5年期以上LPR迎改革以來最大降幅 首套房買家成最大受益者

5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布了本月貸款市場報價利率(LPR)。其中，1年期LPR為3.7%，與上月相比不變;5年期以上LPR為4.45%，較上月下降15個基點，自2019年LPR改革以來，此次不僅創下最大降幅，并首次出現一年期不變而5年期以上LPR下降的情況。南京多家銀行的信貸經理和房產中介在接受記者采訪時表示，由于5年期以上LPR與房貸利率掛鉤，此次5年期以上LPR下調后，房貸利率也有望隨之下調。按貸款金額100萬元、期限30年、等額本息還款計算，5年期以上LPR從此前的4.6%降低15個基點，購房者平均每月可減少月供約89元，需償還的利息總額減少3萬多元。這有助于支持剛性和改善性住房需求，減輕居民房貸利息壓力。

LPR改革以來的最大降幅

根據中國人民銀行公告，自2019年8月20日起，LPR按新的形成機制報價并計算得出。易居房地產研究院副院長楊紅旭對記者表示，本次降息有3個特點：一是下降幅度大，包括此次在內，2019年8月以來，5年期以上LPR共有過5次下降，一次性下降15個基點，是2019年LPR改革以來的最大降幅;二是首次只降5年期以上LPR不降1年期LPR，過去有時只降1年期LPR不降5年期以上LPR，或者1年期LPR降得多而5年期以上LPR降得少;三是此次降息對應的政策利率(月中的中期借貸便利利率)保持不變，直接下調LPR，達到釋放前期存款改革政策紅利的效果。

經歷2018年以來的多次改革后，LPR已經成為銀行貸款利率的定價基準和金融機構絕大多數新發放貸款的基準定價，實際貸款利率一般為LPR與點差之和。與1年期LPR調整主要影響企業短期流動性貸款和個人短期消費貸款這類流動性貸款不同，目前個人按揭貸款、企業中長期貸款等絕大多數都是使用5年期LPR作為貸款利率的定價基準。可以說，此次調整對房貸的直接影響十分明顯，全省房地產市場或許會迎來新一輪復蘇。

首套房買家成最大受益者

受疫情等多方因素影響，購房者消費能力下降、投資欲望降低，加之自2021年起多家開發商“爆雷”，我省房地產市場近來持續低迷。人民銀行南京分行公布數據顯示，今年一季度我省金融機構本外幣中長期貸款增量為6851億元，較上年同期減少916億元。中長期貸款增勢放緩，個人購房意愿顯著減慢是重要原因。在此背景下，5月20日LPR下調后的房貸利率無疑為房產市場重新注入信心，尤其為首套房購買者帶來了最大實惠。

中國人民銀行和銀保監會在今年5月15日印發的《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》中表示，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，在此輪調整后LPR4.45%的基礎上，最低可降至4.25%。

記者在致電、走訪多家省內銀行后發現，包括五大國有銀行在內的大多數銀行已經迅速執行此次調整，全省13個設區市中，蘇州、常州、無錫、南通等城市的首套房貸款利率最低已降至4.25%。包括農業銀行常州分行和民生銀行無錫分行在內的多家銀行表示，在5月20日當天就同步下調了利率。南京、泰州和鹽城等地的多數銀行也將首套房貸款利率調整至4.4%-4.6%。此外，仍有少數銀行表示還未開始執行，正在等候總行統一安排。

記者采訪中國銀行南京分行貸款客戶經理了解到，在接到LPR調整通知后，中國銀行目前給出的首套房貸款利率在4.45%的基礎上另加20個基點，對比去年年底時6.2%的利率，若以貸款100萬元、年限20年計算，保持利率不再變動的情況下，理論上可少還利息約30萬元。“二套房的購買也會收到下調的福利，但是利率會再上浮60個基點。另外，已經辦理了存量貸款的客戶要等到重定價日才可享受到新的利率，一般為每年1月1日，或者每年與貸款發放日對應的日期。總的來說，此次調整對首次購房的客戶來說有最大利好。”該經理說。

政策暖風讓“剛需客”心動

“自從上周五公布LPR后，我們店里這兩天來咨詢的客戶至少比之前多了50%，通過線上來詢問購房事宜的更是從早上一直到晚飯以后。”5月22日上午，鏈家南京王府園店經紀人竇烜告訴記者，前來咨詢的客戶基本都是想購買二手房用于自住，考慮新房的寥寥無幾。“最近開放的種種二手房相關政策，加上這次的降息幅度，讓很多有買房剛需的客戶心動了。”

記者梳理發現，今年4月以來，全國多地已從限購、限售、多孩家庭、公積金貸款額度等多方面完善房地產相關政策。以南京為例，4月中旬，南京市促進房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于明確浦口、六合、溧水、高淳區新落戶人群購買商品住房限購政策的通知》，明確自落戶之日起，兩年內可在浦口、六合、溧水、高淳區(不含江北新區直管區)范圍內購買商品住房和二手住房;4月下旬，南京在棲霞區等限購區域內的部分板塊開放了南京戶籍第三套房的購買權，還將外地人的社保要求也降至6個月;5月以來，出臺允許本地二孩及以上家庭新增購買一套商品房并享受相關銀行最優惠貸款利率支持、調整首次使用住房公積金購買第二套住房公積金貸款額度等措施，打出了一套房地產市場組合拳。

記者從招商銀行南京長江路支行了解到，招商銀行目前一般為首套房貸款提供的利率是4.65%，但只要是和該行有過一定業務往來、資質和關系良好，或是經內部推薦介紹的客戶，可以執行4.45%的基準利率。“從客戶角度來講，我們更建議購買二手房，因為二手房的利率是即時、動態的，可以按照基準利率來，但是新房的貸款利率往往是我們各家銀行和開發商協商的結果，會比基準利率更高。”南京金基璞悅和園銷售經理徐潔告訴記者，現在購買璞悅和園樓盤的貸款利率要在4.45%的基準上先按多數銀行平均值上浮20個基點，再增加50個基點，即5.15%的最終利率。

二手房因政策的鼓勵和更低的利率在這兩天的市場反應中更受關注。據南京某貸款擔保公司客戶經理徐璐介紹，上周六她接待了四批客戶，都是剛來南京安家不久，想在南京老城區購買二手房居住。在購房用途方面，受當前政策和市場形勢的影響，消費者似乎也更愿意為自住而買房，投資欲望仍然較低。

重回“火熱”還有很長的路要走

5月21日下午，在德佑房產南京莫愁湖門店內，記者偶遇前來咨詢購房的楊婷。楊婷告訴記者，她近期一直在關注房產政策，也看到了這次LPR的下調，但是因為“擔心房產會持續貶值，或是沒有升值空間”，還是決定短期內先不進行投資。

楊婷的心態一定程度上反映了目前房地產市場的狀況。南京德佑買賣經紀人盧康表示，考慮到政策調控和未來房地產市場的不確定性，這兩天客戶的觀望態度仍較為明顯。

興業證券研究中心于5月20日發布的分析報告指出，5年期LPR大幅下調的主要目的可能是為了對沖疫情影響下房地產市場的持續低迷和經濟下行壓力的進一步增大。隨著5年期LPR的大幅下調和房地產放松政策的加碼，未來房地產市場的冰冷狀態或將大大緩解，但 重回前幾年的“火熱”狀況還有很長的路要走。

“房地產行業迎來發展拐點并不等于房價長期下跌，也不等于房地產失去抗通脹的財富保值屬性。”興業證券分析師薛洪言指出，一方面，我國的住房需求遠沒有飽和，綜合測算，“十四五”期間我國年均新增住房需求有望保持在14億平方米以上，約為2021年全國住房銷售面積的80%左右;另一方面，即便城鎮化步入成熟期，抗通脹的資產屬性仍會驅動房價保持穩定增速。“在房住不炒、人口老齡化、經濟增速放緩等宏觀大背景下，房價快速上漲的時代已成為過去，但這并不會剝奪房地產作為長期抗通脹資產的優越性。”在此背景下，此輪LPR下調的執行，或正如采訪中多家房產中介、買房人所感受到的那樣，還不足以把所有的消費者從買房的觀望中拉回投資市場，但配以目前相關政策的推動和引導，假以時日，或許可以成為房地產市場“破冰”和重振投資信心的契機。(孫煒杰)