央行放大招！首付比例、存量房貸利率齊降，有房企營銷總監：爆單之夜

本文來源：時代財經 作者：劉新歌

傳統樓市旺季 " 金九銀十 " 到來前夜，樓市重磅金融支持政策落地，購房門檻、成本將明顯降低。

(資料圖)

8 月 31 日晚間，中國人民銀行、國家金融監督管理總局連發兩份通知，一份為《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，另一份為《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，以支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行。

根據《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，全國商業性個人住房貸款最低首付款比例不再區分 " 限購 " 城市和不實施 " 限購 " 城市，統一為首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例為不低于 20%、二套房不低于 30%。此外，二套房利率下限調整為不低于 LPR 加 20 個基點，首套房利率下限仍為不低于 LPR 減 20 個基點。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示 " 政策力度不小 "。其指出，" 首付比例降至兩成 " 是 2008 年以來第二次全國范圍內做如此調整。其次，首付比例尤其是二套房首付比例降至最低三成，與前幾天的首套房 " 認房不認貸 " 形成政策組合拳，有助于降低購房門檻，盤活一線城市、強二線城市的改善需求。" 這些城市的改善需求群體還是有購買力的，一旦被激活，一、二手房市場將會活躍起來。"

在利率高點入市的購房者，房貸壓力也將獲得有效緩解。《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》稱，自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人，可向承貸金融機構申請新發放貸款，以置換其此前的房貸；貸款人還可向承貸金融機構協商變更原合同約定的利率水平。

無論是新發放貸款還是變更原合同約定的利率水平，新的利率水平均由金融機構與借款人自主協商確定，但在 LPR 上的加點幅度不得低于原貸款發放時所在城市的首套房商業性房貸利率下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套房商業房貸，且仍納入商業性房貸管理。

對此，中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人解釋稱，近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。降低存量住房貸款利率，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

據第一財經，存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，平均降幅大約為 0.8 個百分點。以 100 萬元、25 年期、原利率 5.1% 的存量房貸為例，假設房貸利率降至 4.3%，可節約借款人利息支出每年超 5000 元。

上述負責人強調，" 中國人民銀行、金融監管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。"

存量房房貸利率下調是市場期待已久的政策。招商銀行在 8 月 28 日的中期業績會上稱，" 存量房貸利率下調是大概率事件，已經制定了相應的預案，但還沒有最終的方案。" 農業銀行、建設銀行則在 8 月 31 日晚間火速發布公告，稱 " 將依法有序推進降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率工作 "。

值得注意的是，近期，地方性樓市支持政策密集落地，信貸方面的支持政策尤其明顯。僅 8 月 30 日至 31 日兩天內，廣州、深圳、中山、惠州、東莞等 4 個大灣區城市落地了 " 認房不認貸 " 政策，湖北武漢也成為中部省會城市中首個落地 " 認房不認貸 " 的城市。

信貸支持將極大激發和釋放購買力，中國人民銀行、國家金融監督管理總局連夜發布的上述兩份《通知》則把政策支持力度推到高點。有業內人士稱，全國性的政策效應遠大于城市級政策。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，本次住房信貸政策調整，對剛性及改善性住房需求的支持力度都是空前的，如能在全國大范圍落地，居民購房需求預期有望得到迅速改善，從而扭轉二季度以來市場一路下行的頹勢。預期 " 金九銀十 " 全國樓市供需活躍將會有效提升，一二線城市房價有望率先筑底回穩，成交量復蘇回暖可期。

某房企華南片區營銷總監就在朋友圈透露，項目在當天迎來 " 爆單之夜 "，有多套房源認購。