)體周期不同，消化也不同。" 某頭部機(jī)構(gòu)信息部負(fù)責(zé)人透露，從目前后臺(tái)數(shù)據(jù)看，訂單轉(zhuǎn)網(wǎng)簽的周期在今年 3 月后不斷被拉長，2 個(gè)月算比較快的，一旦涉及連環(huán)單，數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化的周期則無法確認(rèn)。

據(jù)他透露，目前首周下定的客戶，多為老客戶轉(zhuǎn)化，相當(dāng)于 " 等著松綁政策落地 " 的那批人，在這部分人群中，八成以上屬于置換需求，其中絕大部分需要置換的房源由于上半年的市場過差，并沒有完成置換。" 說白了，他們都要先把手里的房子賣出去，變成首套房。"

但多位一線大區(qū)的經(jīng)理證實(shí)，新政落地后首周的咨詢量、帶看量確實(shí)成倍增長，但實(shí)際流動(dòng)性并沒有解決，在這樣的情況下，訂單轉(zhuǎn)化的周期無法估量。" 好消息就是，無論轉(zhuǎn)化周期有多久，至少大家還是出手了，二手房和新房不同，違約成本比較高，所以后期的轉(zhuǎn)化大部分屬于時(shí)間和置換者的成本考量問題。"

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄指出，通常來看，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性，因此短期內(nèi)尚不能看出數(shù)據(jù)端的變化，預(yù)計(jì) 9 月在成交數(shù)據(jù)上將會(huì)有所顯現(xiàn)。而從市場先行指標(biāo)情緒指數(shù)來看，9 月 1 日北京官宣執(zhí)行 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策后，市場情緒獲得明顯提振，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心建立的情緒指數(shù)模型，第 36 周（8 月 28 日 -9 月 3 日）北京市場情緒指數(shù)達(dá)到 -0.69，較前一周上升 0.17，扭轉(zhuǎn)了下降的態(tài)勢(shì)。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023 年 8 月，重點(diǎn) 50 城市場情緒指數(shù)為 -0.78，較上月下降 0.05，連續(xù) 6 個(gè)月回落，處于觀望區(qū)間低位，接近低迷區(qū)間邊界。8 月市場情緒指數(shù)幾近觸底，達(dá)到近年來的低谷，8 月下旬以來，住建部等多部門接連祭出救市大招，包括統(tǒng)一下調(diào)首套房和二手房首付比例下限以及降低存量首套房貸利率等，北上廣深以及成都、長沙、武漢、佛山等核心一二線城市相繼官宣執(zhí)行 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策，樓市松綁政策小高峰到來，市場即將邁入復(fù)蘇周期。市場情緒目前已經(jīng)降至歷史低谷，預(yù)計(jì)下月有望迎來觸底反彈。

價(jià)格：" ‘認(rèn)房不認(rèn)貸’后，中介還給我降價(jià) 120 萬 "

但置換者在這個(gè)時(shí)候，也表現(xiàn)出了自己的糾結(jié)。

1030 萬元，兩周內(nèi)可賣。當(dāng)樓下的頭部中介給寧文報(bào)出這個(gè)價(jià)格，寧文直接掛了電話。

寧文的房子位于北京市東城區(qū)的和平里，雖然教育配套在和平里處于末尾，但 2007 年的房子放在老破小林立的和平里，也屬稀缺，89 平方米的西南兩居室，也算三口之家核心區(qū)不錯(cuò)的配置，加上多校劃片后和平里的強(qiáng)勢(shì)，怎么看都算是個(gè)不錯(cuò)的房源。

這次換房用寧文自己的話說，屬于 " 被動(dòng)換房 "，公司搬家，大廠每天加班到 11 點(diǎn)，確實(shí)通勤時(shí)間吃不消，加上沒娃，留個(gè)東城排名前列的學(xué)區(qū)房沒啥用。

寧文在 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 前曾經(jīng)掛過一次，1150 萬是當(dāng)時(shí)這個(gè)報(bào)價(jià) 1030 萬的經(jīng)紀(jì)人給出的建議價(jià)，小區(qū)里其他兩套同戶型、樓層、裝修均不如自己的，中介的建議是 1100 萬。

在 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 后，再次掛牌建議價(jià)格被直接降了 120 萬，寧文確實(shí)難以接受。一方面，1000 萬是寧文三年前買這套房子的總成本，因?yàn)槭嵌惤?jīng)適房，當(dāng)時(shí)的稅費(fèi)成本占了一大塊。另一方面，在寧文的理解中，" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 在北京全量執(zhí)行，意味著政策底已經(jīng)來臨，市場底應(yīng)該隨之而來。

在陳霄看來，想要賣掉房子的多為改善型客群，在成交上遇阻，可能是接盤的剛需群體不足，同時(shí)，居民預(yù)期收入也是影響這部分客群入市信心的重要因素。不可否認(rèn)的是，這一波救市政策的推出確實(shí)大大提振了市場信心，帶動(dòng)需求入市，" 金九銀十 " 行情可期。市場的全面復(fù)蘇還要綜合宏觀經(jīng)濟(jì)、就業(yè)形勢(shì)、居民收入等多方面來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步邁入復(fù)蘇周期，全面恢復(fù)仍需要一段時(shí)間。

掛牌量：猛增 8000 套，帶看猛增、關(guān)鍵是本周末

但這位報(bào)出 1030 萬的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為自己的理由十分充足：一周內(nèi)掛牌量增加了 6000-8000 套，不但網(wǎng)簽沒有變化，實(shí)際成交量也沒有出現(xiàn)所謂的暴增。

知情人士證明了這 6000-8000 套的掛牌量。據(jù)了解，之所以是個(gè)區(qū)間，是因?yàn)榇笈康姆吭瓷暇€，存在個(gè)別審核問題，其中，近半數(shù)是房齡在 20 年內(nèi)的房源，五分之一為 120 平方米的改善型戶型。來自某頭部中介的摸底，大部分此類房源的掛牌都是出于置換需求。" 說白了，就是想把自己變成首套房。"

但并非掛牌就能賣出去，即便是房齡比較新、戶型比較合適的。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅總結(jié)了三點(diǎn)目前市場走得比較好的房源：一是城六區(qū)位置比較好的，大興、房山、門頭溝、通州、昌平幾個(gè)區(qū)域尚處于個(gè)別板塊恢復(fù)的進(jìn)程中，例如大興西紅門、昌平回龍觀等；第二就是有比較大政府規(guī)劃的板塊，如地鐵、教育等；第三是買方比較理性，價(jià)格定位清晰，認(rèn)清市場行情，不會(huì)趁機(jī)漲價(jià)，理性賣房的。

" 現(xiàn)在要看 9 號(hào)、10 號(hào)這個(gè)周末能不能有明顯的增量。" 上述經(jīng)紀(jì)人也認(rèn)為，即便本周成交抬頭，也無法支持小業(yè)主的高報(bào)價(jià)，畢竟和庫存量的高企與掛牌量的猛增比，稍微抬點(diǎn)頭的交易并沒有可比性。

對(duì)于經(jīng)紀(jì)人的這個(gè)說法，寧文一半認(rèn)可，一半不認(rèn)可。認(rèn)可的是掛牌猛增并不利于 " 賣上價(jià) "，不認(rèn)可的是自己在政策松綁之后反而需要降價(jià) 10% 才能掛牌。

" 經(jīng)紀(jì)人反復(fù)強(qiáng)調(diào) 2 周就能賣，但與價(jià)格比，周期我并沒有那么急迫。" 寧文認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人給出的 1030 萬元，更多是為了快速成交，但這樣一來反而自己的利益得不到保護(hù)。畢竟自己是同價(jià)格置換，買房那邊并沒有降價(jià)。

寧文的心態(tài)在小業(yè)主方面并不是個(gè)例。

陳霄提示，在 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策落地后，對(duì)市場會(huì)產(chǎn)生兩方面的影響，一方面，就是一部分急于抓住政策紅利賣一買一的購房者，這部分群體會(huì)先將手頭的房源掛牌出售，甚至不排除為了加速賣出而采取降價(jià)出售的行為，此時(shí)，剛需房源供給獲得補(bǔ)充，帶動(dòng)剛需購房者入市，這也就是導(dǎo)致性價(jià)比較高的房源大量成交的原因。另一方面，在這部分群體出售掉手上的房源后，可能會(huì)選擇購置改善型住宅，以首套房的首付比例標(biāo)準(zhǔn)來購入新房，減輕了首付資金壓力。

但目前看，小業(yè)主與購房者之間的心理預(yù)期存在較大的分歧，一如郭毅等業(yè)內(nèi)專家提示的，置換需求在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，要判斷好一個(gè)合適的價(jià)格，切勿幻想漲價(jià)，最終耽誤自己的置換。

北京商報(bào)記者王寅浩