“三道紅線”新變化：22家房企跨入“綠檔” “紅檔”企業數量減少

根據億翰智庫數據，45家典型房企中的“橙檔”及“紅檔”企業數量明顯減少，年內各家開發商對短債的償還將有利于進一步優化償債指標，最終實現完全的降檔，“2023年有望實現全部‘綠檔’”。

不過，指標轉綠不等于絕對安全，降杠桿只是企業持續健康發展過程中的插曲。在優化指標的基礎上，房企應當關注短期的安全性和穩定性，保持穩定的現金流以增強應對風險的自主性，穿越周期，在降杠桿和穩增長方面尋得平衡點。

2021年，房企降杠桿頗見成效，45家典型房企中共有22家步入“綠檔”，如中國海外發展、招商蛇口、萬科、龍湖集團、濱江集團、越秀地產、保利發展、旭輝控股等穩健型企業，占比將近49%。

這一檔位的企業有息負債增長不受明顯限制，具備較強的可持續發展能力，土地市場亦能頻繁見到它們的身影。

“黃檔”房企則共有16家，主要以大中型民營房企為主，雅居樂、綠城中國、美的置業、時代中國等均在此列，這部分企業主要是現金短債比或剔除預收賬款后的資產負債率不達標。

其中現金短債比“踩線”的共有4家，分別為合生創展、雅居樂、寶龍地產以及金科股份，它們該指標分別為0.9倍、0.8倍、0.9倍、0.4倍。剩余12家則是剔除預收賬款后的資產負債率不達標，這一梯隊中“踩線”程度最高者為建業地產，達到86.4%。

“黃檔”房企中也不乏安全邊際較高者，以碧桂園和美的置業為例，二者不僅能夠繼續獲得銀行信貸額度支持，而且還入選示范房企名單發行人民幣債券，這也是民營房企逐步恢復公開市場融資功能的標志。去年中期業績會上，碧桂園首席財務官伍碧君透露，公司的有息負債在進一步下降，會按照之前的計劃，在2023年6月之前成功地降綠。

“橙檔”房企共有6家，主要由地方國企和債務較高的民企組成，如力高集團、金融街、迪馬股份、首開股份、中南建設以及綠地控股，占比約13%。

“紅檔”房企則只有中交地產一家。截至去年末，該公司凈負債率為217.7%，現金短債比0.7倍，剔除預收賬款后的資產負債率為82%。

相較而言，“橙檔”和“紅檔”企業面臨著較強的債務壓力，自救能力備受考驗。以綠地控股為例，截至2021年，該公司現金短債比為0.8倍，剔除預收賬款后的資產負債率為83.7%，“踩線”兩條。

2021年，為降負債、穩現金流，綠地控股頻繁將海外資產搬上貨架，截至今年5月已累計實現資金回籠超百億元。

作為目前較為鮮見、“三道紅線”皆不達標的房企，為了降杠桿，中交地產去年以來多次轉讓旗下項目股權。 (吳 典)