近50城樓市“因城施策” 穩住不斷下探的市場

“驚蟄節到聞雷聲，震醒蟄伏越冬蟲。”這里的“蟄”是指入冬后藏入土中不飲不食的小動物，而中國的古人認為，每逢驚蟄，天上春雷會震醒它們，寓意萬物復蘇。

此時，自2021年下半年以來，受多重因素影響而全面降溫的房地產行業也傳出了陣陣春雷。只不過，這個“春雷”不是喚回“黃金時代的房地產巨人”，而是穩住不斷下探的市場。

近50城樓市“因城施策”

對于房地產領域，今年的政府工作報告提到“穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。

實際上，最近一段時間以來，部分城市已經對房地產政策進行了不同程序的調整。據中房網不完全統計，至今全國已有包括廣州、重慶、福州、佛山、東莞、溫州、鄭州、昆明、保定、長春、貴陽、晉中、南昌、駐馬店、唐山、玉林、菏澤、贛州、南通、北海、南寧、新鄉、株洲、達州、南充、南潯、衢州、天門、宣城等在內的近50城(地)調整樓市政策，內容包括放松限貸、限購，降低首付、放寬首付比，增加公積金貸款額度，降低房貸利率，發放購房補貼等等，市場信心得到進一步提振。

鄭州作為今年首個放松限貸、限購的省會城市，其力度之大，一時成為公眾關注的熱點。鄭州要求金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。從實質上降低購房成本，加快鄭州市場筑底修復。

不僅如此，在其明確取消“認房又認貸”七日后，正式推出了“大棚戶區改造項目貨幣化安置工作”，進一步激活更多的住房消費需求。

除了鄭州，南昌也于前期對相關政策進行了調整。2月份，南昌宣布全面開放城鎮落戶，實現零門檻落戶，大專及以上學歷，可以不遷戶口，只需提供租賃證明和學歷證明即可購房。

與鄭州和南昌相比，更多城市則在公積金上做文章。通過降低首付，增加貸款額度、降低房貸利率等方式助力市場回暖。安徽、菏澤、贛州、駐馬店、南通等地的多家銀行下調了商業貸款首套房首付比例，最低可至20%。寧波、馬鞍山、株洲、南寧等城紛紛上調了住房公積金最高貸款額度，其中寧波規定，住房公積金最高貸款額度由60萬元/戶提高至80萬元/戶。此外，廣州、杭州、合肥、惠州、蚌埠、濟南等城各大行也紛紛下調了首套房貸利率。

除了上述內容，放松的形式還包括“公積金又提又貸”“發放購房補貼”等。例如，達州推出的新政規定，凡在中心城區使用公積金貸款購房的，繳存人在本人公積金賬戶中留足貸款額度5%后，可申請提取賬戶余額支付首付，實行又提又貸;玉林則規定在城市規劃區范圍內(玉州區、玉東新區)，新市民購買家庭首套商品住房，每套可享6000-10000元購房補貼。此外，即墨成為全國首個限售松綁的城市，廈門也于近日宣布島外項目不再強調搖號。

站在城市能級角度看，此輪放松調控的主要是二三四線城市，二線城市的調控松綁多是以去庫存為主要導向。與之相呼應的，是這類城市住宅庫存高企、去化乏力的市場現狀。來自克而瑞的數據顯示，2021年鄭州主城區去化周期為23個月，郊區去化周期更是長達43個月。貝殼研究院鄭州分院提供的報告則認為，大鄭州的廣義庫存成交周期需8.3年才能消化。

部分三四線城市的情況也不容樂觀。克而瑞1月份百城庫存報告顯示，66個三四線城市商品住宅庫存去化周期高達21.09個月，已逐步迫近2020年疫情期間水平，且還在穩步增長，其同比增幅在不同能級中居首。金華、惠州、汕頭、泉州、珠海、麗水、東莞等32城去化周期拉長至20個月以上。在百城廣義庫存中，三四線城市占比已超過50%，庫存風險較大。

業內人士表示，從近期政策來看，今年整體政策放松幅度相比往年會大很多。尤其是一些市場下行壓力和項目交付壓力大、庫存風險較高的城市，出臺較大力度的寬松性政策也屬情理之中。但這一系列調整本身并不能完全視為政策放松，而是因城施策、精準調控的體現。

部分熱點城市二手房現回暖

年初以來二手房市場上空的春雷聲也是隆隆不斷。據中房網不完全統計，廣州、杭州、合肥、惠州、菏澤、蚌埠等城先后下調二套房貸利率。其中，惠州二套房貸利率最低，為5.35%。今年不僅房貸額度相對充裕，放款步伐也進一步加快。貝殼研究院數據顯示，其監測的103個重點城市2月份平均放款周期為38天，較上月縮短12天。

與此同時，南寧、北海、福州、晉中、株洲等地將購買二套房的住房公積金貸款首付比例由50%-60%降至20%-40%。此外，有消息稱，鄭州將二手房差額稅由20%變為核定征收1%。

受利好等因素影響，部分熱點城市二手房成交出現回暖，市場有望呈現階段性止跌企穩態勢。根據貝殼研究院數據，春節后成交量修復較節前加快，其中，長三角需求率先激活。節后三周貝殼50城二手房周均成交量較去年12月增加11%。分區域看，長三角城市需求釋放加速，蕪湖、南通、嘉興、寧波等城市2月成交環比增幅在20%以上。

從價格看，二手房價格止跌，長三角城市率先轉漲。2月貝殼50城二手房價格指數與1月持平，結束去年8月以來連續下跌的走勢。分區域看，與成交表現類似，長三角城市群成交價格率先止跌，一線城市價格小幅上漲。

事實上，自2021年中央政治局會議主張“支持合理住房需求”以來，高層密集發聲，強調滿足合理住房需求的重要性。此輪政策放松開始唱主角，但主基調仍以穩樓市為主，市場不是簡單重復原來的發展模式。針對改善型購房需求放寬政策，是對“支持合理住房需求”的響應，有利于改善型住房需求的釋放，對促進房地產業良性循環和健康發展也具有積極的意義。(高鶴/文)