北京二手房市場出現“翹尾”行情 11月成交量環比上漲15%

臨近年末，北京二手房市場卻出來了“翹尾”行情。北京商報記者12月1日從機構獲得的數據顯示，11月北京二手房結束連續7個月的環比成交下滑，達到10352套。多位業內人士一致認為，市場本身連跌后的自我修復和信貸環境的改善，是推動北京二手房成交量觸底反彈的關鍵因素，但是能否持續，還要看明年初的信貸政策。

環比上漲15%

機構數據顯示，2021年11月，北京二手房住宅成交量約10352套，同比仍處于下降，但成交量較上月回升了約15%。值得注意的是，這是連續7個月下降后，年內北京二手房成交量的首次回升。

時間拉回到今年初，北京二手房成交量在3月達到頂峰，達到約2.2萬套，此后成交量、成交面積一路走低。7、8、9月北京二手房成交量分別為17082套、15379套、12145套，環比下降比例分別為7.3%、10%、21%。今年10月，北京二手房成交量更是跌破萬套。

此次北京二手房成交量年末“翹尾”，雖出乎意料，但也在情理之中。對于上述變化，多位業內人士一致認為，信貸環境改善，是推動北京二手房成交量觸底反彈的關鍵因素。

也有市場觀點認為，11月成交量回暖，是北京二手房市場的自我修復，受低基數效應影響，二手房成交量出現小幅回升。

中原地產首席分析師張大偉表示，11月二手房成交量會多于10月，主要是因為10月長假期的影響，北京樓市整體仍處于冰點。目前為止，今年7月后購房的新房、二手房均未放款，嚴重制約了市場成交，且從趨勢來看，接近年底，房貸有更明顯收緊的可能性，市場成交量或持續低迷。

部分小區成交價下跌

經過前幾個月的連續“冷遇”，北京二手房的價格空間也變得更大，購房需求釋放回升。

國家統計局數據顯示，近幾個月北京二手房價格漲幅也由漲轉跌，且呈現不斷走低趨勢，7-10月北京二手房價格環比漲幅分別為0.7%、0.4%、-0.2%和-0.5%。在70個大中城市中，10月二手住宅房價下跌城市為64個，比上月增加12個。

這一點，從北京商報記者重點監測的部分熱門二手房小區也可見一二。

在東城區的地壇北里，本輪二手房成交下滑趨勢出現前，該小區的掛牌均價約為13.2萬元/平方米，成交價與掛牌價持平，最高單價曾經達到13.6萬元/平方米，隨著多校劃片的嚴格執行、離婚漏洞的封堵以及信貸政策的收緊，多項效應疊加后，目前成交的最低價格下探至11.4萬元/平方米，掛牌價格在10.9萬-13萬元/平方米不等。

在西城區的德勝片區，多個熱門小區的掛牌價格也從此前的17萬元/平方米下探至16萬元/平方米，以陽光麗景、德勝里一區為例，前者大戶型房源掛牌價最先出現下調，后者小區內掛牌的大部分房源已經降至16萬元/平方米。

“雖然房產稅等長期政策讓大家感受到了利空，但剛需購房者的婚不能不接、父母不能不照顧、孩子不能不生，在價格下探到一定的位置，信貸再相對友好一些，成交量一定會有釋放。”北京某頭部經紀公司和平里大區的經理如此評價11月的二手房成交數據。

議價空間仍在

隨著11月數據實際反彈和來自信貸的“友好”，不少購房者開始咨詢“市場是否真的反彈了”以及什么時候該出手。

“應該說，這兩個月累積的剛需客已經有出手的，后續就看市場資金的情況。”上述頭部經紀公司經紀人指出，目前二手房的價格確實沒有調整到位，還有一定的議價空間，但11月下半月以來已經很明顯地感受到了議價空間的降低。“這種降低在沒有明確信貸政策走勢出來之前，誰都不好判斷是短期還是長期的一個信號。”

另外一個維度的判斷來自小業主，也就是賣房人。多位經歷了“屠刀砍價”的小業主直言：并不著急賣，如果真沒合適的價格，干脆就下架。“現在的業主心態也發生了變化——賣不動就不賣了成了很多人的選擇。”美股上市的某經紀公司安交片區的負責人透露，自己管理的門店，此前就遇到過這種情況：原本某套90平方米西南向兩居室房源的市場成交價是950萬元左右，在連續賣了三套后，小區另一家業主直接將出讓價格抬高至1200萬元。

盡管如此，包括這位經紀人在內的多位經紀公司經紀人都建議這位業主適當下調價格，避免無用功，但小業主不為所動，在幾次三番的溝通后，甚至以“賣不出去就不賣了”為由，直接要求經紀公司下架房源。

地產分析師嚴躍進表示，信貸政策放松對于二手房市場是利好消息，但目前成交狀況遠沒有恢復到往年同期水平，市場信心塑造仍需要時間。此外，臨近年末房企業績指標壓力明顯，新房市場會對二手房市場造成較大沖擊，整體回暖仍有待觀察。

在張大偉看來，第二輪集中供地項目依然有大量即將在最近入市，市場醞釀供應繼續明顯增加，而貸款難嚴重制約市場成交，整體看，北京樓市在年末醞釀明顯的價格戰，市場在12月將繼續調整，在貸款緩解后才有可能企穩。(王寅浩)