深圳土拍改規(guī)則 首現(xiàn)“競現(xiàn)房銷售建面”

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證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

近日，深圳土拍市場高潮不斷。繼深圳灣超級總部基地超百億宅地之后，深圳公共資源交易公共服務(wù)平臺在4日上架3宗宅地，分布于龍崗寶龍、寶安新安，總起始價(jià)46.32億元，3宗宅地將于8月2日進(jìn)行出讓。

其中，寶安新安地塊的競指標(biāo)部分從過去宅地出讓中的“競保障房面積”改為“競現(xiàn)房銷售建面”，該宗地也成為深圳首宗“競現(xiàn)房銷售建面”地塊。

據(jù)悉，此次寶安新安的A001-0212宗地采取“三限雙競+搖號”規(guī)則掛牌出讓，即限地價(jià)、限普通商品房銷售價(jià)格、限現(xiàn)房銷售建筑面積，競地價(jià)、競現(xiàn)房銷售建筑面積。在競價(jià)環(huán)節(jié)中，當(dāng)競買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，由競地價(jià)轉(zhuǎn)入競現(xiàn)房銷售建筑面積，達(dá)到最高限制現(xiàn)房銷售建筑面積后通過搖號方式確定競得人，建成后商品房毛坯限售價(jià)每平方米88600元，包括“現(xiàn)房銷售”的部分。

值得注意的是，A001-0212宗地原是2022年深圳第二批次集中出讓的地塊，該宗地區(qū)位相對優(yōu)質(zhì)，但當(dāng)時(shí)地塊出讓條件中商辦比例超過50%，最終無人報(bào)名，爆冷“流拍”。隨后，該地塊經(jīng)過規(guī)劃調(diào)整，去除“商業(yè)用地”比例，總建面規(guī)模下調(diào)至8.23萬平方米，而現(xiàn)房銷售建面最高限制為35520平方米。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，該宗地的現(xiàn)房銷售建面比例不算低。對于現(xiàn)房銷售，即買家所見即所得，不僅縮短交付時(shí)間也降低了維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，但對于房企而言，無形中增加了許多成本壓力。

過去，關(guān)于取消商品房預(yù)售制的風(fēng)聲曾讓業(yè)界“顫抖”。早在2016年，深圳龍華出讓當(dāng)年第一塊商住用地，這也是首宗商品房現(xiàn)售試點(diǎn)地塊，推出即引起市場關(guān)注。“現(xiàn)售”意味著在這宗地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物，不能提前進(jìn)行預(yù)售，而要在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后進(jìn)行現(xiàn)房銷售，這也極大地考驗(yàn)著開發(fā)商資金實(shí)力。最終，該宗地由金茂拿下地塊并建成龍華金茂府，該項(xiàng)目一度被視為全國首個(gè)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

有分析人士表示，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售對商品房存量、開發(fā)商資金、地方財(cái)政收入等均有較高的要求，當(dāng)前最穩(wěn)妥的方式是對熱點(diǎn)城市部分項(xiàng)目優(yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，并在試點(diǎn)過程中不斷完善配套政策，為未來更大范圍的推行積累經(jīng)驗(yàn)。短期來看，預(yù)計(jì)將有更多城市從土地端試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

不過，從深圳最近推出的宅地來看，深圳在宅地出讓規(guī)則上做出不少調(diào)整，例如深超總地塊突破“70/90”戶型限制，深汕合作區(qū)地塊建成的普通商品房不限價(jià)等。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在現(xiàn)階段如果土地價(jià)格、建設(shè)成本不變，現(xiàn)售會抬高建設(shè)成本，從而影響這類房子的銷售。所以現(xiàn)售制度下，必須要求政府在地價(jià)上讓利，以降低開發(fā)成本，進(jìn)而穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，也能降低購房的成本。

此外，深圳住建局還公布了三季度計(jì)劃入市商品房名單。數(shù)據(jù)顯示，深圳全市第三季度計(jì)劃入市的商品房項(xiàng)目34個(gè)，其中住宅樓盤32個(gè)，供應(yīng)面積合計(jì)1470039.47平方米，房源14957套。