當科技住宅業主打開新風機房

經濟觀察報 記者 丁文婷 你想不想住進四季如春的房子里？

恒溫、恒濕、恒氧的科技住宅打造著人們對春天永駐的美好想象，許多企業也將打造科技住宅作為營銷推廣賣點，但由于科技系統的復雜性，維護不當可能造成一系列后果。

【資料圖】

10月下旬，一段蘇州科技城金茂府新風系統問題的視頻在社交網絡發酵，有業主懷疑鼻炎、肺結核等呼吸系統問題與該項目新風系統長期未更換濾網相關。這一事件也使眾多科技住宅業主“如臨大敵”，設備間這個極少被關注的“隱秘角落”，突然成為業主紛紛駐足的重點“監測對象”。

科技住宅是什么？維護該由誰負責？維護標準是怎樣的？高昂的科技系統費用合理嗎？企業如何算這筆科技住宅的建造和運維賬？

信任危機

10月下旬，蘇州科技城金茂府一名業主拍攝了其所在樓棟新風機房的視頻，引爆了小區業主群。視頻中，一名業主進入未上鎖的新風機房發現，新風濾網上布滿灰色塵土。隨后，業主紛紛要求進入樓棟的新風機房查看。“每棟樓都多多少少有些問題。”該小區一名業主告訴經濟觀察報，一些濾網由于長期缺少維護，不僅有灰塵，甚至能看到一些小昆蟲尸體，這也讓他想起了3年多來居住科技住宅的體驗——總體來說是比較舒適的，唯一頭疼的事是家里每天不知從何而來的灰塵。

在交涉中，業主們得知，不同濾網維護周期不同，按照標準，初效濾網可能一周就要進行更換，但小區的新風系統在運營維護上并未達標。在《蘇州科技城金茂府新風問題說明及解決措施》文件中，負責項目科技系統運維的金茂綠建承認，小區過濾網（初效、中效）從運維接管（2020年）至今從未更換，各樓棟中效過濾網均有部分缺失，部分靜電除塵裝置關閉或長期故障，嚴重偏離了金茂綠建運維管理標準。“如果長時間不清洗和更換，就會影響到每戶戶內的送風量。”一位從事三恒系統運營維護十幾年的人士介紹，就像口罩越來越厚，呼吸就會受到影響。濾網上的灰塵也可能越積越多，灰塵穿透過濾網后，導致家里面的灰塵增多。

10月26日，金茂綠建在官方微信公眾號上發布一則致歉聲明，承認該項目運維團隊存在過濾網清洗更換落實管理動作不到位等問題，并表示公司快速成立專項小組，嚴肅處理現場責任人，并開展全面排查、立行立改。

信任危機一旦發生，即產生連鎖反應，同在蘇州的姑蘇金茂城業主也對項目新風系統的運營維護產生了質疑。

不僅許多科技住宅項目的業主要求去新風機房參觀，事件發生后，當地政府有關部門立即組織了科技住宅相關企業開會，關注運維安全問題。

此次事件中出現問題的24小時置換新風系統是金茂府“三恒系統”中的一部分。使用三恒系統的房屋通常不允許開啟窗戶，這也意味著，空氣質量將全部依賴于新風系統。新風系統就像房屋的肺，關系著業主的呼吸。

住宅科技

科技住宅并沒有統一的定義。在一些專業論述中，科技住宅既包括三恒住宅，也可以囊括當前以5G應用為核心的智慧社區+智能家居系統。

只是在房地產領域說的最多的還是三恒住宅。一位房企高管表示，過去，三恒住宅也被稱為超低能高舒適度住宅，后來才慢慢成為了大家口中的科技住宅。

2003年，北京鋒尚國際公寓的落成標志著國內第一個三恒系統科技住宅正式交付。近十幾年來，以朗詩、金茂為代表的房地產開發企業，在住宅產品中大力推廣三恒系統。

三恒，即恒溫、恒濕、恒氧系統。

溫度調節由三恒系統中的兩大模塊——地源熱泵系統、末端輻射系統合作實現。地源熱泵技術利用地熱資源進行熱量交換，僅需少量電能，地源熱泵就可以實現能量從低溫向高溫的熱源轉移。冬季，把土壤中的熱量置換出來，供給室內采暖；夏季，把室內的熱量置換到土壤中去，以滿足室內降溫的需求。再通過末端輻射裝置的配合，利用低溫輻射的方式將水的溫度留在室內，如在室內鋪設模仿人體毛細血管的毛細管網，夏天通冷水，冬天通熱水，來實現“恒溫”的效果。

恒濕、恒氧的功能主要由新風系統承擔。通過“地送頂排”模式，新風裝置將經過凈化和濕度處理的空氣由地面新風口送入戶內，室內的污染空氣經擠壓上升，通過頂部排風口排出室外，達到空氣循環，使室內濕度與氧氣含量達到人體舒適的恒定值。

“新風系統是日常維護中耗費人力和成本最多的一個模塊”，前述從事三恒系統運營維護十幾年的人士介紹，新風置換系統是每天24小時，一年365天全天候運行的，相應的維護等級比較高。

從日常維護的角度來說，對地源熱泵系統和末端輻射系統的維護更多針對設備，比如對水泵、主機、管道閥門的閥件、控制元件，包括電機做一些維護。而室外空氣需要經過層層過濾后送到用戶家里，新風系統通常設置有多層過濾網。

按照其所在企業的標準，初效濾網間隔7至10天必須進行清洗，同時，在清洗時需要用備用濾網，保持新風系統不停機，濾網的使用壽命也有相關規定：初效濾網通常3個月左右需要淘汰，中效濾網的更換周期則在4~6個月。

這是一件非常耗時費力的工作。他介紹，按照項目體量大小，一個小區內少則有7~8臺新風機組，多的有30幾臺。一臺機組里面初效、中效濾網在4~6片左右。靜電除塵裝置也需要定期用藥劑浸泡，泡完之后進行洗刷，對企業來說，人工成本和材料成本并不低。

算賬邏輯

一直以來，“昂貴”的科技系統費用都是購房者對科技住宅的關注點之一。“我們科技系統每個月每平方米的收費在4元左右，比物業費都貴了一塊錢。”一名蘇州科技城金茂府業主表示。

實際上，科技系統的成本不僅包括設備運營維護和人員費用，還包括能源使用費。上述房企高管介紹，三恒系統可以代替中央空調、新風和地暖，為業主節約電費支出。

同時，零部件、人員工資和定期檢測費用也是成本的一部分。如果一個城市里的科技住宅項目比較密集，人員配置效率會高一些，如果一個城市只有一個項目，也需要安排人手進行維護，“綜合測算下來，一個科技項目的維護人員配比通常在4-5人，不一定要求駐扎在小區里，但要求同城，能及時上門解決問題”。

此外，如果是集中式三恒系統，有的機組設備到一定年限需要定期保養或更換。該房企高管介紹，“項目交房超過15年的，匹配不到相應零部件，就需要進行更換”。

“目前我們有個別項目實現了微利，一些早期項目甚至長期虧損。”上述高管介紹，這些早年的項目科技，收費單價僅有1-2元/平方米，而十幾年過去了，人工、物價各個方面的成本都在上升，有的小區在運維方面一直在虧錢，只能靠集團持續補貼。

但漲價并不容易，前述從事三恒系統運營維護十幾年的人士表示，像今年的高溫天氣，業主使用兩個月空調的費用可能就超過全年的科技系統收費。但這種情況下，即使漲價有一定合理性，目前仍沒有項目實際操作過。一方面，企業需要維護品牌形象，另一方面，科技系統維護費的漲價與物業費一樣，需要經由全體業主投票，2/3業主同意才能提價。

即便如此，建造科技住宅對房企來說并不是一筆虧本賬。

一名房地產業內人士透露，與普通配備中央空調和地暖的新房比較，安裝三恒系統的科技住宅成本每平方米要高出數百元，在高房價的城市中并不突兀，還能直接反映在新房售價上，為企業營銷賣房加成。

一位蘇州科技城金茂府的業主記得，自己在2019年定下了房子，單價在3.5萬元/平方米左右，比周圍新房貴了5000元，“科技住宅是開發商的核心賣點，包括我在內的大多數業主都是沖著這點來的”。