珠海突現(xiàn)“五折賣(mài)房”？地產(chǎn)商降價(jià)搶跑，超 20 城推新房團(tuán)購(gòu)

本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

銷售不振，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始通過(guò)團(tuán)購(gòu)價(jià)等方式降房?jī)r(jià)、促去化。

8 月 22 日，一條題為 " 珠海一房企打響‘五折’賣(mài)房第一槍 " 的視頻引發(fā)關(guān)注，稱珠海金灣某樓盤(pán)折后售價(jià)每平方米 1.4 萬(wàn)至 1.5 萬(wàn)元。多位珠海中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)確認(rèn)消息屬實(shí)，" 我們有團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià) , 開(kāi)發(fā)商要回籠資金。"

(資料圖)

視頻所涉樓盤(pán)為位于珠海金灣區(qū)的金灣寶龍城，備案名為金灣寶龍廣場(chǎng)。8 月 23 日，時(shí)代財(cái)經(jīng)以購(gòu)房者身份電話聯(lián)系了金灣區(qū)房管局房地產(chǎn)室，相關(guān)工作人員稱當(dāng)日上午已去該樓盤(pán)實(shí)地查訪，認(rèn)為樓盤(pán)備案價(jià)符合相關(guān)規(guī)定，只要售價(jià)不低于備案價(jià)的八五折，均可網(wǎng)簽。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解發(fā)現(xiàn)，" 五折賣(mài)房 " 或只是噱頭，其參照標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目最初的備案價(jià)。不過(guò)，這也折射出房企目前面臨的去化壓力。

五折賣(mài)房？

珠海市住建局官網(wǎng)信息顯示，金灣寶龍城最新公示備案價(jià)的一批房源為 7 月 26 日調(diào)價(jià)的 D 區(qū) 196 套房，備案均價(jià)為 18967.07 元 / 平方米，其中 1 棟 202 房、1 棟 203 房備案單價(jià)最低，為 17523.17 元 / 平方米。據(jù)此計(jì)算，中介提供的團(tuán)購(gòu)價(jià)符合 " 售價(jià)不低于備案價(jià)八五折 " 的相關(guān)規(guī)定。

而所謂的 " 五折賣(mài)房 " 對(duì)照的是項(xiàng)目最初備案價(jià)。2020 年 9 月，該樓盤(pán)備案價(jià)首次公示，涉及 B 區(qū) 1、2、3、10 棟的 256 套房，均價(jià) 27263.89 元 / 平方米，最高單價(jià)為 29316 元 / 平方米。" 前兩年能賣(mài)到 25000 元 / 平方米，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在要降價(jià)回本、及時(shí)止損。" 珠海房產(chǎn)中介汪濤（化名）對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱。

2019 年 12 月 31 日，寶龍地產(chǎn)以總價(jià) 31.2 億元、樓面價(jià) 7224 元 / 平方米競(jìng)得金灣西城 B 區(qū)一宗商住用地。這是繼珠海高新區(qū) " 寶龍城 " 城市綜合體項(xiàng)目后，寶龍地產(chǎn)第二次在珠海落子。彼時(shí)，大灣區(qū)是寶龍地產(chǎn)在長(zhǎng)三角之外的新目標(biāo)戰(zhàn)場(chǎng)，其提出 "1+1+N" 戰(zhàn)略，當(dāng)中一個(gè) "1" 為公司重點(diǎn)布局多年的長(zhǎng)三角，另一個(gè) "1" 即為大灣區(qū)。

按照規(guī)劃，金灣寶龍城是一個(gè)規(guī)模 43 萬(wàn)平方米，集住宅、酒店、寫(xiě)字樓等于一體的城市綜合體，商業(yè)配套須在動(dòng)工后 30 個(gè)月內(nèi)滿鋪開(kāi)業(yè)。不過(guò)，其進(jìn)度與預(yù)期有出入，今年 4 月，有市民在人民網(wǎng) " 領(lǐng)導(dǎo)留言板 " 反映，曾向業(yè)主承諾 2022 年 10 月開(kāi)業(yè)的商業(yè)配建，基坑和主體都停工，施工機(jī)械拆除。

珠海市 12345 政務(wù)服務(wù)便民熱線于 5 月 5 日回應(yīng)稱，金灣區(qū)住建局已要求開(kāi)發(fā)商用足用好政策工具箱，爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)信貸支持，多措并舉籌集資金，確保項(xiàng)目盡快竣工。珠海鵬灣置業(yè)有限公司（注：金灣寶龍城項(xiàng)目公司，下稱 " 珠海鵬灣 "）計(jì)劃 2023 年下半年啟動(dòng)二期項(xiàng)目復(fù)工。

上述回應(yīng)提到，金灣寶龍城二期商業(yè)綜合體項(xiàng)目于 2022 年 11 月暫停施工，主要受近年疫情及房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道收緊、銷售端持續(xù)下行等因素影響，寶龍集團(tuán)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，影響到該項(xiàng)目。

2022 年年中，寶龍集團(tuán)的流動(dòng)性危機(jī)逐漸顯現(xiàn)，先是標(biāo)普、穆迪兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)先后調(diào)低寶龍地產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)，認(rèn)為其資產(chǎn)處置慢于預(yù)期，業(yè)務(wù)受到削弱，融資渠道受限，未來(lái) 6-12 個(gè)月將有大量債務(wù)到期，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加大。2022 年 7 月 26 日，寶龍地產(chǎn)正式公告違約，稱未如約償還 2129.4 萬(wàn)美元票據(jù)的本金和利息，同時(shí)未必能于 2022 年 11 月 8 日償還第二批 2022 年票據(jù)余下尚未償還本金額 3725.9 萬(wàn)美元。

據(jù)寶龍地產(chǎn) 2022 年年報(bào)數(shù)據(jù)，其全年合約銷售總額約 409.5 億元，同比下降 59.55%；合約銷售總面積 272.42 萬(wàn)平方米，同比下降 57.5%。一年內(nèi)到期的借款約 196.86 億元，一年后到期的借款約 434.06 億元。而截至 2022 年末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、受限制現(xiàn)金合共約 118.08 億元，較 2021 年底減少約 52.9%。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為 95.9 億元，難以覆蓋短期債務(wù)。

進(jìn)入 2023 年，寶龍地產(chǎn)的銷售狀況并未好轉(zhuǎn)。據(jù)其發(fā)布的盈利警告，上半年利潤(rùn)約 2 至 4 億元，而去年同期為約 12.13 億元。今年 1-7 月，其合約銷售總額為 196.41 億元，合約銷售總面積約 127.28 萬(wàn)平方米，同比分別下降 25.75%、27.49%。

值得注意的是，2020 年年報(bào)中，寶龍地產(chǎn)首次提出 "1+1+N" 的發(fā)展戰(zhàn)略，2022 年年報(bào)中則變?yōu)?"1+N"，即深耕長(zhǎng)三角，同時(shí)關(guān)注和探索其他機(jī)會(huì)型優(yōu)質(zhì)區(qū)域。

超 20 城支持團(tuán)購(gòu)商品住房

去年以來(lái)，金灣寶龍城已多次調(diào)低備案價(jià)。如 D 區(qū) 1、2 棟房源，自 2021 年 11 月公示備案價(jià)以來(lái)，分別于 2022 年 3 月、8 月和 2023 年 4 月、7 月四次調(diào)低備案價(jià)，均價(jià)由 2021 年的 26889.95 元 / 平方米降至目前的 18967.07 元 / 平方米，降幅近 30%。以 1 棟 201 房為例，歷經(jīng)四次調(diào)價(jià)后，其備案價(jià)從 25469.24 元 / 平方米降至 17994.14 元 / 平方米。項(xiàng)目 B、E 區(qū)域也有多套房源降價(jià)。

大幅降價(jià)的不止金灣寶龍城。珠海房產(chǎn)中介李航（化名）對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，同片區(qū)的海倫堡玖悅瓏灣也推出員工內(nèi)購(gòu)房，目前均價(jià) 15500 元 / 平方米左右 , 首付僅需 2 萬(wàn) +，還送車位使用權(quán)。

房企降價(jià)的背后，是樓市成交的低迷。和其他大多數(shù)城市一樣，珠海樓市也在經(jīng)歷年初短暫的 " 小陽(yáng)春 " 后進(jìn)入平淡期。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5、6 月份，隨著需求釋放殆盡，整體供求進(jìn)一步萎縮。珠海非中心城區(qū)去化壓力更大，上半年銷售 TOP10 項(xiàng)目中，5 個(gè)來(lái)自香洲區(qū)，3 個(gè)來(lái)自橫琴新區(qū)，高新區(qū)及斗門(mén)區(qū)各 1 個(gè)。金灣寶龍城所在的金灣區(qū)則沒(méi)有樓盤(pán)上榜。

此前，房企降價(jià)去化面臨著限價(jià)、限跌兩道緊箍咒，如今年 5 月，昆山市兩樓盤(pán)因大幅降價(jià)銷售而遭到處罰。而受限價(jià)政策等因素影響，一手房市場(chǎng)整體處于橫盤(pán)狀態(tài)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，今年 1-7 月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)持平，其中 71 個(gè)城市累計(jì)下跌。

不過(guò)，目前多城已開(kāi)始因時(shí)制宜，放松售價(jià)限制。近日，四川雅安、福建邵武等地鼓勵(lì)房企針對(duì)特定群體開(kāi)展商品房團(tuán)購(gòu)，明確團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，今年以來(lái)，已有超 20 城出臺(tái)政策支持團(tuán)購(gòu)商品住房，如安徽滁州、四川資陽(yáng)等。陜西安康、河南濟(jì)源產(chǎn)城融合區(qū)則對(duì)達(dá)到一定套數(shù)的團(tuán)購(gòu)行為發(fā)放補(bǔ)貼。

但陳文靜也指出，團(tuán)購(gòu)雖然短期內(nèi)可以一定程度提升入市積極性，助力房企以價(jià)換量、加速回款，但對(duì)意愿不高的購(gòu)房者起到的催化作用不明顯。長(zhǎng)期來(lái)看，無(wú)論是提振市場(chǎng)信心，還是緩解企業(yè)資金壓力，其可持續(xù)性有限。

" 當(dāng)前購(gòu)房者觀望情緒仍較重，市場(chǎng)活躍度不足，短期房企降價(jià)促銷意愿仍較強(qiáng)，新房?jī)r(jià)格下跌預(yù)期仍在。" 陳文靜建議，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，限價(jià)政策應(yīng)適度優(yōu)化調(diào)整，如合理制定新房備案價(jià)和土拍環(huán)節(jié)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，取消 " 限跌令 " 和二手房指導(dǎo)價(jià)，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年 1-7 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷售面積、房企到位資金等指標(biāo)的降幅均進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，商品房銷售額自今年 3 月同比轉(zhuǎn)正后，7 月再次負(fù)增長(zhǎng)。房企資金來(lái)源也不容樂(lè)觀，1-7 月到位資金在去年同期同比下跌 25.4% 的基礎(chǔ)上，又下跌了 11.2%。

無(wú)論是樓市，還是房企，或許都亟待有效、及時(shí)的政策支持。