物企獲批上市進度放緩 行業整體估值回調

在物業行業近幾年的快速發展中，資本扮演了重要的角色，50余家上市物業公司借助資本的力量完成規模躍升、業務結構升級以及業績的飛速增長。

據記者不完全統計，2021年初至9月16日，共有11家物業服務企業成功上市，已遞交招股書正等待上市的物企有24家。中指研究院預計，到年末上市物企將突破70家。

不過，今年以來多家物企首次沖刺IPO失敗，給物企上市熱潮潑了一小盆“冷水”。新力服務、禹佳生活服務、世紀金源服務等中小型物企都沒能在招股書有效期內成功上市，不得不重新遞表。同時，隨著資本市場理性回歸，行業估值也面臨著整體回調。

物企獲批上市進度放緩

9月16日，陽光城發布公告稱，公司經營管理層經審慎決策，決定終止籌劃陽光智博發行 H 股股票事項并撤回相關申請文件。此前，陽光城曾宣布將用旗下物業板塊陽光智博生活服務100%股份戰略換取萬科旗下萬物云4.8%的股份。

在陽光智博主動放棄上市計劃的同時，還有另一些企業在沖擊上市過程中無奈折戟。

今年9月初，港交所網站顯示，新力服務的上市申請書已變為“失效”狀態。未能在6個月有效期內獲得通過，這意味著新力服務第一次沖擊IPO以失敗告終。

但新力服務并未放棄上市計劃，其回應稱，公司上市進程目前仍在按計劃推進中，會根據港交所的規定和指引更新上市申請資料，申請資料更新好后會及時重新遞交港交所。此次申請資料失效不會影響公司的現有計劃，具體更新時間以港交所網站公布為準。

對于上市申請資料失效的原因，新力服務指出是因審計報告有效期屆滿，屬于正常現象。不過，業內仍有傳言稱，新力服務將終止上市，賣身龍湖智慧服務，而新力服務對此予以否認，表示公司已經更新數據，只是目前在港交所暫未更新。

事實上，物企上市申請失效并非個例。

已上市的融信服務是在今年6月第二次遞交招股書后才順利登陸資本市場。而仍在排隊的企業中，除新力服務外，禹洲集團旗下的禹佳生活服務、世紀金源集團旗下的世紀金源服務首次遞交的港股IPO申請都在今年先后面臨失效，兩家企業也都馬上提交了新的資料，繼續“闖關”港交所。

相較于物企爭相申請上市的“熱情”，港交所的審批則越來越“冷靜”。根據克而瑞物管統計，2020年1-9月初上市的6家物企從初次交表到成功上市平均歷時171天，而2021年同期的11家物企平均用時207天，審批節奏同比延后36天。以此估算，仍在排隊的物企或將在年底至明年初集中上市。

待上市物企規模多為中小型

近年來，借助資本紅利，物業行業迎來了快速增長的黃金期。

貝殼研究院策略研究分析師郭翰表示，2021年是行業的收購整合大年，依據各新上市物企公告，募集資金普遍超過六成運用于收并購、市場外拓等規模擴張手段。

其中，大型物企往往能獲得更高的融資金額，也就更有利于規模擴張。據克而瑞物管統計，2021年8月，物業行業新增收并購17起，涉及金額11.43億元，碧桂園服務、世茂服務、龍湖智慧服務、融創服務等在管規模超過1億平方米的企業是8月收并購的主力軍。

“大魚吃小魚”甚至“大魚吃大魚”不斷出現，而中小型物企不僅要與同梯隊企業捉對廝殺，還要面對頭部企業的擠壓，壓力越來越大。廣發證券研報指出，今年上半年，龍頭物企在收入與業績增速上均全面超過非龍頭，馬太效應顯著。

大規模的企業市場估值也顯著優于普通企業，克而瑞分析人士表示，規模越高的房企，在市盈率和營收方面都有更好的表現。

從規模來看，放棄上市的陽光智博以及第一次申請上市未能成功的新力服務、禹佳生活服務、世紀金源服務等企業都屬于中小型企業。據貝殼研究院統計，50家上市物企截至今年上半年的平均在管面積已達到1.108億平方，而前述未上市物企中規模最大的是世紀金源服務，其截至今年4月30日的在管總建筑面積約為7020萬平方米，并未達到已上市物企的平均水平。

再來看目前正在等待聆訊的全部24家物企，其中僅有長城物業截至2020年底的在管面積超過了1億平方米。據克而瑞物管統計，24家待上市物企于2020年年底的在管面積均值為2623萬平方米，整體規模偏小。

隨著上市物企數量的增多和行業整合的加速，資本市場對于物企的評價指標越來越完善和嚴格，港交所還在今年調高了上市門檻。業內人士分析指出，未來中小型物企上市的難度可能會有所加大。

行業整體估值回調

行業分化加劇的同時，隨著資本市場回歸理性，物管行業整體估值也面臨回調。

據克而瑞物管監測，2021年8月恒生物業指數漲幅為-3.69%，物業板塊整體漲幅-1.54%，而同期恒生指數漲幅為-0.32%。

近期，摩根大通發表研究報告稱，上半年中國物管股業績表現無大驚喜，而自7月底以來，行業股價亦在區間橫行。該行對短期表現看法審慎，相信至年底，甚至明年1月前，都是維持區間橫行的表現，并且該行全線調降了物管股目標價。

高盛則在研報中表示，展望將來，相信大部分高盛有覆蓋的物管股盈利能力將緩慢下行，主要因為外部增長積極將令利潤攤薄，同時在數碼化及新業務上的持續投資短期不會帶來很多盈利。此外，人工成本持續提升，加上監管環境趨緊，將是影響行業整體盈利能力的重要因素。

隨后的9月15日、16日，港股物業板塊連續下挫，多只物業股股價跌幅超過10%。

在經歷過2020年的“春風得意”之后，物業股在今年不可避免地走向回調。于是繼地產回購潮之后，主流物企也開始了密集的回購護盤行動。9月以來，碧桂園服務、融創服務、世茂服務、寶龍商業等物企都曾回購股份，表現出對公司長期價值的認可，增強投資者信心。

從整體行業來看，克而瑞分析人士表示，資本市場的回調有助于擠出行業內的水分，而一個相對理性的資本環境，將更有利于物業管理行業的健康有序發展。企業需要堅守和鍛造服務能力，才能贏得時間的復利。(記者 安垚)