深圳跟進“認房不認貸”樓市新政，開發商：抓緊窗口期賣房

本文來源：時代周報 作者：梁爭譽

廣州之后，深圳成為第二個跟進執行 " 認房不認貸 " 的一線城市。

(資料圖片)

8 月 30 日晚間，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監督管理總局深圳監管局發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》稱，為更好滿足深圳市居民剛性和改善性住房需求，經深圳市政府同意，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

該政策自 2023 年 8 月 31 日起施行。

深圳執行 " 認房不認貸 " 政策，是落實主管部門提出優化調整房地產政策的具體表現。

8 月 25 日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，要求對個人住房貸款中住房套數認定標準進行優化，并將此項政策作為政策工具，納入 " 一城一策 " 工具箱。深圳是廣州之后，第二個跟進執行的一線城市。

對于政策的落地效果，多名業內人士認為，" 認房不認貸 " 政策切中剛需及改善痛點，可以滿足更多合理的居住需求，預計短期內成交量將有所上漲，但長期仍要看供求關系的變化。

首付壓力大減

" 認房不認貸 " 政策帶來的最直接變化，是改善型買家的首付壓力大減。

根據深圳目前執行的住房信貸政策，首套房首付三成，二套房首付最高去到八成。以置換客群購買總價 500 萬元的房子為例，" 認房不認貸 " 前，首付五成，首付金額 250 萬元，月供在 1.27 萬元左右；" 認房不認貸 " 后，首付三成，首付金額 150 萬元，月供在 1.77 萬元左右。

可以直觀看到，" 認房不認貸 " 前后，置換群體的首付比例減少兩成，首付金額減少 100 萬元，但月供增加約 5000 元。

" 認房不認貸 " 政策將利好改善型買家以及新市民。

樂有家研究中心表示，深圳作為移民大城，近年來涌入數百萬新市民。他們中不少人可能在家鄉置業過，已經失去了首次房貸的名額，到深圳后受限貸政策影響，買第一套房就至少需要五成首付，置業安家的門檻更高。根據該機構的一項調查，21% 的深圳市民希望獲得的政策支持是，降低首付比例。

新市民賀儷（化名）告訴時代周報記者，新政出臺后，她看到了在深圳 " 上車 " 的機會。

賀儷四年前已在老家貸款購置一套住房，考慮到換房成本高企，有生育計劃的她原本打算一步到位，在深圳購買一套三房住房。但由于仍有一筆異地的房貸尚未還清，在深圳購買總價 750 萬元以上的非普通住宅首付比例高達六成，她不得不擱置購房計劃。" 認房不認貸 " 政策落地后，賀儷說，" 周末可以繼續看房了。"

" ‘認房不認貸’比較貼合實際的市場需求，切中了目前剛需及改善的痛點，可以滿足更多合理的改善居住需求。" 樂有家營銷總裁孟凡振告訴時代周報記者。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹向時代周報記者表示，深圳跟進 " 認房不認貸 " 政策，對外地有房但深圳無房以及在深圳 " 賣一買一 " 的客戶來講，是一個非常大的利好，" 因為首付款只需要三成，貸款利率還可以享受到首套房的利率優惠。"

不會帶來房價的明顯反彈

" 認房不認貸 " 政策發布后，市場反應積極。

" 剛打完一圈銷售同事的電話。" 在深圳有多個改善型樓盤在售的一民營房企營銷口人士于爽（化名）告訴時代周報記者，新政落地即迎來 9 月旺季，" 認房不認貸 " 政策會有一定的效果，" 目前公司還是會繼續執行原先的銷售策略，抓緊窗口期趕緊出貨。"

" 新政對改善型項目比較有利，有實質性利好，可以增加客戶池。但對于核心區的豪宅項目或者是外圍區域的剛需項目，影響不大，最多是提振信心。" 于爽補充稱。

也有改善型群體表達了較為悲觀的情緒。計劃從寶安西鄉置換到寶安中心區的王斐（化名）說，" 雖然把房子賣掉就又能首付三成，但難點是怎么賣掉房子。" 來自樂有家研究中心的數據顯示，截至今年 7 月末，深圳二手房掛牌量高達 52561 套，成交周期 168 天。

對此，于爽持樂觀態度。" 二手房賣不掉，不也是因為買方被首付、月供的問題卡住了嗎？其實就是一個循環的鏈條，原來無法閉環，現在至少打通了。"

政策利好提振，是否會帶來房價的反彈？

孟凡振認為，在當前供需關系發生重大變化的背景下，" 認房不認貸 " 政策可以進一步起到穩定預期的積極作用，但并不會帶來房價明顯的反彈。

根據樂有家研究中心統計，自今年 4 月房貸與二手房參考價脫鉤以來，低于參考價成交的房源反而越來越多，達到 63%，市面上 80% 的房源是以參考價成交的。

" 當前深圳房價的水分與泡沫已擠壓揮發，業主理性報價，買家為住而買房，投機需求銳減，市場更加穩定健康，也更有利于交易量回到正常水平。" 樂有家研究中心表示。

何倩茹建議，各方要珍惜來之不易的利好，切忌一有利好就漲價，這樣才能更好地促進樓市的回暖。" 我們預計短期內市場會受到一定的刺激，交易量將有所上漲，但長期一點還要看供求關系的變化。"

孟凡振認為，若能同時解決高房貸利率及二套高額首付比例的突出問題，出臺針對性強的配套措施，將有利于滿足更多合理的改善需求釋放，扭轉當前房地產交易市場的頹勢。