福建永泰“現房地塊”出讓引熱議 現房銷售是樓市大勢所趨

在人口紅利漸退，經濟增速放緩，房價已達高位的大背景下，期房預售制已然弊大于利，不合時宜，現房銷售將逐漸成為大勢所趨。

近日，福建省永泰縣一則土地出讓信息引發議論，原因是“該宗地按現房銷售實施”。在期房頻頻受爛尾和停貸困擾的當下，永泰的這一個原本并不起眼的“現房地塊”突然間格外引人注目。

其實，地方政府在土拍中為部分地塊增設“現房銷售”條件，并非新鮮事物。近兩年，北京、深圳、蘇州的土拍中，均有先例。北京甚至出現過同一地塊拍賣，一半要求現房銷售一半要求期房銷售的情況。

眾所周知，盡管絕大多數商品房都可以“預售”。但實際情況是，現房和期房長期共存。只不過，絕大多數的“現房銷售”是因為在預售期內沒有賣完，等房子完全建成后轉為現房銷售。在“期”轉“現”的同時，售價也會有所調整。現房的售價會高于期房。原因也簡單，因為現房的風險低，當然就貴。

同樣是一個商品房項目，期房和現房同房不同價，揭示了一個隱情——買期房類似于證券投資，存在一定風險。只不過，由于此前二十年房地產行業一路高歌猛進水漲船高，不但房地產期貨風險幾乎為零，而且成為最賺錢的投資。于是，很多人似乎忘了是在做“投資”了。

現實生活中，大家購買的商品一般都是現貨，可以試穿試用甚至先嘗后買，拿不到貨或者貨不對板的概率極低，但期房除外。期房預售的本質就是，開發商沒有足夠的錢，借購買人的錢來開發樓盤，然后把已屬于購買人的房子建成并還給人家。又因為買房人的錢也不夠，于是需要找銀行借錢(按揭)。而銀行又要求借錢需要抵押物，所以房主要把房子抵押給銀行交換貸款，于是房子在抵押期間是屬于銀行的。所以，一旦期房爛尾，銀行和房主都會心驚膽戰。

然而，今年以來，受疫情和宏觀經濟走勢的影響。開發商“雷聲”不斷。部分已預售的期房爛尾，原來屬于低風險的投資行為成為高風險，因而引發社會對期房和預售制的討論。眼下公眾的最大訴求是，優先保護購房人的利益。這當然是對的。但其他投資人怎么辦?具體來說，銀行怎么辦?信托基金怎么辦?如果說房貸背后是一個個普通的家庭，那么信托背后同樣是一個個家庭。另外，房企普遍都有內部員工的項目跟投制度。許多時候，跟投還帶有強制性。一旦項目爛尾，跟投的錢誰來賠?還有永續債，不在負債表里，但也是別人的錢，賠還是不賠?當然，最弱勢的人群當屬建筑工人，他們被欠的薪金要不要優先賠?

顯然，預售的期房一旦爛尾，就難以收場，不可能再皆大歡喜。

那么，我們該怎么辦?作為對市場走向最為敏感也最靈活的地方政府和房企，已然在行動求變。

首先，企業已然意識到，未來購房者會對期房預售提高警惕。此種情緒必將影響市場，因此已抓緊“期轉現”。一些企業要么拿出存貨現房(一般都是不愁賣的搶手貨)銷售回款，要么將部分計劃預售的期房轉現房再出售。

其次，地方政府會繼續提升土拍中的“現房銷售”比重。從土地源頭上控制期房預售比重，切實降低爛尾樓風險。

第三，預售資金監管將會更嚴，此前業內要求放松監管給開發商喘口氣的呼聲會沉寂。而預售資金如果不能在完工前打到開發商賬戶上，實際上也就失去了預售回款的最初目的。賣期房和賣現房的區別就不大了。

總之，在人口紅利漸退，經濟增速放緩，房價已達高位的大背景下，期房預售制已然弊大于利，不合時宜，現房銷售將逐漸成為大勢所趨。