北京新房“快跑”入市 今年或出現改善向剛需的回潮

近日，北京市規自委發布通知，受疫情影響，原定于本周進行的年度第二批集中供地競買申請截止時間延長至2022年5月30日15：00時。市場期待的北京土拍“大戲”只能推遲上演，但北京樓市最近也是看點十足。近期，金茂長安悅、峯范北京兩項目開盤入市，懋源·煜澤臺等項目售樓處開放，京投發展·北熙區案名正式公布，而這些項目都是由去年北京集中供應地塊轉化而來。

2021年全年，北京三輪集中供地共出讓涉宅用地57宗，數十家房企成為這些土地的買家。市場壓力下房企加快推盤節奏，去年下半年至今，新盤陸續“開張”帶給市場不少新意。同時，伴隨今年新地塊入市，這些項目也在面臨更大的競爭。

新房入市“加速跑” 今年或出現改善向剛需的回潮

據記者不完全統計，去年供應地塊中，目前第一批地塊轉化項目已全部入市銷售，第二批地塊近半數已開盤，第三批地塊中3宗已開盤。

開盤時間方面，由于首批集中供應地塊較多，去年下半年北京樓市“新兵”集中出現，特別是10、11月份。據記者不完全統計，北京2021年首批供應地塊中，有15個項目在這一時間段開盤。

而從推盤節奏來看，在土地集中供應、市場融資收緊等壓力下，開發商也在加快周轉速度：京能龍湖·熙上拿地55天后便獲得預售許可;融創·長安悅璽從土地成交到項目開工僅用了2個月時間，到取得預售證只用了3個月零7天。今年首批供應地塊中，“加速跑”的現象更為明顯，例如，金地拿下順義新城地塊26天后便取得規劃許可，中海·匯智里拿地45天取證，不到3個月開盤。

“早開發就能早賣房。”知名房地產專家、《地產營銷人》出品人韓樂表示，開發商推盤節奏大大加快，這是近兩年的一個重要變化。韓樂認為，這是多方面因素共同作用的結果：一是各區營商環境優化，政府審批流程加快;二是受集中供地影響，開發商資金鏈轉起來之后才有拿地動力;三是目前開發商標準化產品較多，甚至在拿地之前就有規劃設計方案，拿到后能夠快速開發推盤。

在開發商手中土地快速轉化為產品，也將更多新機會呈現在置業者面前，而產品正是市場關注的重點。從去年供應地塊的轉化情況看，與限競房時代剛需盤占據較大比例不同，120-140㎡的三居、四居改善型產品成為供應主力。

“去年供應地塊中70/90限制減少，開發商在產品定位上有了更大的空間，因此改善產品較多。”韓樂指出。同時，他表示，今年這種趨勢可能會有所改變：“去年大部分項目做了改善型產品，實際上市場依然存在大量剛需客戶，所以今年新房產品可能會有一個從改善到剛需的回潮過程。”

區域扎堆推新 海淀、昌平被看好

土地集中供應剛開始時，行業內笑稱土地買賣進入“批發”時代。批量的供應也意味著新房“扎堆上市”，目前多個項目爭搶區域市場的現象已經在很多熱門板塊上演。為了贏得客戶，房企不得不在享受同等配套的情況下尋找差異化打法。

以臨近望京的崔各莊板塊為例，保利·和光悅府、龍樾合璽、建發·望京養云3個樓盤都瞄準區域改善需求，以建面約120㎡左右三居或四居產品為主。差別方面，建發·望京養云項目政府持有20%產權，保利·和光悅府、龍樾合璽則需建設一定比例的公共租賃住房。在產品推廣中，三家房企出牌也各不相同：保利·和光悅府強調“雙央企”優勢;建發·望京養云強調政府持有產權與高標準住宅;龍樾合璽則在營銷中心設計上頗下功夫。

上述三個項目加緊營銷的同時，區域競爭力度再次加大。北京2022年首批集中供地中，崔各莊再次出讓一宗地塊，綠城加入了這一區域“大戰”。值得一提的是，根據成交結果，該項目現房銷售面積占比接近45%。“三兄弟”變“四兄弟”，未來崔各莊項目的銷售情況自然更受關注。

此外，朝陽區王四營鄉、金盞鄉，海淀區西北旺永豐產業基地，門頭溝區永定鎮等板塊也有區域新盤同時段推出的現象。

從板塊放大到全城競爭格局中，去年朝陽、大興等區域土地供應占比較大，海淀、豐臺、石景山、昌平、房山等區域也都有新品推出。從銷售預期角度，韓樂表示更為看好海淀和昌平的項目：“一是海淀供應地塊較少但需求量很大，昌平與海淀相鄰且價格低于海淀，可以吸納部分海淀需求的外溢。”

同時，韓樂認為南城項目銷售情況也會比較樂觀，如具有環線優勢的西紅門板塊，而朝陽區項目雖然位置較好，但板塊內供應量大，會將客戶分流，“去化可能會慢一些”。

“高標準”錦上添花 并非決定性條件

在去年北京土地市場中，特別是第一批土拍中，“高標準商品住宅建設方案”備受矚目，在開發商高漲的熱情下，10宗地塊進入“競報高標準商品住宅建設方案”程序，最終8宗按照此標準建設執行。

根據此前發布的公示文件，中綠·東岳府、建發·望京養云、融創學府壹號院、國譽未來悅4個項目超低能耗建筑比例為100%，同時，國譽未來悅還承諾建設“近零能耗”幼兒園，融創朝陽壹號則執行100%健康建筑比例。

對于高標準商品住宅建設，中原地產北京公司總經理任莉在此前接受記者采訪時表示，這體現了政府對于關系百姓生活的住宅品質的高度重視，對購房者來說是好事。她還指出，競高標準的實施，推動了整體居住水平的提升，同時避免了一些暗箱操作，全透明化的建設方案將有利于客戶購房抉擇。

不過，合碩機構首席分析師郭毅也曾提醒購房者，競高標準的評分標準更關注節能降耗、降低污染、提高開發效率等方面，并不是普通購房者所理解的通過安裝科技系統、精裝等達到的居住意義上的“高品質”。

從反饋來看，市場對執行高標準商品住宅建設方案的項目的評價也是“見仁見智”。有置業者被低碳節能理念及園區舒適性等吸引，也有人擔心墻體厚等因素會對得房率產生影響。

而在具體推廣中，“高標準”或“超低能耗”的概念能為項目加分多少?韓樂表示，盡管這些項目有很多亮點，但這一概念還處于市場普及、買房人對其逐步接受的階段。“在實際項目銷售中，這是一個錦上添花的東西，起到增加附加值的作用，但并不是決定性價值，從市場表現來看，是否執行‘高標準’沒有明顯差別。”韓樂說。

值得關注的是，從去年第三批集中供地開始，北京土地出讓規則中 “競高標準”相關內容有所調整，部分地塊設置了“定高標準住宅建設+搖號”的方式，即當土地競價達到預設的地價上限進入搖號環節時，參與搖號的企業需同時提交《高標準住宅建設承諾書》，最終買家將以此為最低標準進行項目建設。

2022新盤在路上 “有品質沒地段”的矛盾將被打破

2021年供應土地轉化入市的同時，今年新的土地供應早已開始。

2月17日，北京17宗地塊成交，朝陽區崔各莊、石景山區劉娘府、豐臺區紀家廟、經開區舊宮、昌平區中關村生命科學園等熱門板塊均有新地塊供應，且目前部分地塊已經獲得規劃許可。

另外，4月19日，北京市規自委掛牌17宗地塊，包括朝陽區5宗、豐臺區5宗、順義區2宗、昌平區3宗、石景山區及平谷區各1宗。這意味著今年更多新項目可能會出現在北京樓市。

對于今年的北京樓市走向，韓樂判斷可能會出現三個特點。

首先是優質地段項目增多。可以看到，在今年的供應中，除東城、西城之外，海淀、朝陽、豐臺、石景山4個主城區供應逐漸增多，韓樂表示：“在當前市場環境下，這些好地塊可能會起到吸引開發商積極拿地的作用。”

優質地段的供應，也會帶來優勢項目的增加，包括“豪宅”。對于這些項目的去化，韓樂保持樂觀態度：“這些地塊位置好、指導價設定比較合理，只要開發商做好品質，項目反而會具有一定性價比，或許會出現熱銷現象。”

基于土地供應及當前市場情況，韓樂認為，今年北京新房市場產品質量可能會更高。在他看來，去年上半年，特別是第一批集中供應地塊價格較高，開發商利潤空間較低，此后在整體調控下，新供應地塊有了一定的利潤空間，開發商也能在產品品質上投入更大精力。“今年新上市的房子綜合品質應該會更好，對買房人來說是特別有利的。”韓樂說。同時，他認為今年北京市場新供應地塊位置較好，加上產品品質的提高，可能會打破過去“新房有品質沒有地段”的矛盾。(記者門庭婷)