地產“并購潮”蓄勢待發 AMC進場參與房企化債

一場座談會后，五大全國性資產管理公司(AMC)中三家已有動作。繼中國信達兩位高層入駐恒大風險化解委員會、中國東方發債100億元后，3月16日，中國長城發行100億元金融債券再度引發熱議，后兩者募資皆用于房地產行業風險化解。

同日，市場層面釋放新信號：不計入“三道紅線”的各渠道地產并購類融資額度已超過1500億元。過去，盲目并購給房地產開發商埋下的隱患猶在，行業基本面尚未恢復，高信用房企擴規模已偏向理性且謹慎。

缺乏厘清復雜債務關系經驗、難以協商債權人和解、公開市場拍地價格不高等多重因素下，高信用國資地產商亦不會輕易收并購。幾天前越秀地產董事長林昭遠一語道破關鍵：“錢不是問題，重點看并購標的質量。”

由此不難看出，目前看似引活水入池，“并購潮”已蓄勢待發，而實則持幣機構中觀望者居多，需“前線部隊”進場精準拆彈。如此格局下，AMC進場參與房企化債，必要性不容置疑。但與此前承接不良資產再處置不同，此次AMC進場，關注的是項目并購及相關金融中介服務，這意味著將風險資產處置關口前移，實現如下作用：

一是AMC進場后，可以注入新資金。從操作路徑和過往不良資產處置經驗來看， AMC以財務顧問角色處置風險資產，化債進程慢;若作為投資方，因其本身地產經營經驗少，直接收購房企概率較小，從金融機構手中收購房企債務和風險資產的可能性更高。

而收購債務所需資金除了自有資金外，可能還需要政策支持，即當下所見的AMC發行金融債券，或者按照市場化原則聯合產業資本共同參與，這都為地產行業擴大了資金渠道。有“新糧”在手，可加快風險資產的處置速度。

二是引入AMC后，有利于穩定資產價格。當下地產“并購潮”未起的背后或有兩類原因：一是房企之間交易，買方話語權高，出險房企四折叫賣資產已現，使得資產價格偏離公允價值，其后果可能是資不抵債;二是過去部分地產商利用明股實債等手段粉飾報表，導致風險資產債權債務關系復雜，多方債權人爭議大、要求不統一，買方難以協調處理。

AMC入場后，可以成為單一友好債權人，“處置為主、微利為輔”思路下，可穩住資產價格，與債權人協商打折，打破并購僵局之余，起到穩定器的作用。

三是AMC參與后，有助于加快風險項目流動性，保交樓穩銷售。AMC處置不良資產經驗豐富，收購債務及風險資產后，可以憑借自身金融牌照優勢整合各種金融資源注入資金。然后，再尋找高信用房企或者代建企業合作，讓出險房企的未完工項目完成后續開發，甚至可將多種業態納入收購資產包，切斷與出險房企的關聯。

簡而言之，AMC可更好地協調上下游、買賣方和政府資源，加快項目釋放流動性保障交付，穩住居民購房信心。

化解房地產行業風險是一個系統性工程，接下來AMC參與程度或更深，銀行和信托資產保全部也有處置能力，高信用房企發行并購貸亦可盤活風險資產。但更重要的是，要讓供給側調整和需求側調整保持適配度，引導房地產資金進入良性循環狀態，為整個行業紓困贏得時間和空間，讓房地產為穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用。