精確商圈定位 三里屯打造文化+國際商圈

三里屯作為北京建設(shè)國際消費中心城市的核心商圈，將在2025年前“大變樣”。近日，北京商報記者獲悉，三里屯街道將啟動街區(qū)控規(guī)編制和商圈發(fā)展規(guī)劃引導工作，以新東路與工體北路交叉十字路口為坐標軸，加強對周邊商圈項目城市更新和業(yè)態(tài)調(diào)整的引導，強化區(qū)域聯(lián)動，形成具有文化、國際屬性的消費商圈。分析指出，三里屯商圈在迎合文化、國際的定位時，還要保證業(yè)態(tài)的均衡，覆蓋更多元人群的消費。

三里屯SOHO將探索業(yè)態(tài)調(diào)整的新路徑

精確商圈定位

潮流不再是三里屯的唯一標簽，文化、國際化將成為三里屯未來的新名片。三里屯街道工委書記孫曙光透露，三里屯要在北京市建設(shè)全國文化中心、國際消費中心城市的大背景下，圍繞文化、國際屬性進一步對商圈業(yè)態(tài)進行探索。

從具體項目來看，目前業(yè)態(tài)較為散亂的三里屯SOHO將探索業(yè)態(tài)調(diào)整的新路徑。孫曙光表示，三里屯SOHO大多是小業(yè)主，在整個項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃上較為缺失。所以未來希望通過愿景集團的參與，探索躉租和集中運營的模式，實現(xiàn)對SOHO整體業(yè)態(tài)上的引導，實現(xiàn)業(yè)態(tài)提質(zhì)升級。

確實，北京商報記者在走訪過程中看到，目前三里屯SOHO只有在下沉廣場和一層臨街位置的商鋪較為火熱，樓內(nèi)的區(qū)域及二三層的商鋪空置率較高。記者從21世紀房產(chǎn)處了解到，臨街區(qū)位要比樓內(nèi)高層區(qū)域的租金貴三四倍，同時不少商家還存在轉(zhuǎn)讓費的問題。

中介劉先生坦言，“臨街的客流也要比室內(nèi)更為樂觀，所以很多商家寧可花高價也愿為臨街商鋪買單，尤其是小吃店”。現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，正如劉先生所言，臨街商戶大多經(jīng)營一些街邊小吃，如臭豆腐、糕點、茶飲及麻辣燙等等，而往往這些品類門店的消費者在飯點和周末最為火熱。

即將竣工的工人體育場和已經(jīng)簽約規(guī)劃中的三里屯太古里北擴區(qū)域(以下簡稱“太古里北區(qū)北”)未來將承載更多的首店、旗艦店以及奢侈品引入。北京商報記者獲悉，工人體育場復建完成后，地下將釋放近10萬平方米的商業(yè)面積，孫曙光表示，該項目將有2條地鐵在此交匯，未來將引入文化體育和高端消費品等業(yè)態(tài)。

而在文化方面，三里屯商圈也將舉辦一些自有IP屬性的活動，如文化三里屯圓桌對話、三里屯國際周和三里屯日等活動，進一步挖掘文化三里屯的內(nèi)涵和國際IP價值。據(jù)悉，朝陽區(qū)在對標國際頂級地標性商圈、建設(shè)新消費集聚區(qū)方面，打造“一核兩帶五片區(qū)”空間格局，大三里屯商圈片區(qū)和第二個三里屯商圈片區(qū)的建設(shè)對整體規(guī)劃至關(guān)重要。

加強項目聯(lián)動

在精準定位之上，如何讓整個商圈加強聯(lián)動對于整個三里屯商圈的建設(shè)是一大考驗。孫曙光介紹，以新東路和工體北路的交叉路口為核心，三里屯商圈可以被分割為四個象限，而未來工體和太古里將成為商圈內(nèi)的“雙子座”，良性競爭，同步發(fā)展。據(jù)悉，三里屯商圈將在2022年推出商圈成長伙伴行動計劃，進一步實現(xiàn)商圈之間的良性溝通。

在新的項目入市之后，三里屯輻射面積也更為寬廣。三里屯北區(qū)北建成后，將打通“文化三里屯”的南北縱線，有效實現(xiàn)與北京東北部商圈、商務區(qū)之間的聯(lián)通，成為首都文化消費新地標和區(qū)域發(fā)展新引擎。而不久前正式開門迎客的三里屯太古里西區(qū)，也成為了太古里南區(qū)的延伸，增強了娛樂與社交屬性。

現(xiàn)有項目中，一直低調(diào)求生的永利國際也將在12月底引入俄羅斯主題營銷。北京商報記者了解到，永利國際在整體一層引進俄羅斯的文化公司，會對一層進行改造，即將呈現(xiàn)為具有國際范的俄羅斯文化風格展覽，涵蓋餐飲和文化活動。而不久之前剛剛落定的世貿(mào)工三已被北京卓睿物業(yè)管理有限公司收入囊中，目前還在梳理股權(quán)和債務，未來發(fā)展正在規(guī)劃中。緊鄰三里屯3·3旁邊的億圣大廈也即將完成改造。該項目主要引入潮玩、零售、娛樂及餐飲等業(yè)態(tài)，與三里屯太古里形成互補，將在12月底前引入更多首店，吸引年輕人前去。

交通的整治將對整體商圈聯(lián)動形成事半功倍的效果。據(jù)悉，孫曙光提到的新東路和工體北路的交叉路口，將迎來北京市在建軌道交通3號線和17號線。

“根據(jù)商圈里各自項目特點進行錯位規(guī)劃，并且相互之間又有足夠的內(nèi)在聯(lián)系，這樣可以形成一個商圈的整體交互性和對外吸引力的擴展。”北京商業(yè)經(jīng)濟學會常務副會長賴陽對于上述規(guī)劃和變化進行解讀稱。不過，在這樣的發(fā)展下，還需要頂層政策支持、商圈拓展項目落地市區(qū)協(xié)同，以及解決各個項目遇到的種種瓶頸問題，如產(chǎn)權(quán)瓶頸、管理團隊和能力瓶頸、運營經(jīng)驗瓶頸等。

保持業(yè)態(tài)均衡

要打造一個有文化的國際商圈，三里屯仍需要避坑。“向國際級商圈邁進，首先是要讓商圈的商業(yè)生態(tài)多元化，而不是單一的國際高大上。”賴陽認為，從業(yè)態(tài)上來看，店鋪的層級需要更為豐富，既要有國際一線品牌旗艦店、形象店，也要有新型時尚的潮流品牌，以及國潮老字號和創(chuàng)新品牌，甚至大量的小微店鋪集群。這樣能夠覆蓋有獨特、鮮明特色的北京本土文化及新型消費。通過大小群落的豐富化，形成多樣的商業(yè)生態(tài)體系，這才是一個商圈的吸引力根本。

“其實，加大行業(yè)規(guī)范管理，對整體商圈業(yè)態(tài)的升級也有所幫助，也能令商圈協(xié)調(diào)發(fā)展。”北京通州旅游協(xié)會秘書長杜山川直言。

全面地提升整個商圈企業(yè)的運營能力，這樣才能形成合力。賴陽指出，商圈內(nèi)各項目之間的人流互動體系升級，需政府給予更多的支持，包括地上連廊、地下通道等等，讓整個商圈形成人車的分流。

杜山川指出，工體建成運行時，必然會對三里屯商圈提供無限的大流量，對面的世貿(mào)工三也會借勢工體流量，并與三里屯東側(cè)的項目形成“聯(lián)動+互動”。同時，三里屯在打造文化國際商圈時，建議引入北京胡同文化、國內(nèi)非遺文化、文創(chuàng)產(chǎn)品等。市場還需要調(diào)整商業(yè)房租租金，加大公益文化集市，拓展客流。

此外，整個商圈的環(huán)境品質(zhì)也能拉動商圈聯(lián)動。賴陽建議，街頭小品、藝術(shù)化體驗、各種各樣人文設(shè)施等若是都能在這一商圈內(nèi)形成，消費者在這里便能感受到非常好的城市會客廳形象和體驗。(劉卓瀾/文并攝)