鄭州商業公寓庫存去化或需8年 “商改住”或是商業公寓未來出路

“千萬不要買公寓，那就是一個坑!”諸如此類的聲音充斥在市場中;與此同時不斷有新的商業公寓項目入市，一些投資客摩拳擦掌，緊緊盯著那些優質的公寓盤，一旦有機會就會毫不猶豫地買入……商業公寓是頗具爭議的存在。

對于鄭州的商業公寓而言，眼下正處在艱難時刻。

據河南商報記者了解，目前，鄭州的商業公寓面臨“天量”庫存難以去化的難題。商業公寓市場出現供遠大于求，庫存及去化周期不斷攀升，甚至已經陷入惡性循環。

鄭州商業公寓的庫存，去化或需8年

貝殼研究院市場調研數據顯示，鄭州公寓成交均價持續下降，與2020年相比下降了2%，與2019年相比下降了19%。而2016年以來，鄭州公寓供應呈爆發式增長，累計供應面積為860萬㎡，累計成交537萬㎡，庫存量達394萬㎡，去化周期達95個月(約8年)。

鄭州的商業公寓為何仍在不斷供應?據河南商報記者了解，根據規劃的要求，土地開發講究配套齊全，出讓的住宅用地需要配備商業用地，開發商拿到土地后會追求更高的利潤，配備的商業用地本來應該開發成商場或者寫字樓，但出于利潤的考慮開發商基本上仍會開發成商業公寓。

2016年下半年以來，鄭州房地產市場迎來爆發式發展，鄭州住宅供不應求，購房熱情高漲，住宅開始限貸限購，投資、居住需求傳導到公寓，公寓量價齊漲，供不應求。

住宅地產市場火爆，帶動商業地產的高爆發期，商辦土地開始入市，根據常規經驗，從拿地到銷售需要6~8月時間，2017年第二季度，這批商業公寓入市，供應量開始增加，僅2017年一年就供應了200多萬㎡，供遠大于求，此后幾年，一直處在供大于求階段。

2019年住宅市場由熱轉冷，公寓市場亦受到影響，去化量開始下降，庫存持續攀升。2020年的疫情更是雪上加霜，公寓市場哀鴻遍野，庫存及去化周期直線上升。

難賣，為何依然有大量商業公寓入市

第一，從土地端來說，商業用地還在源源不斷流入。根據土地出讓規則，住宅用地尤其是城改用地，必須配建一部分商業用地。商業用地只能規劃商鋪、商場、公寓、寫字樓，雖然開發商也明白，在目前的市場狀況下，公寓也開始難賣，但相對于寫字樓和商場，公寓面積小、總價低、門檻低，所以無論是從開發難度、市場接受度、資金投入量還是回款速度，公寓類產品都是開發商的首選，其結果就是形成天量庫存，量價齊跌。

第二，除去供大于求的因素外，低門檻投資型公寓產品雖然擁有廣闊的客群，但租金連續多年下滑、投資回報率不佳，是很多投資客放棄公寓的主要原因。2017~2020年鄭州租賃租金每年平均下降7%，2020年鄭州租金25.96元/㎡/月，同比下降9%。2017~2020年鄭州主城區租賃回報率僅在2%~3%。

第三，自住客戶消費需求發生了改變，現在購房、換房成本較高，一部分剛需客戶選擇一步到位，現在住宅成交呈現一個最大的變化，即90至120㎡面積段的成交占比最大，90㎡以下占比最小。與其買個小戶型過渡兩三年再置換，不如一步到位。

第四，交易稅費高、流動性差，眾所周知，相比住宅，公寓最大的一個難題就是流動性差，20%左右的交易稅費，堵死了很多公寓交易的出路。

第五，消費者認知發生了改變，無論是自住還是投資，經過鄭州3年房地產橫盤之后，消費者對市場、對樓盤有了更加清晰、深刻的認知和判斷，購房觀念更加趨于理性。對于出售困難、出租不確定性太大的商辦類產品，更加謹慎。

此外，全球經濟的不確定性，房地產行業的變化、房炒不住的基調下，賣方市場的不斷供應、投資客不斷剝離……多方因素造成了鄭州公寓的困境。

解讀

“商改住”或是商業公寓未來的出路

2016年6月國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(簡稱《意見》)，公布了一系列重磅新政，特別指出“允許改建房屋用于租賃”，其中允許“商改住”成為一大亮點。

據河南商報記者了解，在去化壓力下，商業地產的商改住政策具有多重優勢。被合理改建成租賃住房的商業用房對外出租，有利于盤活商業存量房源。

商業用房原本是使用商水商電，成本比較高，一旦商業用房按規定改建為租賃住房對外出租，可以使用民水民電，這樣就降低了租客的生活成本，減輕了租客的租房費用。

鄭州將放寬“商改住”的相關政策已經提出多年。業內將“商改住”視為商業地產的新驅動。但目前來看，盡管聲音早已發出，這項政策在執行層面，仍沒有確定的消息出臺。

欣喜的是，從2019年開始，商辦土地供應量已經逐年減少。與此同時，還有很多調控政策需要相關部門去優化，化解高庫存風險，促進房地產市場平穩健康發展。(張超凡 高瞻展)