貨不對板困擾業主 律師支招助力買房“避坑”

“3·15” 國際消費者權益日已至，維護消費者合法權益成為近期各行各業的關注焦點。而在住房交易中，特別是期房銷售過程中，因工程質量、延期交付、虛假宣傳等問題引發的維權事件時有發生。動輒數百萬甚至上千萬的交易，一旦遭遇“陷阱”，將給購房者帶來諸多困擾。

針對商品房交易，律師提醒消費者在購房過程中應提高警惕，并及時通過法律手段維護自身合法權益，而保障購房者的合法權益、促進商品房交易市場良性發展，是值得整個行業思考與努力的方向。

貨不對板困擾業主 各地嚴打虛假宣傳

對購買期房的消費者來說，違規交付、貨不對板是最大的擔憂。日前頗受關注的某知名開發商開發的樓盤受到業主質疑，據了解，業主發布的維權內容主要包括架空層、兒童游樂區減配，以及未告知業主便對沙盤進行了修改等內容。

近日，杭州某樓盤業主反映，目前小區樓房外立面呈現的樣子，和開發商當初銷售宣傳的差距非常大。原本承諾的鋁板外立面變成了涂料，導致業主無法接受。無獨有偶，今年1月份，媒體報道了深圳一樓盤鋁制板外立面變成瓷磚的案例，且樓盤未交付已出現鼓包、瓷磚脫落等情況。

此外，近兩年來，精裝修減配、園林減配等新聞頻頻在網絡上被曝出，甚至有項目被質疑貨不對板后違規拆除樣板間。比上述情況更讓購房者難以接受的，是公交站牌憑空消失、說好的學區未兌現等虛假宣傳信息。

不久前，有網友爆料西安某樓盤虛假宣傳，原來承諾的地鐵房成為了鐵路房，只有臨近鐵路線的小路可供業主通行，業主無奈到售樓部維權。

去年佛山某樓盤業主反映，項目銷售時宣傳70年產權，而簽訂合同時才被告知產權為40年，該業主要求退回首付款與認購金。

近年來，針對高發的虛假宣傳等違反《廣告法》的行為，相關部門也在采取措施，多地對商品房買賣行為作出規范，并對相關違法違規行為開展嚴格的整治與曝光。

例如，北京市住建委去年8月份發布《關于進一步規范新建商品住房銷售行為的通知》，通知就規范設置交付樣板間、規范新建商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質量查驗制度、壓實開發企業主體責任、其他等五部分內容作出相關規定。

去年11月份，安徽某房企因發布違法廣告被罰款96萬元;今年1月份，南昌市市場監督管理局發布的行政處罰信息顯示，南昌某樓盤因虛假宣傳被罰款198萬元。

工程質量成投訴重災區 律師支招如何有效維權

作為一家人居住的場所，住房的工程質量直接影響房主居住體驗，甚至關乎安全。而在樓盤維權中，工程質量問題也是投訴的“重災區”。中消協去年發布的《商品房投訴情況專題報告》中也曾指出，在房屋質量方面，消費者投訴主要涉及房屋質量差、精裝修房暗藏玄機、隱蔽工程偷工減料、水電管線布設不規范、房屋有質量問題不及時維修或維修質量差等問題。

2020年底，北京一樓盤被指存在諸多施工質量問題，從業主曝光的信息來看，主要包括保溫層破損、外墻空鼓、內墻有裂痕、車庫裝修簡陋等，甚至用高跟鞋能將地面踩出洞。

據央視報道，去年11月份，北京某小區業主集體在網上發帖曝光項目質量問題，樓盤尚未交付已經出現外立面鼓包、裝修材料降檔等多種問題。盡管經過協商開發商給出了優化方案，但部分問題因施工完成已經無法修正。

近日，《中國消費者報》對四川省眉山市某住宅項目引發業主維權的事件進行了報道。事件中，業主在2018年認購該樓盤住宅一套，同時與開發商簽訂《地下車位認購協議》并交納4萬元定金。而在近期選車位時，業主發現部分車位窄小，水泥地面不平、裂縫多、裂口大。在維權過程中業主發現，預訂時開發商并未取得車位預售許可證。

北京市東元律師事務所律師李松表示，針對房屋質量，購房者可以采取三種形式維權：一是采取和解協商的辦法，準備好充足的證據和必要的證明材料，與開發商直接交涉，闡明事實經過，提出自己的合理要求。如果房屋在保修期內，房主可要求開發商進行維修;二是向法院起訴，如果房屋質量存在嚴重問題，消費者可以要求解除合同并要求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失;三是如果與開發商協商不成功，業主自己找第三方維修，維修產生的費用最終都由開發商承擔，但房主要注意保留房屋質量問題的證據，進行必要的催告，保留維修的正規發票，以便事后向開發商追索相關費用。

延期交付、樓盤爛尾引糾紛 “開發商還款”判例提供參考

“保交樓”是當前行業屢屢提到的焦點之一，除住房質量外，能否如期交付也是期房業主心中的一塊大石頭。

記者了解到，某地一樓盤交付時間屢次延遲，且項目進展緩慢，有業主因擔心新房交付時間影響子女入學，無奈選擇在其他區域重新購置現房。

據湖南臺都市頻道報道，長沙一樓盤開發商因資金問題導致項目爛尾。有業主發現小區已有其他住戶入住，但自己辦理交房手續時卻被要求補交購房款。

近兩年內，多家知名開發商因項目停工、延期交付等問題遭到投訴維權，而房企因流動性問題導致資金緊張，從而造成項目延期交付甚至爛尾的問題也引起高度重視。不久前有消息稱，全國性的商品房預售資金監督管理辦法已制定出臺，業內認為，加強商品房預售資金監管將有利于緩解房企流動性問題，促進房地產行業良性循環，也將對預防爛尾樓事件起到一定作用。

2月24日，國新辦就推動住房和城鄉建設高質量發展舉行發布會。住房和城鄉建設部副部長倪虹表示，要堅決處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險，以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，壓實企業主體責任，落實屬地政府管理責任，維護社會穩定，維護購房群眾合法權益。

對于已經發生的爛尾樓事件，如何保障購房者的合法權益，是后續解決的重點。今年1月底，浙江嘉興市中級人民法院宣判了一起案例。許先生2014年貸款購買一套住房，因所購買樓盤爛尾、開發商破產而解除商品房買賣合同。此后許先生因無法取得房屋所有權停止支付月供，遭到銀行起訴。嘉興中院二審判決認為，開發商應承擔剩余貸款的還款責任。很多購房者表示，該案件的判決結果為類似事件提供了借鑒與參考。

對此，北京市瑞得律師事務所高級合伙人單文豪表示，我國不是判例法國家，判例在國內只能作為相同類型案件的一種參考，各地法院對判例有自己的尺度，因此上述判例整體而言有一定的示范作用，但并不是絕對性的。

霸王條款防不勝防 應重點關注免責、違約等內容

去年年初，北京一共有產權房項目被質疑存在“霸王條款”，一度引起廣泛關注，業主不滿的合同內容主要涉及退房需承擔的房屋使用費，面積差異處理，房屋質量、交付、規劃變更的處理方式等。經過幾個月的協商及有關部門介入，修訂后的《預售合同》簽約版本和《附加補充協議》簽約版本得以公示，但仍有部分購房者對合同條款存有質疑。

更有業主爆料，有樓盤簽署購房合同時只給業主簽字頁，還有購房者在簽署合同時被開發商補充霸王條款，涉及“無論房屋是否延期交房，綠化是否達標，購房人不得解除合同”等內容。

為避免簽訂“霸王條款”導致權益受損，單文豪提醒購房者，在簽訂合同時應重點關注免責條款和違約條款。而在實際操作中，購房合同多為開發商制定的格式合同，購房者很難進行調整，單文豪表示，購房者不用過度擔心，在《民法典》實施之前，《合同法》有過相關規定，對顯失公平的格式條款，可以確定為無效，《民法典》中也有相應條款對此予以繼承。

“不過，這不代表購房者可以隨意簽訂合同，”單文豪表示，“購房者還是要認真閱讀條款，特別是延期交房、合同解除、違約金等相關內容，條件允許的話，可以通過補充協議的形式，與開發商進行補充條款的約定。”

除以上違法違規行為外，房屋交易中還存在著捆綁銷售、違規降價等“深坑”，給購房者帶來很多困擾。而在當前市場環境下，單文豪認為，房屋交易中的矛盾點多集中在幾個方面：一是合同中存在對購房者不利的條款而引發后續矛盾;二是房屋交付后無法辦證;三是開發商資金緊張，因債務等問題導致糾紛。

對于以上問題，單文豪提醒購房者，在購買商品住宅時，要提高自身法律意識，仔細閱讀合同條款，關注開發商證件是否齊全、債務情況如何、是否存在產權抵押等問題。此外，李松表示，購房者要詳細查驗欲購買房屋是否與許可證中批準的具體項目幢號、層次一致。購買期房要認真弄清所購房屋的具體位置，以及所處的周圍環境和中長期建設規劃，不要被廣告所迷惑，避免房屋建成交房時才與開發商交涉，甚至發生糾紛。

“一定要在購房前做好相關工作，不要等到事后維權，如果確實在購房后發現問題，應及時提起訴訟，用法律手段維護自身合法權益。” 單文豪強調。(記者 門庭婷)