東方證券首席經濟學家邵宇：房地產行業不會消失，但復蘇時間將長于預期

本文來源：時代周報 作者：劉婷

" 金九銀十 " 前夕，房地產行業迎來政策密集期。

中指研究院監測數據顯示，1-7 月，全國已有超百省市 （縣）優化調整房地產政策，出臺調控措施超 360 次。7 月共有 33 省市（縣）出臺政策 42 條，政策頻次趨穩。8 月，一線城市北京、上海、廣州、深圳均相繼釋放積極信號，相關細則有望落地。

(資料圖)

政策利好下，地產股強勢反彈，多只股票走出復蘇行情。7 月，A 股漲幅最大的股票為金科股份（000656.SZ），累計漲幅達 108.11%。此外，榮盛發展（002146.SZ）漲幅也達 79.22%。

政策持續落地的背景下，房地產市場是否將啟動上升趨勢？房地產企業將如何抓住機遇？購房者又應如何應對？

8 月 8 日，東方證券首席經濟學家邵宇在 2023 年博鰲房地產論壇，接受了時代周報等多家媒體采訪。

當時代周報記者問及現在是否為市場底部、是否建議一二線城市年輕人入手買房時，邵宇表示，不好判斷現在是否為市場底部，但建議年輕人謹慎點。

" 如果一二線城市的年輕人一開始去買大房子，按照市場價格去買的話肯定有壓力。因為可能要把上下幾輩的積蓄都要用進去，加杠桿。那么，這個行為對于年輕人來說風險還是比較大的，可以再看一看。" 邵宇指出。

面對市場變化，邵宇認為此輪復蘇需要等待的時間比想象中的更長一點，要有更多耐心。房地產行業肯定不會消失，但玩家和玩法將有極大不同。只有適應變化的企業才能繼續存活并且繁榮下去。最終能生存下來的企業并不是最強的，而是最能適應的。

應保持耐心

問題：今年年初，房地產市場有較好的表現。但進入 5 月，市場發展趨向平穩。你怎么看待這種現象？

邵宇：年初的話市場比較強勁兩個原因。首先，因為防疫政策調整，商務出行的恢復力度非常大。其次，去年很多刺激政策在今年第一季度有明顯釋放。

為什么復蘇速度開始慢慢放緩？因為過去 3 年，居民收入增長并不明顯。為應對未來的不確定性，居民保守的情緒，也就是增加儲蓄的欲望會更強。

問題：下半年房地產市場是否會有所回暖？

邵宇：現在總體的措施在邊際上有助于房地產市場的穩定，但并不是特別強烈的刺激政策。房住不炒的邏輯沒有變化，這次復蘇需要等待的時間比以往想象中的可能要長一點，所以要有一些耐心。

問題：近期，鄭州出臺 15 條新政穩定房地產市場發展。你認為接下來會有其它城市繼續跟進嗎？

邵宇：二線城市可能訴求會更加強一點。

適者生存

問題：未來房地產行業的空間在哪里？

邵宇：城鎮化進程還未結束，每年有上千萬人涌進大城市，進來的人大部分可能是學生，現在的北上廣深房價過高，他們不可能買得起。

按照經驗看，這些人進入城市要租房，這就意味著新增的需求，可能只能通過公租房或者是租賃住房或者長租房來滿足。

這形成一個比較大的壓力，一方面，要如何維持現有存量房價穩定，另一方面要讓新人能負擔得起，這其中蘊含著房地產發展的空間。

首先，是現有存量的運營管理有很大的發展空間。但是，能不能提供年輕人能夠負擔得起，又符合他們品位的住房，用哪種方式適應現在的供給跟需求的變化，便形成了新的考驗。

房地產行業肯定不會消失，但是玩家和玩法有非常大的不同。只有適應變化的企業，才能夠繼續存活并且繁榮下去。最終能生存下來的，并不是最強的，是最能適應的。

問題：今年有不少房企已經退市，還有一些企業游走在退市邊緣，這些企業未來會是面臨什么處境？

邵宇：如果在以前的周期，基本上政策出臺后，企業出了 ICU 就直奔 KTV。但現在出了 ICU 后，也有一段長時間的刮骨療傷。當項目清理以后，會有一部分資產被并購處理。

按照交易所的規則，因為企業達不到既定的要求，自然就會退市。那么這些企業會不會回來，取決于基本面有沒有根本好轉。即便回來，跟以前也肯定完全不一樣，實控人、經營模式、經營內容等會發生較大轉型跟變化。