并購市場“縮表出清” 信托“入局”能否為房地產帶來轉機？

進入2022年，雖然房地產大環境持續改善，但樓市銷售持續低迷，房企流動性危機并未緩解，償債壓力仍存。

盡管去年底，政策層面出臺相關措施，引導優質房企通過收并購加快市場出清。但從目前進展來看效應有限，一些大型房地產企業仍然對收并購保持謹慎。

對比之下，一些信托公司卻“迎難而上”，這也為正在“縮表出清”的房地產行業帶來一絲轉機。

并購市場仍存謹慎

實際上，為了幫助出險房企走出困境，政策層面在去年底加碼，資金端開始“放水”。

2021年12月20日，人民銀行、銀保監會出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

隨后，浦發銀行成為首個“吃螃蟹”的金融機構。今年1月21日，浦發銀行發行期限為3年的50億元房地產項目并購主題債券;1月27日，廣發銀行也計劃發行50億元房地產項目并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。

此后，招商銀行分別與華潤置地、華潤萬象生活，以及大悅城控股分別簽署并購融資戰略合作協議，分別授予200億元、30億元和100億元的并購融資額度。3月3日，招商銀行又分別授予碧桂園集團與美的置業150億元和60億元的并購融資額度，用于并購業務。合計來看，招商銀行已經為上述5家企業提供并購融資額度高達540億元。

3月22日，美的置業公告稱，建設銀行將授予美的置業人民幣100億元并購融資額度用于并購業務。另外，平安銀行、興業銀行、交通銀行和上海銀行，也均在今年相繼啟動對房地產項目并購融資的支持計劃。據中房網不完全統計，上述提到的8家金融機構所提供的并購融資額度，累計高達1020億元。

人民銀行金融市場司司長鄒瀾在去年底召開的發布會上表示，房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。

此前，人民銀行、國資委曾組織房地產領域優質大型民企、央企、國企開會，鼓勵按照市場化法治化原則，并購出險和困難大型房地產企業優質項目。

盡管主管部門多次表態支持，金融機構也拿出相當大的誠意，但對于出險房企的并購，市場仍持謹慎態度。

目前，不少拿到并購融資額度的企業，都在與出險房企商談項目收并購事宜，但由于雙方在資產價格上的分歧，使得收并購始終未見太多進展。

一位業內人士對中房網表示，由于行業信心尚未修復，加之一些央企、國企出于自身安全考慮，在實際操作過程中，能夠達成協議的項目不多。

信托“入局”

出售資產本是緩解出險房企流動性的重要途徑，但在資產價格分歧的僵持下，面臨著無人接盤的隱憂。于是，一部分積極的信托公司“迎難而上”，完成了多起接盤動作。

根據克而瑞研究中心統計，今年以來，已有五礦信托、平安信托、中融信托、光大信托等進入收并購市場，相繼接手了中國恒大、陽光城、正榮集團等房企出售的項目公司股權、債權。

2月25日，恒大公告與光大信托和五礦信托簽訂合作協議，向其出售4個項目的相關股權，轉讓總對價21.3億元。通過此次股權轉讓，恒大可收回前期投資款19.5億元，化解項目涉及的債務約70億元。

信托公司接管后，向項目公司注入資金，滿足正常運營需求，后期項目建設、交付也將得以保障，可謂一舉兩得。

從信托公司接盤項目來看，原本即存在股權掛鉤，繼而更多尋求控制權。與其被動等待房企修復，信托公司從已投項目出發，接盤更多股權，有利于掌握主動權，再通過尋求代建、引入資金等方式保證項目建設，能夠更快回籠資金，這種模式對于與出險房企共投項目尤為適用。

整體來看，信托公司逆市接盤，對緩解行業流動性壓力、加速市場出清有著重要的意義。

實際上，信托公司接盤，極為考驗風控能力和運作效率。盡管通過股權投資接盤確實是改變被動局面的可參考路徑，但目前信托市場受房地產違約牽連，處境亦不樂觀。

克而瑞研究中心指出，當前房地產市場現狀下，不確定性風險甚大，信托公司在地產項目選擇、評估定價、后期去化等多方面都面臨挑戰，疊加信托市場自身動蕩不安，也難成“救世主”，中短期內，信托市場對于房地產股權投資勢必保持謹慎，以機會型投資為主。

但從長期來看，信托公司和房企合作空間仍看好。房企縮表出清已是大勢所趨，而逐步減輕重資產的拖累是縮表的一大挑戰，借助資本市場進行輕型化轉型無疑是一大突破口，這將驅動房企與信托等金融機構合作進一步加強。未來，信托公司等金融機構將是開發項目重資產的主要持有者，房企則轉向提供代建、設計建造、營銷管理服務端。在此趨勢下，也將倒逼信托公司等金融機構強化房地產股權投資專業化管理能力，優勢企業將享受更多趨勢紅利。(亞晨/文)