物業(yè)企業(yè)上市陣營持續(xù)擴容 龍頭擴張并購一條路走得通么？

近兩年，因經(jīng)營穩(wěn)健、現(xiàn)金流健康、受行業(yè)周期性波動影響小等優(yōu)勢，迎來上市風(fēng)口的物業(yè)板塊成為港股市場的“香餑餑”，物業(yè)企業(yè)上市陣營也由此持續(xù)擴容。一面是敲鑼進(jìn)場的上市主體越來越多，一面是頭部企業(yè)憑借既有規(guī)模優(yōu)勢繼續(xù)擴充規(guī)模版圖。當(dāng)“擴規(guī)模”成為物企發(fā)展的“進(jìn)行時”，龍頭企業(yè)喊出的巨量新增在管面積，將從何而來?物業(yè)企業(yè)在擴規(guī)模的過程中，又會存在哪些不確定因素?

規(guī)模與利潤兩道軍令狀

進(jìn)入2021年，赴港IPO、敲響上市之鑼者眾，籌劃上市及等待上市聆訊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，亦也不在少數(shù)。據(jù)統(tǒng)計，行業(yè)內(nèi)仍有近五十家物業(yè)公司有上市計劃;2021年開年以來，另有5家物企正排隊等待上市聆訊，占港交所新年度各類遞表企業(yè)總數(shù)約四成。

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至1月29日，包括中駿商管智慧服控股、朗詩綠色生活服務(wù)、新希望服務(wù)、德信服務(wù)、世紀(jì)金源服務(wù)等多家企業(yè)均已遞表。

按照時間線來看，最新一起遞表案例發(fā)生在1月28日晚間，剛剛披露拆分物業(yè)板塊赴港上市計劃不久的中駿，旗下中駿商管智慧服務(wù)控股在港交所提交招股書。

在中駿商管智慧服務(wù)控股之前，1月13日，新希望服務(wù)向港交所遞交上市申請，成為2021年第一家向港交所遞交上市申請的物企;1月18日，德信服務(wù)也向港交所遞交招股說明書;1月20日，世紀(jì)金源集團旗下的世紀(jì)金源服務(wù)向港交所遞交了招股書，成為年內(nèi)第3間港股遞表的物管企業(yè);1月25日，朗詩綠色生活服務(wù)有限公司也在港遞表，沖刺港股IPO。

截至目前，房企50強關(guān)聯(lián)物業(yè)公司大多已密集步入資本市場。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，TOP10房企中除萬科物業(yè)(萬物云)、龍湖物業(yè)(龍湖智慧服務(wù))兩家“明星物企”還未公開披露上市計外，均已上市或遞表;TOP20房企中75%已上市或遞表;TOP30房企中，不算萬科物業(yè)(萬科云)、龍湖物業(yè)(龍湖智慧服務(wù))，僅金地物業(yè)未上市。

一面是仍有中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)遞表、等待上市，一面是規(guī)模物企開啟大力擴張?，F(xiàn)實情況顯示，在中小房企還在醞釀拆分物業(yè)板塊上市的同時，龍頭房企已經(jīng)在“拼規(guī)模”上加足了馬力。

根據(jù)恒大物業(yè)近期曝出的“軍令狀”，該公司2021年將力爭實現(xiàn)兩大目標(biāo):第一，每月新增拓展在管面積3000萬平方米;第二，每季度凈利潤都要較去年全年凈利潤的1/4增長50%以上。若實現(xiàn)上述目標(biāo)，恒大物業(yè)在管面積將超6億平方米，凈利將超39億元。

頭部物企如碧桂園服務(wù)，對于規(guī)模的“野心”也一直存在。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年內(nèi)，碧桂園服務(wù)公開披露過5筆收購。分析碧桂園服務(wù)上市以來的并購路徑，該公司沿著基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)兩條主線進(jìn)行兼并收購。一方面，通過收購區(qū)域物業(yè)服務(wù)公司不斷擴張在管面積，另一方面，通過收購房地產(chǎn)代理、互聯(lián)網(wǎng)家裝、財產(chǎn)人身保險公司等不斷豐富增值服務(wù)業(yè)態(tài)。

并購與輸血兩條腿

現(xiàn)階段，規(guī)模擴張仍是物企發(fā)展的核心。龍頭企業(yè)喊出的巨量新增在管面積，將從何而來?

記者了解到，一般而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴規(guī)模主要有三個途徑，第一是借助兄弟開發(fā)商資源優(yōu)勢進(jìn)行擴張，第二是通過收并購增加在管項目和在管面積，第三則是而參與招投標(biāo)進(jìn)行市場拓展。

過去一年來，借助兄弟開發(fā)商項目資源優(yōu)勢，仍是物管行業(yè)百強企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模增長的重要途徑。

中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟在接受北京商報記者采訪時指出，2020年物管行業(yè)百強企業(yè)中有開發(fā)背景的企業(yè)數(shù)量占比近八成，這些企業(yè)的管理面積中約六成來自兄弟開發(fā)公司。百強企業(yè)不僅承接兄弟開發(fā)商獨立開發(fā)的項目，還在兄弟開發(fā)商與其他開發(fā)商合作開發(fā)的項目中積極爭取物業(yè)管理權(quán)，進(jìn)一步擴大管理面積。

除了依靠兄弟公司的“輸血”，并購也成為了絕大部分物業(yè)企業(yè)擴張的第二選擇。剛剛過去的 2020年是物管行業(yè)的“收并購大年”，據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年內(nèi)發(fā)生了不少于 70 余起收并購事件。其中， TOP30 企業(yè)并購案數(shù)量占百強企業(yè)并購總量的近七成。比如近期合景悠活并購雪松，使自身管理面積擴大了約四倍。

相比之下，能夠依靠市場外拓進(jìn)行擴張的，只有少數(shù)以品質(zhì)著稱的物業(yè)公司。比如，綠城服務(wù)市場外拓項目中標(biāo)率為 71%，永升生活服務(wù)也保持在 40%左右。

最近一年來行業(yè)內(nèi)并購頻現(xiàn)，對此，新城悅服務(wù)在接受北京商報記者采訪時表示，這體現(xiàn)了行業(yè)集中度的提升。“目前大部分收并購是上市企業(yè)對非上市企業(yè)，隨著上市企業(yè)的增多，也不乏會有上市企業(yè)之間的大型收并購的情況。”

“未來 3-5 年行業(yè)將加速整合，預(yù)計在 2023 年，行業(yè)Top10門檻將達(dá)5億平方米的管理規(guī)模。”永升生活服務(wù)方面向北京商報記者表示，從市場格局、競爭格局等維度來看，未來物管行業(yè)市場將呈現(xiàn)“存量+增量”并重的格局，存量增長價格難，競爭進(jìn)一步加大，品牌物業(yè)會有更強的競爭優(yōu)勢;增量定價放開，有地產(chǎn)支持的物業(yè)公司優(yōu)勢會更明顯。

調(diào)研案例：增長質(zhì)量決定恒大物業(yè)雙增長目標(biāo)能否實現(xiàn)

不過，也有多位業(yè)內(nèi)人士作出提示，物業(yè)企業(yè)在擴規(guī)模的過程中，會存在一些不確定因素。

牛曉娟直言，一方面，房地產(chǎn)“三條紅線”政策的落地，對開發(fā)商、尤其是杠桿比例較高的那批開發(fā)商造成了不小的影響，這會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)從兄弟開發(fā)商處獲得項目資源造成一定影響。

另一方面，過分強調(diào)擴規(guī)模，會使得收并購和招投標(biāo)市場的競爭進(jìn)一步加劇，從而壓縮物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤。此外，收并購?fù)瓿芍?，企業(yè)整合可能會面臨阻礙，服務(wù)水平不夠規(guī)劃、效率降低的現(xiàn)象都可能出現(xiàn)。

“以恒大為例，其規(guī)模增長的途徑一方面來自于自身的項目，另外一方面是以合作或收購的方式外部拓展。全年3.6億平方米的拓展目標(biāo)不小，但也并非不可完成。首先，恒大地產(chǎn)本身有大量的項目資源支撐。其次，恒大物業(yè)剛上市，所融資金可對其外部擴張進(jìn)行支撐。”就恒大物業(yè)此前爆出的“軍令狀”達(dá)成難度，同策研究院資深分析師肖云祥如是分析道。

在盈利方面，肖云祥指出，恒大物業(yè)在上市前，公司盈利能力就保持著較高的增長速度，2020年盈利增速亦高達(dá)180%，如果在規(guī)模目標(biāo)能保證的情況下，有望達(dá)成預(yù)定的利潤目標(biāo)。

“物企快速增加管理規(guī)模，不外乎母公司供給、收并購、招投標(biāo)，而這其中母公司供給是可以預(yù)測的，招投標(biāo)參與市場競爭無法快速進(jìn)行，只剩下收并購道路可行。”克而瑞物管事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨直言，現(xiàn)階段物企新增規(guī)模的最快路徑是收并購，并預(yù)計，后續(xù)恒大物業(yè)會通過收并購自身在全國各級城市的中小物業(yè)公司，甚至并購現(xiàn)有大型物業(yè)公司的形式來實現(xiàn)公司2021年發(fā)展目標(biāo)。

“恒大物業(yè)其手握大量資金，通過收并購獲取市場份額在資金上問題不大，主要的不確定因素在于增長的質(zhì)量。規(guī)模只是單一維度指標(biāo)，還需關(guān)注獲取規(guī)模中項目本身的質(zhì)地，是否能夠為企業(yè)長期戰(zhàn)略帶來支撐。”湯曉晨補充說道。( 盧揚 榮蕾)