房屋租賃行業開啟2.0發展模式 供應實現爆發式增長

自黨的十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”以來，住房租賃市場備受關注，從中央到地方，陸續出臺了一系列促進租賃市場穩健發展的政策。在此背景下，2021年租賃市場供給呈現爆發式增長，產品日益多元化。業內專家表示，2022年，住房租賃市場有望開啟2.0發展模式，將繼續保持活躍度上升趨勢。

供應爆發式增長

ICCRA住房租賃產業研究院近日發布的《中國住房租賃市場藍皮書•2021》顯示，2021年以來，重點城市服務式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓等大規模集中入市，集中式租賃房源供給端出現爆發式增長。貝殼研究院日前發布的《2021年住房租賃市場報告》也顯示，2021年租賃企業規模創新高，住房租賃企業已達2萬家左右，其中八成為近兩年成立。

貝殼研究院首席分析師許小樂對《中國消費者報》記者表示，自去年以來，各地陸續出臺監管政策，有效降低了租賃企業的經營風險，住宅租賃企業迎來了良性的市場競爭環境，租賃行業呈現快速發展態勢。

許小樂進一步分析指出，住宅租賃企在分布上按“東-中-西”依次減弱，由于東部地區的租賃需求旺盛，租賃企業集中在沿海區域，超六成的租賃企業分布在長三角、東南沿海及環渤海地區。城市分布上，企業數量TOP5的城市為廣州、重慶、上海、蘇州和天津，近三成的租賃企業分布于租賃企業數量TOP30的城市，超過五成的企業分布在TOP4的城市。

克而瑞研究中心分析師房玲認為，22城集中供地政策極大地擴大了租賃用地的供應規模，多主體、多元供給的方式促進了保障性租賃住房的加速發展。比如，北京通過集體用地建設大型租賃社區;上海供應大量純租賃住房，建設大型租賃社區;深圳通過城中村改造加大租賃住房供應;杭州通過大量配建和自持用地建設租賃住房;成都推出銷售型人才公寓。

據克而瑞租售對2021年22城集中供地數據的統計，總計推出545塊涉租賃住宅用地，規劃建筑面積約1096萬平方米。

產品更加多元化

《2021年住房租賃市場報告》顯示，從租金水平來看,2021年全國重點40城平均住宅月租金為38.8元/平米，同比微漲1.3%，相比于2019年下跌8.8%，超六成城市住宅租金低于疫情前。相比于2019年，上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、長沙、廈門、無錫、蕪湖、徐州等14個城市租金持平或微漲外，其余26個城市租金下跌。

許小樂認為，未來隨著城鎮化率的提升，租戶租住時間的延長，預計2022年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢，對外來人口吸引力較強的城市，如城市群核心城市、省會城市租賃市場熱度將更為旺盛。而隨著保障性租賃房源、白領公寓和藍領公寓等房源的增加，未來租賃市場供需矛盾趨于緩和，租金水平不具備大幅上漲的動力，尤其是對外來人口吸引力較弱的城市，租金將保持相對穩定。

房玲對《中國消費者報》記者表示，隨著租戶對于租房品質要求不斷提升，預計2022年機構化運營的集中式租賃房源漸受青睞，市場接受度開始提高。她認為，大型租賃社區是租賃產品的新生力量，隨著大項目源源不斷地入市，數據與經驗不斷積累，其不僅能讓城市新租客享有更全面、更便捷的居住體驗，引導租賃市場向社區化、品質化、生活化的方向發展，而且還能讓存量住宅發揮更大的潛力，成為城市發展新的增長點。

此外，作為細分賽道的企業員工宿舍、藍領公寓也受到關注，運營商不僅僅為企業員工提供住宿產品，還從開始的運營“空間”逐漸走向運營“人”，為城市基層奮斗者帶來全新的租住體驗，在城市產業升級的推動下，潛力巨大，有望迎來新的發展契機。

發展模式升級

對于2022年的住宅租賃市場，許小樂認為，市場整體日漸活躍，正逐漸向“買方市場”轉變，品質化租住需求持續釋放。隨著租賃行業市場主體筑基初步完成，預計2022年行業將繼續保持活躍度上升趨勢，開啟行業發展2.0模式升級。

“在模式方面，住宅租賃企業發展模式將呈兩極化，要么更輕、要么更重。”許小樂進一步解釋說，一方面，包租模式在疫情期間顯示出極強的脆弱性，輕資產-分散式和中資產-集中式企業開始由包租轉向輕資產托管模式。另一方面，由于政策鼓勵以新建、盤活方式擴大保障性租賃房源，資金實力較強的中資產-集中式企業會通過收購或自建的方式獲得租賃房源，從包租轉向自持模式，從而轉向重資產運營，品牌房企也會增加自持租賃房源，以獲得長期收益及未來資產增值收益。

許小樂認為，不論更“輕”還是更“重”，租賃企業不再盲目拓展房源，開始致力于打造專業化的租賃服務和精細化的運營能力，將步入穩健發展時期。隨著住房租賃行業頂層設計完善，租賃監管政策趨嚴，住房租賃市場規范化發展的環境已基本形成，同時政策支持全方位突破，租賃企業迎來土地、財政、稅收、金融等方面支持。未來在政策引導下，住宅租賃領域將更多發揮市場化力量，推動租賃市場成熟化發展。

住房租賃產業研究院院長趙然也認為，未來住宅租賃市場發展將走向成熟化，住房租賃市場機構化比例將繼續提升，并提供專業化、精細化的租賃產品和服務。此外，預計2022年會有住宅租賃REITs產品推出，將有效解決住宅租賃企業重資產模式退出的難題，租賃行業將迎來發展模式的創新。(記者孫蔚)