年內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)突破400次 調(diào)控政策全面刷新歷史紀(jì)錄
        
      
        
        
        
          2021-09-10 09:44:37來(lái)源：央廣網(wǎng)  
        
        
        
          
            
          
            
        
        
        
        

      
        
 
		
      
        
         
        
        
          
        在8月31日的“住有所居”新聞發(fā)布會(huì)上，住建部重申“房住不炒”基調(diào)和“三穩(wěn)目標(biāo)”，提出建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，因城施策，因地制宜，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
        

        而房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的密集調(diào)控早已啟動(dòng)，今年以來(lái)，北京、上海、深圳、成都等多個(gè)城市都對(duì)限購(gòu)、限售、二手房、土拍規(guī)則等方面的調(diào)控政策進(jìn)行了完善升級(jí)。
        

        據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至8月22日，年內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)突破400次，月均超過50次，2020年前8個(gè)月為368次，2021年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策全面刷新歷史紀(jì)錄。
        

        土地市場(chǎng)：限地價(jià)、提品質(zhì)、嚴(yán)審查成為標(biāo)配
        

        在土地供給端，多座城市推遲了第二輪集中供地計(jì)劃，并修改了土拍規(guī)則，“政策工具箱”不斷完善。
        

        首先，多地通過調(diào)低地塊溢價(jià)率，從根源上控制整體地價(jià)水平，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”的目的，同時(shí)也為企業(yè)預(yù)留合理利潤(rùn)空間。
        

        深圳在第二批集中供地重新掛牌后，規(guī)定在保持掛牌起始價(jià)不變的基礎(chǔ)上，地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%;杭州將一般地塊溢價(jià)率上限從20%調(diào)整到15%，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%;濟(jì)南的掛牌居住用地設(shè)置了最高溢價(jià)率不超過15%的“紅線”;成都將宗地溢價(jià)率設(shè)置在9-11%左右，低于其他城市。
        

        提高住房品質(zhì)也成為新一輪集中供地的重要調(diào)整方向。杭州推出10宗“競(jìng)品質(zhì)”地塊，并且將先比拼高品質(zhì)建設(shè)方案，再進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié);成都取消“競(jìng)配建”方式，明確了“定品質(zhì)”;蘇州、南京也將“定品質(zhì)”納入土拍規(guī)則。
        

        曾被住建部點(diǎn)名表?yè)P(yáng)的北京，第二輪集中供地“競(jìng)品質(zhì)”地塊數(shù)達(dá)到36宗，并將在大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊競(jìng)拍中首次試點(diǎn)“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”程序。
        

        “從各個(gè)環(huán)節(jié)確保房屋交付的品質(zhì)和質(zhì)量，將改變房企現(xiàn)有的高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)模式，影響房企運(yùn)營(yíng)節(jié)奏和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，對(duì)房企運(yùn)營(yíng)能力提出了更高要求。”中指研究院分析人士稱，競(jìng)品質(zhì)和競(jìng)現(xiàn)房將延長(zhǎng)房企資金流轉(zhuǎn)周期、增加房企資金使用成本，一定程度上提高了此類用地的拿地門檻，或?qū)⒂绊懖糠种行∑髽I(yè)或民企的拿地意愿。
        

        此外，多個(gè)城市在第二批集中供地競(jìng)拍中加入了搖號(hào)機(jī)制，還普遍加強(qiáng)了對(duì)房企的資格審查以及資金來(lái)源審查，明確“禁馬甲”。以深圳為例，此次土拍將在達(dá)到地塊限價(jià)和自持面積上限后轉(zhuǎn)入搖號(hào)程序，并明確要求用地競(jìng)買申請(qǐng)人須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，不得參加同一宗地的競(jìng)買，且“參與本批次用地競(jìng)買最多可競(jìng)得3宗用地(含聯(lián)合競(jìng)買)”。
        

        精細(xì)化：一城一策，持續(xù)查漏補(bǔ)缺
        

        在新房市場(chǎng)，各城市持續(xù)從限購(gòu)、限售、限價(jià)以及限貸等維度對(duì)現(xiàn)有政策查漏補(bǔ)缺，新一輪熱點(diǎn)城市的調(diào)控加碼呈現(xiàn)出更精細(xì)、更高頻的特點(diǎn)。
        

        從限購(gòu)角度，北京發(fā)布新政打擊假離婚，杭州升級(jí)繳納社保年限，武漢推出“房票制”，西安則將限購(gòu)政策細(xì)化到了街道。
        

        很多城市還發(fā)布或者升級(jí)了“限售令”，曾被住建部約談的金華、惠州在8月出臺(tái)新政，規(guī)定新購(gòu)買的新建商品住宅在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易，并且金華將新房和二手房都納入了“限售”范圍。
        

        

         
        

        (圖片來(lái)源：金華市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng))
        

        限價(jià)方面，除了在第二輪集中供地出讓規(guī)則中對(duì)未來(lái)項(xiàng)目銷售價(jià)格作出限制以外，海口、三亞、銀川、惠州等城市還紛紛出臺(tái)最新“限價(jià)令”，調(diào)整新房備案均價(jià)。
        

        同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還出現(xiàn)了雙向調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)過快上漲的同時(shí)也在控制價(jià)格過多下跌，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。江陰市住建局8月底發(fā)布長(zhǎng)三角地區(qū)首個(gè)“限跌令”，嚴(yán)禁低價(jià)傾銷、降標(biāo)降質(zhì)，此前大連、昆明、岳陽(yáng)等城市也曾出臺(tái)新規(guī)，限制開發(fā)商降價(jià)。
        

        在金融信貸角度，據(jù)貝殼研究院整理統(tǒng)計(jì)，東莞、銀川首付比例相比去年均提升了10%，貸款集中度、違規(guī)資金監(jiān)管、差別化信貸、審核首付資金來(lái)源成為基礎(chǔ)配置，落實(shí)銀保監(jiān)會(huì)提出的嚴(yán)防違規(guī)資金流入房地產(chǎn)相關(guān)要求。
        

        貝殼研究院分析指出，從政策分類角度來(lái)看，今年有關(guān)資金來(lái)源、房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、限購(gòu)的政策占比明顯提升，而限購(gòu)、限貸政策對(duì)房?jī)r(jià)的持續(xù)性抑制作用會(huì)高于限價(jià)政策。
        

        二手房：密集調(diào)控，引導(dǎo)價(jià)格預(yù)期
        

        相似的變化同時(shí)發(fā)生在二手房市場(chǎng)，各城市密集出臺(tái)新政加強(qiáng)對(duì)其的調(diào)控監(jiān)管。
        

        設(shè)置成交參考價(jià)成為這一輪二手房市場(chǎng)調(diào)控的新舉措。今年2月8日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，公布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并要求中介掛牌價(jià)不能超過參考價(jià)。隨后，上海、成都、杭州、無(wú)錫、廣州、衢州等城市陸續(xù)跟進(jìn)，其中廣州熱點(diǎn)區(qū)域住宅小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)均不超過每平方米10萬(wàn)元。
        

        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房參考價(jià)格有助于合理引導(dǎo)價(jià)格走勢(shì)，抑制過高標(biāo)價(jià)的出現(xiàn)。貝殼研究院策略分析師表示：“參考價(jià)的設(shè)定同時(shí)使得二手房交易更加透明，買賣雙方信息對(duì)稱;另一方面銀行將依據(jù)參考價(jià)發(fā)放貸款，貸款將不再隨著價(jià)格上漲而增長(zhǎng)，相當(dāng)于控制了購(gòu)房貸款杠桿率，從而能夠有效抑制依靠貸款多次購(gòu)房的投資需求。”
        

        二手房市場(chǎng)的監(jiān)管收緊還反映在官方網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)的推出。9月7日，深圳住建局發(fā)布通告稱，深圳市住房公積金管理中心正式承接房屋交易管理職能，自9月13日起，該中心將首批推出房屋交易資格審查、房屋買賣合同網(wǎng)簽備案以及出具購(gòu)房資格證明等業(yè)務(wù)“全程網(wǎng)辦”。自助交易二手商品房的，買賣雙方也可通過深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)完成買賣合同錄入、交易資格審查、商品房買賣合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)。
        

        8月18日，杭州市“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”正式上線了“個(gè)人自主掛牌房源”功能，標(biāo)志著杭州的二手房自主交易有了更規(guī)范、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。
        

        

         
        

        (圖片來(lái)源：杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng))
        

        杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局表示，該功能打破了傳統(tǒng)依賴中介機(jī)構(gòu)的房屋銷售模式，改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)房源信息不對(duì)稱的弊端。克而瑞分析人士則表示，政府搭建“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”并非完全取代中介機(jī)構(gòu)，主要目標(biāo)還是加強(qiáng)二手房市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)二手房市場(chǎng)而言，二手房成交參考價(jià)、信貸資金管控等政策組合拳更具“殺傷力”。
        

        上海則是這方面的典型案例，7月份出臺(tái)二手房源掛牌價(jià)核驗(yàn)政策，8月初開始上海二手房申請(qǐng)房貸將參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)，執(zhí)行“三價(jià)就低”原則作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
        

        在密集的二手房調(diào)控政策下，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，繼7月份成交量環(huán)比下降15%后，8月份上海二手房成交量環(huán)比降幅擴(kuò)大至24.3%，成交套數(shù)從7月的2.4萬(wàn)套跌至1.8萬(wàn)套，同比下挫39.5%。
        

        整體來(lái)看，不論各個(gè)維度的政策如何變化，本質(zhì)上都是在貫徹房地產(chǎn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求。克而瑞分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任;熱點(diǎn)城市仍將堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，并結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)變化情況，及時(shí)采取針對(duì)性的調(diào)控政策措施。(記者 安垚)
        
          
        
        
        
      
        
      
        
        
        
          責(zé)任編輯：hnmd003
        
      
        
      
        
          
      
        
	

        

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