上海樓市政策優化等風來，二手房交易量大增，開發商等待救援

本文來源：時代財經 作者：鐘黛

二三線城市購房政策層層優化，一線城市也在等待之中。據經濟觀察網報道，今年 8 月，一場關于一線城市房地產政策如何調整優化的會議即將召開。在政策工具箱中，" 認房不認貸 " 被認為可以有效釋放改善性、甚至是投資性購房需求，受到各方關注。

準備在上海市置業的黃先生，近期被樓盤銷售人員 " 催單 "，" 有錢不要炒股票了，做好‘認房不認貸’落地的準備，隨時準備購房。"

(資料圖片)

一名常駐某一線城市的房企管理人士表示，自 7 月底開始，就被該市某行政區的房地產主管部門告知，" 近幾天要出臺‘認房不認貸’ "，但一直未落地。

目前，在四大一線城市，即使賣掉了原有住房，只要在全國內范圍內有過購房貸款記錄，再在一線城市購房，貸款時都會被銀行認定為第二套房，需支付較高比例的首付。而如若推行 " 認房不認貸 "，只要購房家庭名下無房，不管是否有住房貸款記錄，購房時均可享受首套房的首付比例。

目前，上海二套房的首付比例達 70%（普通住宅最低 50%），假設改為 " 認房不認貸 "，首付比例可降至 35%。在北京，二套房的首付比達 80%（普通住宅最低 60%），假設改為 " 認房不認貸 " 的話，首付比例可降至 40%（普通住宅最低 35%）。

" 進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款‘認房不認貸’等政策措施。" 住房和城鄉建設部于 7 月 29 日提出。但在 " 因城施策 " 的大背景下，政策細則還需根據各城實際情況出發。

河南省鄭州市已打響 " 認房不認貸 " 第一槍。對于上海等一線城市而言，購房需求相對旺盛，如何通過優化政策來釋放需求，同時又維護房價平穩發展？這或是政策制定者當下正在考量的問題。

釋放兩類需求

雖然工作在上海并在上海交了 12 年社保，但是黃先生選擇將首套房買在南京。隨著年紀漸長，黃先生才開始思量在上海置業的可能性，" 畢竟上海的教育和醫療資源更好 "。

春節后，黃先生開始陸陸續續關注上海的一些新盤。橫亙在他面前最大的問題是，由于已經在南京背過房貸，再在上海買房需要支付七成首付，而 " 認房不認貸 " 可緩解其首付壓力。

" 上海‘認房不認貸’如若落地，或在短期內有效釋放之前積蓄的購房需求。" 惠譽評級中國企業研究聯席董事張順成對時代財經表示。

他分析稱，可釋放的需求主要來自于兩類購房者。首先，是那些希望通過 " 先賣后買 " 來置換，但因為原先有貸款記錄而需要支付 70% 首付的購房者。此外，還有那些在上海有購房資格，但因為曾經在上海以外的城市貸款買房而無法適用首套房 30% 首付比例的購房者。

住建部發聲之后，7 月底，上海市住建委、房管局表態：" 大力支持剛性和改善性住房需求，促進上海房地產市場平穩健康發展 "。雖然具體政策尚未落地，但市場信心已有所提振。

"7 月最后一周，上海二手房帶看量和成交量出現比較明顯的增長，周成交套數環比增長近 20%。" 上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾告訴時代財經，月末成交量增加，原因一是通常月底成交量會存在集中釋放的情況，此外，一些購房者預期后續政策會出現放松，考慮到自己的議價能力可能會受到影響，選擇落袋為安。

" 打新必然火爆 "

亦有不少房企人士期待 " 認房不認貸 " 落地。今年來，樓市復蘇不及預期。" 認房不認貸 " 可有效提振新房去化，改善房企流動性。

" 我們公司已經獲得了較多的融資端支持，現在最大的問題是房子賣不出去。后續除非一線城市的購房政策有所放松，帶動一波購買力，否則銷售情況很難有明顯改善。" 一位總部位于上海的民營房企的內部人士曾對時代財經表示。

" 自今年二季度以來，上海的二手住宅成交面積持續下降，同時，新建商品住宅成交在 6 月的季節性上漲幅度明顯弱于往年，表明在全國住宅銷售持續下行的大背景下，一線城市或無法獨善其身。" 張順成對時代財經表示。

一名房企駐滬營銷人士對時代財經表示，從日常監測和同行交流來看，自 5 月起，上海遠郊市場新盤來訪及認購量明顯下滑。尤其是，上海二手房量價下滑，一些置換客戶手中原有的房子賣不出去，制約了他們進入新房市場。

" ‘認房不認貸’主要是為了救開發商。在這一政策下，打新必然火爆。" 有房企管理人士趨于樂觀。

張順成認為，上海推行 " 認房不認貸 " 最大的動力之一為，緩解近期的市場下行壓力，此外，作為風向標的一線城市如果能夠企穩，也可以在一定程度上提升整體市場信心。

貝殼研究院分析稱，" 認房不認貸 " 有助于新房市場銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場修復，最終實現房地產市場和行業的良性循環。

政策落地有難度

盡管千呼萬喚，上海樓市新政依然 " 猶抱琵琶半遮面 "。張順成分析稱，上海推行 " 認房不認貸 " 有兩大方面的難度。

他表示，首先，先前累積的購房需求迅速釋放，或導致房價在短期內較快上漲，并引發投機性購房行為。此外，周邊城市可能會出現拋售當地房產、選擇在滬置業的情況，從而給當地房地產市場帶來負面影響。

前述房企管理人士也認為：" 現在一線城市還是存在著投資性購房需求的。‘認房不認貸’的話，會刺激炒房。有錢的人會借年輕人的資格來買房，再賣出去。被借名額的一方，還不影響自身以后的購房資格。而在目前，被借名額的一方，會影響自身以后的購房資格，所以資金方很難借到名額炒房。"。

張順成分析稱，具體而言，上海如果落地 " 認房不認貸 "，對周邊城市的房價影響有兩面性。一方面可以適度提升當地購房者的信心。另一方面，如前文所述，或吸收周邊城市的購買力，從而給當地房價造成一些壓力。

部分研究人士及房企人士認為，上海不太可能全面推行 " 認房不認貸 "，可能會有更為精細化的調整。

" 上海的情況是比較復雜的，需要做比較科學的測算，比如政策做到哪一個程度，政策的受益面有多少，可能會帶來怎樣的交易量，對市場有多少推動。" 上海中原地產市場分析師盧文曦推測稱。

他表示：" 上海政策工具箱里邊的工具還是蠻多的。比如，限購還有優化的空間。外圍區域，尤其是五大新城，都有宏大的建設目標，需要較大的人口導入。不排除在這些地方推出差異化住房政策。從限貸方面來看，除了‘認房不認貸’，還可以調節貸款成數。"

克而瑞研究中心研究員李詩昀對時代財經表示，對于上海而言，放松人才落戶、適當放松五大新城或遠郊限購社保要求、降房貸利率加點、認房不認貸、優化調整普通住宅標準等手段，都有可能。