認(rèn)房不認(rèn)貸后 ? 哪些人涌進(jìn)了北京“最忙”不動(dòng)產(chǎn)登記中心

9 月 1 日星期五下午，北京正式宣布不再 " 認(rèn)房又認(rèn)貸 "。這一發(fā)布于 2017 年 3 月 17 日的樓市 " 緊箍咒 " 終于被打破。

當(dāng)晚的朋友圈，多個(gè)新房售樓處宣稱 "72 小時(shí) " 不打烊，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)出了早已準(zhǔn)備好的 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 海報(bào) …… 房地產(chǎn)上行周期的 " 命運(yùn)齒輪 " 仿佛又開(kāi)始轉(zhuǎn)動(dòng)。

在北京 " 最忙 " 的房產(chǎn)交易大廳——朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，人們則有著另一種普遍的精神面貌：理性、冷靜而克制。

(相關(guān)資料圖)

01不認(rèn)貸之后

9 月 6 日晚 6 點(diǎn)，北京朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心最后一組辦理業(yè)務(wù)的訪客離開(kāi)，此時(shí)登記中心的工作人員已經(jīng)加班 1 小時(shí)。

朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心是北京客流承載力最大的房產(chǎn)交易大廳，位于北京北五環(huán)外的鴻懋商務(wù)大廈，周邊有高德地圖、龍湖集團(tuán)兩家大公司總部大廈，也有紅星美凱龍北京全球家居 1 號(hào)店、小米智能全屋家居體驗(yàn)館、居家之家北五環(huán)店、北五環(huán)建材燈飾廣場(chǎng)。這里是北京購(gòu)房者集中度最高的區(qū)域之一。

登記中心內(nèi)，有關(guān)于置換房產(chǎn)的討論不絕于耳。來(lái)自貸款中介機(jī)構(gòu)的推銷員在人群中穿梭，偷偷地塞名片給訪客并低聲囑咐：" 當(dāng)天就放款，抵押房也可以貸。"

一些許久不來(lái)登記中心的業(yè)務(wù)人員還沒(méi)有意識(shí)到，這里已經(jīng)啟動(dòng)了延時(shí)服務(wù)。中午 12 點(diǎn)到下午 1 點(diǎn)半的休息時(shí)段，部分柜臺(tái)依然開(kāi)放服務(wù)。

一位房產(chǎn)證代辦人員就在休息時(shí)段幫助他的客戶辦好了過(guò)戶，匆匆離去時(shí)，對(duì)著電話那頭說(shuō)道：" 房子賣出去了，您下次出行又可以預(yù)訂頭等艙了。"

他離開(kāi)大廳的同時(shí)，三位西裝革履的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簇?fù)碇晃恢心昱幼呷氪髲d，在房產(chǎn)證制證機(jī)旁幫助客戶拿出所需材料，每位經(jīng)紀(jì)人手中都提著一箱包裝精致的水果禮盒。一旁等待客戶的經(jīng)紀(jì)人感嘆：" 這一定是個(gè)大單，賣出去一套豪宅，他們可以休息一陣了。"

9 月 4 日、5 日，也就是北京 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 新政發(fā)布后的前兩個(gè)工作日，朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的到訪人數(shù)分別是 2512、2736 人。9 月 6 日這天，現(xiàn)場(chǎng)的客流統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)日總客流量為 2424 人。

而新政發(fā)布前的 8 月，朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心僅有 3 個(gè)工作日的日訪客量超過(guò) 2500 人。

3 月是這里今年的接待高峰，單月累計(jì)訪客超 12 萬(wàn)人，此后就急轉(zhuǎn)直下，到 8 月已不足 6 萬(wàn)人。盡管 9 月新政后的客流量比上月同期有所提高，但遠(yuǎn)沒(méi)有恢復(fù)到高峰月份的日均接待量。

02降低預(yù)期

到訪朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)交易大廳的人形形色色，既有購(gòu)入總價(jià)上億豪宅的低調(diào)買家，也有賣出總價(jià) 200 萬(wàn)左右房產(chǎn)的普通家庭。

李誠(chéng)就是后者之一，5 月份他年邁的父親身體情況變差，囑咐他和弟弟將位于金臺(tái)路附近的老房子盡快賣出，因?yàn)榉魁g老、面積小，已經(jīng)沒(méi)有人居住在這套房子里。父親希望賣出后，將房款平分給兩兄弟。

李誠(chéng)說(shuō)，5 月份掛出來(lái)的價(jià)格是 260 萬(wàn)元，我和弟弟計(jì)劃一人分 130 萬(wàn)。最近一個(gè)月，經(jīng)紀(jì)人推薦了一個(gè)有全款意向的買家，但是對(duì)方的意向成交價(jià)是 200 萬(wàn)，這期間，我們一直在猶豫。新政出臺(tái)當(dāng)晚，經(jīng)紀(jì)人提醒我們：同價(jià)段的房子，馬上會(huì)有更多房源掛牌，基本上都是等著賣房套現(xiàn)置換的客戶。

考慮到對(duì)方是個(gè)比較爽快的全款買家，就在那晚，李誠(chéng)告訴經(jīng)紀(jì)人：" 定了，200 萬(wàn)可賣。"

由于房產(chǎn)證還是 2006 年的版本，在網(wǎng)簽、過(guò)戶前需要更換新版，經(jīng)紀(jì)人陪同李誠(chéng)來(lái)到了朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

李誠(chéng)坦言，新政確實(shí)起到了一點(diǎn)催化的作用，此前他的心理成交價(jià)格是 220 萬(wàn)元。一旁的經(jīng)紀(jì)人寬慰道：您這個(gè)價(jià)格不算虧，再過(guò)一陣，市場(chǎng)上的 " 魚 " 可能沒(méi)這么多。

9 月 1 日的新政規(guī)定，只要買家在北京沒(méi)有成套住房，不論是否有過(guò)貸款買房的記錄，都被視為首套房，享受相應(yīng)的低首付和低利率。

該政策出臺(tái)后，主要 " 解放 " 了兩大類購(gòu)房群體：一類是一線城市的改善需求人群，想要賣掉自己手上的小房子去置換一套更大的房子，由于之前的小房子有過(guò)貸款記錄，再買大房子就被視為二套房，需要承受至少 60% 的首付比例以及比首套房高出 50 個(gè)基點(diǎn)的房貸利率。

另一類是在老家的城市有貸款購(gòu)房記錄，政策出臺(tái)之前，在北京購(gòu)房算二套房，至少需要支付 60% 的首付，現(xiàn)在，這部分人的入市門檻也降低了。

在登記中心現(xiàn)場(chǎng)陪同客戶辦理業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人王江表示，最近通過(guò)網(wǎng)絡(luò)接觸到的一個(gè)外地客戶，客戶女兒在老家有正在還款的房產(chǎn)，這次政策放開(kāi)后，她準(zhǔn)備幫女兒在北京支付一套房子的首付，后續(xù)由女兒還貸。

" 這位外地阿姨開(kāi)始打算在北京貸款買一套總價(jià) 370 萬(wàn)元的房子，最后考慮到女兒的還貸壓力應(yīng)該再減輕一些，決定換成總價(jià) 300 萬(wàn)元的房子。新政前后的貸款總額分別是 243 萬(wàn)元、200 萬(wàn)元。"

王江說(shuō)，他 2014 年入行，2017 年就趕上了 " 認(rèn)房又認(rèn)貸 " 政策，樓市迎來(lái)史上最嚴(yán)調(diào)控周期。王江回憶，" 當(dāng)時(shí)剛畢業(yè)沒(méi)幾年，還沒(méi)有積蓄。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不好，收入也低，餓瘦了十幾斤。"

在那之前，是北京樓市的一場(chǎng)現(xiàn)象級(jí)的狂歡。2014 年，朝陽(yáng)區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記中心還在四環(huán)邊上的石佛營(yíng)，當(dāng)時(shí)王江幾乎每天都要陪客戶到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦業(yè)務(wù)。" 那是一個(gè)非正常市場(chǎng)，買家確認(rèn)購(gòu)買意向后需要趕緊打款，否則業(yè)主很容易漲價(jià)。不動(dòng)產(chǎn)登記中心也需要預(yù)約，如果當(dāng)天需要過(guò)戶，還有黃牛收費(fèi)幫你排隊(duì)。"

王江也見(jiàn)證了許多客戶的人生重要節(jié)點(diǎn)。"300 萬(wàn)、500 萬(wàn)、1000 萬(wàn)總價(jià)階梯，相當(dāng)于一個(gè)在北京打拼多年的外地人的人生進(jìn)階——從單身、結(jié)婚再到把父母接到大城市來(lái)生活。"

一些互聯(lián)網(wǎng)大廠的雇員趕上職場(chǎng)紅利期，五年內(nèi)就可以攢下一套總價(jià)千萬(wàn)房子的首付。" 但這部分群體近幾年的購(gòu)房意向越來(lái)越謹(jǐn)慎，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的劇烈變化直接影響著他們的購(gòu)房預(yù)期。"

03高開(kāi)低走

認(rèn)房不認(rèn)貸新政出臺(tái)后的第一周，對(duì)于經(jīng)紀(jì)人而言效果立竿見(jiàn)影。在登記中心，一位經(jīng)紀(jì)人與同行交流：他所在的門店，幾乎每位經(jīng)紀(jì)人都有成交。" 周六開(kāi)始，公司每個(gè)小時(shí)都有房子成交。這幾天，幾乎干了 2023 上半年所有的活。"

位于朝青板塊的北京鏈家經(jīng)紀(jì)人李帥告訴 36 氪：" 在一些典型居住板塊，近一周的掛牌數(shù)量也在增長(zhǎng)，賣房業(yè)主以剛需改善群體為主。同時(shí)，一部分首套剛需的購(gòu)房人也不再觀望，入市看房。"

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，2013 年以來(lái)人口負(fù)增長(zhǎng)（每年人口減少 1%）、老齡化程度加深的東北地區(qū)，目前新房銷售面積能夠維持在峰值水平的一半左右。現(xiàn)在的政策，就是要讓房屋循環(huán)起來(lái)。這個(gè)想法是好的，但它帶來(lái)的直接結(jié)果就是二手房掛牌量的快速攀升，這幾天在北京、上海正在發(fā)生。

認(rèn)房不認(rèn)貸之后，豪宅購(gòu)房者的心態(tài)也發(fā)生了變化。周群支付了一套朝陽(yáng)區(qū)總價(jià) 2000 萬(wàn)元新房的訂金。新政之后，他從二套購(gòu)房者變首套購(gòu)房者，同樣的首付款，可以去海淀購(gòu)入一套總價(jià) 3000 萬(wàn)元的房產(chǎn)。周群開(kāi)始考慮，要不要退訂。

而活躍在順義板塊的豪宅經(jīng)紀(jì)人尚未感受到市場(chǎng)的回溫，他表示：" 我一年去不了一、兩次登記中心，新政對(duì)別墅也沒(méi)有直接利好，因?yàn)閮|級(jí)左右的房子本就沒(méi)有人貸款買。"

王江表示，一些沒(méi)搞清楚新規(guī)的客戶來(lái)詢問(wèn)，首付比例有沒(méi)有降低，但他們本身有房，而且不止一套，并不算首套客群。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉觀察、分析認(rèn)為，新政出臺(tái)，成交量高開(kāi)低走，逐日遞減，現(xiàn)場(chǎng)市面上的大部分家庭需要等手頭房產(chǎn)賣掉再購(gòu)房，而市場(chǎng)上的買家并沒(méi)有那么充裕。

張大偉統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，9 月 2 日至 6 日，北京全市場(chǎng)二手房成交量分別是 1200 套、1400 套、600 套、500 套及 400 套。與此同時(shí)，二手房房源增長(zhǎng)約 6000 套，在 12 萬(wàn)套庫(kù)存歷史記錄基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加。

" 賣掉差的房子，換成好的房子——認(rèn)房不認(rèn)貸提供了一個(gè)絕佳機(jī)會(huì)。" 李宇嘉說(shuō)：" 老破小的，外圍高庫(kù)存的房子，還有那些徒有虛名、規(guī)劃未落地的區(qū)域，這一次房?jī)r(jià)跌得很明顯，也會(huì)被淘汰。"

李誠(chéng)、王江、周群均為受訪者化名

作者 | 宋虹姍