北京擬發布商品房預售新規 先監管后網簽避免“爛尾樓”出現

地產寒冬之下，泰禾、恒大集團部分在京項目相繼出現資金鏈緊張、停工以及預售資金挪用情況，反映出部分項目存在違規使用預售資金問題。為切實維護商品房交易雙方合法權益，11月4日，北京住建委發布《北京市商品房預售資金監督管理辦法(2021年修訂版公開征求意見稿)》(以下簡稱“征求意見稿”)。在業內人士看來，新政有望進一步保障購房人權益，避免“爛尾樓”出現。

例如針對購房者關注的預售資金監管問題，最新發布的征求意見稿中提及，擬將現行的入賬流程調整為先監管保護后網簽。具體來看，征求意見稿提到，項目預售過程中，購房人支付的定金、首付款等購房款應由購房人賬戶直接存入監管賬戶，開發企業不得轉存入其他賬戶。購房人只有將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用賬戶后，才能完成擬購房屋的認購書網上簽約、售房合同網上簽約等功能。

在預售資金支取方面，屬地的監督職責也被重點提及。征求意見稿中提到，要落實屬地監督職責，提高資金監管額度。據悉，預售資金重點監管額度可由各區根據企業信用水平、經營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%。

針對當前部分開發企業挪用預售資金，導致項目經營困難問題，征求意見稿還做出了特別規定：當預售項目存在重大風險隱患時，區住房城鄉建設部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優先用于工程建設。

在諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪看來，征求意見稿增加了對重大風險項目的應急處置辦法，此舉能夠促進市場監管透明公開化，及時跟進項目進度，在一定程度上降低由資金周轉力不足而導致的滯后或停工現象，有效降低項目高風險率。

而在違規懲戒方面，征求意見稿要求，對開發企業和監管銀行違規使用預售資金的要及時足額返還;造成項目爛尾、侵害購房人合法權益造成嚴重后果的，由各行業主管部門移送公安部門行刑銜接;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，首先，預售資金監管的目的是給預售制度打補丁，為了避免爛尾樓。當下房地產市場進入新周期，越來越多的房企出現了資金壓力，為了保護購房者利益，北京出臺的政策有利于維持市場穩定，避免出現爛尾樓。

其次，張大偉指出，北京之前就有過預售資金監管政策，本次發布的征求意見稿更加細節，執行力度更大，而且針對項目穿透監管，避免之前出現過的個別項目設立額外賬戶，繞開資金監管。

“整體看，北京的房地產調控作為全國的榜樣，處處細節都考慮得更及時，也更有力。當下全國大部分城市都有必要針對預售資金監管增加規范。”張大偉分析認為，對于房企來說，北京此次對預售資金監管的要求更加規范，但資金影響的量不大，所以對企業的影響相對也較小。(盧揚 榮蕾)