房地產市場吃上降息“小灶” 首套房4.25%利率或可期

2022-05-24 09:33:52來源：城市金融報

大利好來了，房貸降息了。

5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布了最新一期貸款市場報價利率(LPR)。1年期貸款市場報價利率(LPR)為3.7%，5年期以上貸款市場報價利率(LPR)為4.45%。

5年期以上LPR調整有哪些影響?下階段政策寬松力度是否仍有空間?專家對此怎么看?

有何影響

按照央行規定，個人房貸借款人和貸款銀行可協商選擇利率重定價(通常周期最短為1年)，每次利率重定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。由于今年1月20日5年期以上LPR下調一次，對于房貸利率重定價日在5月20日之前的個人來說，本年度利息支出仍以上一次5年期以上LPR調整為基準;而對于利率重定價日在5月20日之后的個人來說，今年就可“享受”到最新的5年期以上LPR下調所帶來的“福利”。

5年期LPR單獨“降息”，此舉也被市場視為央行給房地產市場單獨“開小灶”。那么，對房地產市場有哪些影響?

自2019年8月LPR改革以來，5年期以上LPR下調4次，從4.85%降至4.6%，此次調整后進一步降至4.45%。業內專家表示，與企業貸款不同，個人住房貸款期限長，目前99%以上的個人住房貸款利率與5年期以上LPR掛鉤。

近日，央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，將全國層面新發放首套住房商業性個人住房貸款利率下限從LPR調整為LPR-20BP，二套住房貸款利率下限保持LPR+60BP。

此次調整后，按照最新LPR計算，個人住房貸款利率最低可達首套房4.25%，二套房5.05%。5年期以上LPR下行，有助于落實中央政治局會議精神，支持剛性和改善性住房需求，減輕居民房貸利息壓力，穩定投資、消費和宏觀經濟基本盤，促進房地產市場平穩健康發展。

其次，對購房家庭有什么影響?

2019年LPR改革完成后，所有新發放、存量商業性個人住房貸款利率均以相應期限LPR為定價基準加點形成。在房貸轉化成LPR利率模式后，新的房貸全部采用LPR定價模式，存量房貸也從2020年下半年起開始批量進行轉換。

業內專家表示，本次LPR調整對新發放和存量個人住房貸款均會產生影響。對于新發放商業性個人住房貸款，利率將立即下調15個基點，疊加央行、銀保監會5月15日將全國新發放首套住房商業性個人住房貸款利率下限從LPR調整為LPR-20BP，新申請住房貸款的居民家庭將迎來雙重利好，購買二套房的居民家庭也能從中獲益。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，這是LPR改制后第一次五年期單獨降息，也是規模最大的一次降息。之前央行降低首套房貸款利率20個基點，此次LPR下調后降息效應將疊加。降息后，部分城市100萬元30年月供有望首次低于5000元，直接計算，從基準4.6%降低15個基點，也將月供減少89.25元，另外累積30年月供減少3.2萬元。

首套房4.25%利率或可期

業內人士認為，本月LPR的變動，既出乎意料，又在意料之中。5年期以上LPR以15個基點的較大步長(0.05%)下降，實際作用和信號意義都十分重要。

招聯金融首席研究員董希淼表示，LPR由兩部分組成，即公開市場操作利率與加點，其中公開市場操作利率主要指中期借貸便利(MLF)利率。一般而言，MLF如果未變，LPR難以變動。2019年10月以來，1年期LPR報價與1年期MLF利率基本保持同步調整，但也有例外。如2021年12月，在MLF操作利率不變的情況下，1年期LPR下降5個基點(5年期以上LPR未變)。

董希淼分析稱，本月15日，央行開展1000億元1年期MLF操作，操作利率為2.85%，與上月持平。在本月MLF操作利率未變的情況下，本月5年期以上LPR大幅下降，為2019年LPR新機制以來第一次。

5年期以上LPR下降、疊加下限減20個基點，對于首套房購房者來說可謂雙重利好。中國民生銀行首席研究員溫彬、研究員馮柏團隊認為，4月居民部門住房貸款減少了605億元，同比少增4022億元，反映出居民的購房意愿回落。本月5年期以上LPR下降15BP，總體上會降低購房成本。

據易居研究院報告，截至5月19日，全國一二三線城市均出現了4.4%的房貸利率，包括廣州、深圳、天津、濟南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、沈陽、日照、濮陽、常熟、膠州、南通、宜賓、無錫、常州、阜陽和西昌20個城市。

嚴躍進表示，此前央行已經明確了“LPR-20個基點”的房貸定價思路，此次LPR下調，也將進一步引導房貸利率下限。這也意味著，當前全國20多個城市4.4%的低利率可能并非最底部的利率，后續房貸利率還有進一步下調的可能，類似4.25%的利率也完全是有可能的。

專家：有助于房地產投資逐步企穩

因疫情等因素沖擊，2022年初至今，居民購房意愿較為低迷，住房信貸釋放速度隨之放緩，前4月新增個人按揭貸款同比下降25%。

此次5年期貸款基準利率LPR的下調是年內第二次下調，疊加央行5月15日下調了首套住房按揭貸款利率下限，不僅利好首套房購置需求，同時也降低了存量房貸持有者的還貸成本，有助于促進其消費。

值得注意的是，專家普遍認為，下一個階段政策寬松的力度仍有空間。

植信投資研究院資深研究員馬泓認為，針對當前房地產市場全面下行的局面，房地產政策將會在更大面積和更大程度上釋放購房需求。此番基準利率下調對應著房貸基準利率下調，延續了4月中央政治局會議對房地產行業的政策基調，支持支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。預計下一個階段，后續樓市紓困政策將從三、四線城市逐步向一線和重點二線城市轉移，部分城市將可能小幅調降房貸利率，適度降低購房者融資成本。參考過往類似周期的房貸政策，預計2022年末個人住房貸款加權平均利率可能從2022年一季度末的5.49%下調至5.0%-5.25%左右。

馬泓表示，住房金融環境進一步改善，有助于房地產投資逐步企穩。下半年，隨著調控政策逐步顯效，新開工或將觸底反彈，房地產投資增速可能在三季度逐步企穩，并于四季度小幅回升。預計全年房地產開發投資同比增長約2%，增速繼續下降但幅度稍有放緩。

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