低成本拿地獲得大量商業用地 越秀多元化拿地真的“香”嗎？

拿地對房企而言至關重要，為此各大房企用盡渾身解數。例如，越秀地產股份有限公司(以下簡稱越秀)就通過住宅+配建、國企合作等多種方式搶灘土地市場。但越秀低成本拿地的同時也獲得了大量商業用地，“存貨”連年增長。多元化拿地對越秀而言真的“香”嗎?

土地儲備量高 達2454萬平方米

3月16日晚間，越秀發布了2020年成績單。數據顯示，2020年，越秀實現合同銷售金額957.6億元，同比增長32.8%，完成全年銷售目標的119.4%，實現營收462.3億元，同比增長20.6%。

在利潤層面，2020年，越秀實現權益持有人應占溢利42.5億元，同比增長21.9%，但毛利潤為116.3億元，同比下滑11.4%。毛利率為25.1%，同比下降9.1個百分點。

越秀此份成績單最亮眼的地方在土地儲備。財報顯示，2020年越秀新增土地22塊，總建筑面積為560萬平方米，按權益計算建筑面積為329萬平方米。截至2020年底，越秀擁有土地儲備約2454萬平方米，分布在全國21個城市。

值得注意的是，與大多數房企不同，越秀有自己的“拿地經”。據悉，越秀建立了“6+1”獲取土地的模式。2020年越秀新增土地儲備中，非公開市場拿地占比54.1%，其中TOD(以公共交通為導向的開發)、住宅+配建、國企合作三種增儲模式分別占新增土地儲備的18.5%、25.2%、10.4%。財報顯示，越秀新增土地儲備方式多元，土地成本得到有效控制。

實際上，傳統的招拍掛市場一直不是越秀的主場，此前越秀曾通過“地產+基金”的方式拿下大量土地。近幾年，越秀又不斷豐富拿地方式，2019年，越秀引入廣州地鐵為其戰略股東，通過“軌交+物業”模式獲取了大量土地。

存貨高企 權益占比低

財報顯示，越秀2020年新增22塊土地中，15塊是地鐵項目，純住宅項目很少。實際上，金融數據和分析工具服務商萬得(Wind)數據顯示，越秀在住宅用地之外，還有大量的商服用地和商住綜合用地。

央視財經評論員薛建雄對中國商報記者透露，TOD、住宅+配建、國企合作等拿地方式都會使越秀獲得很多商業用地，尤其是TOD模式，會使其商住綜合用地規模大漲，且土地位置還不在城市核心地帶。近幾年，商業用地去化壓力較大，租金收益又逐年下滑，背負大量商業用地的房企壓力會比較大。

一位此前從事商業地產的內部人士對中國商報記者透露，商業地產項目本身開發周期較長，很考驗房企的運營能力。更重要的是，商業地產和住宅配套效果較好，會形成雙向帶動的循環，如為商業單體項目，在線下流量被切割的當下，則會面臨較大風險。

財報顯示，截至2020年底，越秀土地儲備建筑面積共有2454萬平方米，其中在建建筑面積共有1716萬平方米，未開工建筑面積有738萬平方米，也就是說，30%的項目尚未開工。

值得注意的是，越秀近幾年存貨連年增長。萬得數據顯示，2017-2019年，越秀存貨金額分別為551.2億元、832.3億元、1388.5億元、1510.1億元，呈逐年增長態勢，且三年時間增長了174%。

此外，多元的拿地模式還使得越秀拿地權益降低。財報顯示，2020年越秀新增的22塊土地中，只有三塊權益占比為100%，很多項目越秀的權益占比不足50%，甚至有3個項目，越秀權益占比只有9.5%。

對此，越秀相關負責人對中國商報記者表示，隨著公司合同金額的增長，其存貨相應增加是合理現象。而在拿地權益方面，2020年新增土地儲備中，公司占股50%或以上的項目還是占大多數，且項目合作運營是行業一大趨勢，公司通過合作模式拿地，持股比例會根據市場和合作需求確定，股權比例較為靈活。

ROE引爭議 少數股東與母公司為何相去甚遠

值得注意的是，越秀少數股東ROE(凈資產收益率)和母公司ROE相差較大，引發質疑。

財報顯示，2020年，越秀少數股東權益為205.28億元，同比增長41.9%。但值得注意的是，少數股東權益大漲的同時少數股東損益不增反降，2020年越秀少數股東損益為4.35億元，同比下滑65.1%。

這導致2020年越秀少數股東ROE僅為2.12%，而同期越秀母公司ROE卻高達9.7%。

實際上，這不是越秀第一次出現少數股東與母公司ROE相去甚遠的“怪象”。 2016-2019年，越秀少數股東ROE分別為4.97%、1.54%、3.43%、8.62%，而同期母公司ROE分別為5.03%、6.98%、8.06%、8.55%。除了在2019年兩者的ROE較為相近外，其余年份都有不小差距。

而理論上講，少數股東ROE和母公司ROE相差不應懸殊，包括萬科、金地等房企少數股東ROE和母公司ROE都相差無幾。

薛建雄認為，越秀少數股東權益上漲的同時少數股東損益卻不漲，背后不排除有“明股實債”的可能。實際上，其土地儲備權益占比較低，也不排除其他股東存在以“明股實債”入股的可能。

據悉，“明股實債”能有效降低上市公司報表中的負債水平，導致其凈負債率和資產負債率都下降。那越秀是否存在“明股實債”的情形，其少數股東ROE和母公司ROE相去甚遠的“真相”又是什么?

越秀方面對中國商報記者表示，由于TOD等大型開發項目目前還處于前期階段，這一階段營收結轉規模較小，所以本年少數股東的ROE較低。隨著項目的逐年竣備結轉，少數股東的ROE將隨之體現并提升。公司與合作方的合作項目嚴格按照同股同權投入，不存在“明股實債”的問題。(周子荑)