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        低成本拿地獲得大量商業用地 越秀多元化拿地真的“香”嗎?

        2021-03-18 09:48:49來源:中國商報/中國商網  

        拿地對房企而言至關重要,為此各大房企用盡渾身解數。例如,越秀地產股份有限公司(以下簡稱越秀)就通過住宅+配建、國企合作等多種方式搶灘土地市場。但越秀低成本拿地的同時也獲得了大量商業用地,“存貨”連年增長。多元化拿地對越秀而言真的“香”嗎?

        土地儲備量高 達2454萬平方米

        3月16日晚間,越秀發布了2020年成績單。數據顯示,2020年,越秀實現合同銷售金額957.6億元,同比增長32.8%,完成全年銷售目標的119.4%,實現營收462.3億元,同比增長20.6%。

        在利潤層面,2020年,越秀實現權益持有人應占溢利42.5億元,同比增長21.9%,但毛利潤為116.3億元,同比下滑11.4%。毛利率為25.1%,同比下降9.1個百分點。

        越秀此份成績單最亮眼的地方在土地儲備。財報顯示,2020年越秀新增土地22塊,總建筑面積為560萬平方米,按權益計算建筑面積為329萬平方米。截至2020年底,越秀擁有土地儲備約2454萬平方米,分布在全國21個城市。

        值得注意的是,與大多數房企不同,越秀有自己的“拿地經”。據悉,越秀建立了“6+1”獲取土地的模式。2020年越秀新增土地儲備中,非公開市場拿地占比54.1%,其中TOD(以公共交通為導向的開發)、住宅+配建、國企合作三種增儲模式分別占新增土地儲備的18.5%、25.2%、10.4%。財報顯示,越秀新增土地儲備方式多元,土地成本得到有效控制。

        實際上,傳統的招拍掛市場一直不是越秀的主場,此前越秀曾通過“地產+基金”的方式拿下大量土地。近幾年,越秀又不斷豐富拿地方式,2019年,越秀引入廣州地鐵為其戰略股東,通過“軌交+物業”模式獲取了大量土地。

        存貨高企 權益占比低

        財報顯示,越秀2020年新增22塊土地中,15塊是地鐵項目,純住宅項目很少。實際上,金融數據和分析工具服務商萬得(Wind)數據顯示,越秀在住宅用地之外,還有大量的商服用地和商住綜合用地。

        央視財經評論員薛建雄對中國商報記者透露,TOD、住宅+配建、國企合作等拿地方式都會使越秀獲得很多商業用地,尤其是TOD模式,會使其商住綜合用地規模大漲,且土地位置還不在城市核心地帶。近幾年,商業用地去化壓力較大,租金收益又逐年下滑,背負大量商業用地的房企壓力會比較大。

        一位此前從事商業地產的內部人士對中國商報記者透露,商業地產項目本身開發周期較長,很考驗房企的運營能力。更重要的是,商業地產和住宅配套效果較好,會形成雙向帶動的循環,如為商業單體項目,在線下流量被切割的當下,則會面臨較大風險。

        財報顯示,截至2020年底,越秀土地儲備建筑面積共有2454萬平方米,其中在建建筑面積共有1716萬平方米,未開工建筑面積有738萬平方米,也就是說,30%的項目尚未開工。

        值得注意的是,越秀近幾年存貨連年增長。萬得數據顯示,2017-2019年,越秀存貨金額分別為551.2億元、832.3億元、1388.5億元、1510.1億元,呈逐年增長態勢,且三年時間增長了174%。

        此外,多元的拿地模式還使得越秀拿地權益降低。財報顯示,2020年越秀新增的22塊土地中,只有三塊權益占比為100%,很多項目越秀的權益占比不足50%,甚至有3個項目,越秀權益占比只有9.5%。

        對此,越秀相關負責人對中國商報記者表示,隨著公司合同金額的增長,其存貨相應增加是合理現象。而在拿地權益方面,2020年新增土地儲備中,公司占股50%或以上的項目還是占大多數,且項目合作運營是行業一大趨勢,公司通過合作模式拿地,持股比例會根據市場和合作需求確定,股權比例較為靈活。

        ROE引爭議 少數股東與母公司為何相去甚遠

        值得注意的是,越秀少數股東ROE(凈資產收益率)和母公司ROE相差較大,引發質疑。

        財報顯示,2020年,越秀少數股東權益為205.28億元,同比增長41.9%。但值得注意的是,少數股東權益大漲的同時少數股東損益不增反降,2020年越秀少數股東損益為4.35億元,同比下滑65.1%。

        這導致2020年越秀少數股東ROE僅為2.12%,而同期越秀母公司ROE卻高達9.7%。

        實際上,這不是越秀第一次出現少數股東與母公司ROE相去甚遠的“怪象”。 2016-2019年,越秀少數股東ROE分別為4.97%、1.54%、3.43%、8.62%,而同期母公司ROE分別為5.03%、6.98%、8.06%、8.55%。除了在2019年兩者的ROE較為相近外,其余年份都有不小差距。

        而理論上講,少數股東ROE和母公司ROE相差不應懸殊,包括萬科、金地等房企少數股東ROE和母公司ROE都相差無幾。

        薛建雄認為,越秀少數股東權益上漲的同時少數股東損益卻不漲,背后不排除有“明股實債”的可能。實際上,其土地儲備權益占比較低,也不排除其他股東存在以“明股實債”入股的可能。

        據悉,“明股實債”能有效降低上市公司報表中的負債水平,導致其凈負債率和資產負債率都下降。那越秀是否存在“明股實債”的情形,其少數股東ROE和母公司ROE相去甚遠的“真相”又是什么?

        越秀方面對中國商報記者表示,由于TOD等大型開發項目目前還處于前期階段,這一階段營收結轉規模較小,所以本年少數股東的ROE較低。隨著項目的逐年竣備結轉,少數股東的ROE將隨之體現并提升。公司與合作方的合作項目嚴格按照同股同權投入,不存在“明股實債”的問題。(周子荑)

        責任編輯:hnmd003

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