22城集中供地進(jìn)入收尾階段：民企拿地積極性普遍不高

2022-11-02 08:19:52來(lái)源：城市金融報(bào)

截至目前，在今年的22城集中供地中，國(guó)企央企、地方國(guó)資仍是拿地的主力軍;民營(yíng)企業(yè)拿地積極性普遍不高。

10月26日，隨著成都第三批集中供地開(kāi)拍，今年22城第三批集中供地也進(jìn)入收尾階段。

從今年已經(jīng)完成前三批次集中供地的城市來(lái)看，上海、北京、杭州、合肥等熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)地塊競(jìng)拍熱度依舊，而青島、廣州、無(wú)錫等城市則頻現(xiàn)底價(jià)成交與流拍。

梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，在今年的22城集中供地中，國(guó)企央企、地方國(guó)資仍是拿地的主力軍;民營(yíng)企業(yè)拿地積極性普遍不高，只有在少數(shù)城市的集中土拍中，民企拿地表現(xiàn)突出，如杭州、合肥、武漢，以及前兩批次均100%民企拿地的長(zhǎng)春。

此外值得注意的是，部分中小型地方性房企成為土地市場(chǎng)的“黑馬”。

溢價(jià)和熔斷地塊占比下滑

“今年第三批集中供地土拍熱度再次降回2021年第三批次的水平”。

據(jù)中指研究院測(cè)算，截至10月12日，已完成第三批集中供地的13個(gè)城市，前三個(gè)批次集中土拍流拍率基本維持在7%~8%的穩(wěn)定區(qū)間，而熔斷地塊占比由第一批次的接近30%腰斬至第三批次的15%，同時(shí)溢價(jià)成交地塊比例也下降了15個(gè)百分點(diǎn)。

具體來(lái)看，無(wú)錫第三批集中供地全部底價(jià)成交;青島推出33宗地，3宗流拍、28宗底價(jià)成交;南京原計(jì)劃公開(kāi)出讓46幅地塊，最終14宗延長(zhǎng)掛牌時(shí)間，交易日實(shí)際掛出32宗，最終1宗流拍、27宗底價(jià)成交、1宗觸頂搖號(hào)，僅3宗有溢價(jià);南昌22宗涉宅用地，12宗地塊流拍，流拍率達(dá)55%，5宗溢價(jià)成交，其中4宗地價(jià)熔斷觸發(fā)搖號(hào);廣州掛牌18宗宅地，2宗提前終止出讓?zhuān)髋?宗，流拍率達(dá)到16.7%。

不過(guò)，部分熱點(diǎn)城市第三批集中供地則是另一番場(chǎng)景：北京18宗地全部成交，4宗競(jìng)拍至地價(jià)上限;上海35宗涉宅用地全部成交，8宗達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”、24宗底價(jià)成交;杭州19宗地中8宗競(jìng)拍至地價(jià)上限。

底價(jià)成交成為今年土地市場(chǎng)的常態(tài)。今年第二批集中供地，22城共計(jì)推出涉宅用地463宗，推出規(guī)劃建面4642萬(wàn)平方米，成交涉宅用地431宗，成交規(guī)劃建筑面積4196萬(wàn)平方米，收金5413億元;其中，87宗地塊溢價(jià)達(dá)到上限成交，上限成交占比20.2%，288宗地塊底價(jià)成交，占比高達(dá)66.8%。

從今年完成第三批集中出讓情況來(lái)看，底價(jià)成交和低溢價(jià)率繼續(xù)延續(xù)，無(wú)錫11宗土地全部底價(jià)成交，武漢平均溢價(jià)率0.1%，天津0.13%、廈門(mén)0.17%、廣州0.5%……截至目前，第三批集中供地中平均溢價(jià)率最高的寧波，為8.59%。

國(guó)企央企仍是拿地主力

從拿地金額來(lái)看，國(guó)企央企和地方城投仍是拿地主力軍。今年22城首批次集中供地共成交金額4966億元，民營(yíng)企業(yè)拿地金額僅903億元，地方國(guó)資拿地金額1560億元。第二批集中供地22城共計(jì)收金5412億元，民營(yíng)企業(yè)拿地金額降至846億元，占比15.6%;地方國(guó)資拿地金額上漲至1945億元，占比增長(zhǎng)至35.9%;國(guó)企央企則出資2561億元拿地，占比47.3%。

截至目前，已完成第三批集中供地的15個(gè)城市共收金4196億元，其中央企拿地金額1339億元，占比31%;地方國(guó)資平臺(tái)出資達(dá)到2163億元，占比超50%;混合所有制及民企的拿地金額分別占比5%和13%。可見(jiàn)，地方國(guó)資平臺(tái)已成為土地市場(chǎng)的主要托底者。

也就是說(shuō)，今年的22城集中供地總成交金額已近1.46萬(wàn)億元。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱曾在10月22日表示，“對(duì)于房企而言，提升周轉(zhuǎn)速度的核心仍然在于去化速度。在房地產(chǎn)救市政策發(fā)揮的作用逐步減弱的當(dāng)下，營(yíng)銷(xiāo)持續(xù)乏力致使房企投資意愿降低，進(jìn)一步拖累宏觀經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入，導(dǎo)致置業(yè)意愿繼續(xù)下降，產(chǎn)生了負(fù)反饋循環(huán)，去化速度很難提升，房企的投資意愿在反復(fù)摩擦中被不斷消耗。”

在國(guó)企央企為主導(dǎo)的拿地榜單上，也有著民營(yíng)房企的身影，其中不僅有濱江集團(tuán)這樣的深耕型區(qū)域龍頭房企，牢牢占據(jù)杭州市拿地金額榜首;也有一些名不見(jiàn)經(jīng)傳的房企，如大家房產(chǎn)在杭州的拿地金額反超萬(wàn)科排名第五，雅戈?duì)栆苍趯幉ㄍ僚慕痤~中排名第七。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水10月26日分析指出，“去年下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，土地市場(chǎng)買(mǎi)家除全國(guó)性大中型央企國(guó)企、地方國(guó)企外，還有部分區(qū)域型房企。特別是隨著土地市場(chǎng)趨冷，這些區(qū)域型房企發(fā)揮所在深耕區(qū)域投研、品牌等優(yōu)勢(shì)，在優(yōu)勢(shì)城市拿地?cái)U(kuò)大區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。隨著市場(chǎng)后期市場(chǎng)趨穩(wěn)復(fù)蘇，這類(lèi)企業(yè)的規(guī)模及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將明顯提升。”

對(duì)于大多數(shù)房企“無(wú)力”拿地的現(xiàn)狀，張凱認(rèn)為，“與其通過(guò)提高銷(xiāo)售限價(jià)為房企提供‘看得見(jiàn)摸不著’的利潤(rùn)空間，不如地價(jià)和限價(jià)雙降，直接讓利于購(gòu)房者。”

國(guó)企購(gòu)地新政初顯成效

9月24日，財(cái)政部印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)指出，嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。進(jìn)一步規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類(lèi)隱性債務(wù)，切實(shí)防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

《通知》出臺(tái)1個(gè)月以來(lái)，從南京、廣州等地的第三批集中土拍情況來(lái)看，地方城投仍是拿地的主力軍。

不過(guò)作為今年首個(gè)完成第四批次集中供地城市的無(wú)錫，《通知》的約束效果明顯。今年以來(lái)，無(wú)錫的集中供地一直以城投等地方國(guó)資作為主力軍，前三批集中供地，地方國(guó)資拿地金額占比分別為92%、55%、89%，央企國(guó)企尚未在無(wú)錫拿地。在10月25日的無(wú)錫第四批集中土拍中，推出的13宗地塊全部底價(jià)成交。其中4宗地被民企競(jìng)得：本土民企摘得3宗，朗詩(shī)摘得1宗;而無(wú)錫當(dāng)?shù)貒?guó)資企業(yè)的拿地金額占比降至33%。

“地方國(guó)資拿地金額占比大幅下降至33%，可見(jiàn)財(cái)政部政策對(duì)于地方國(guó)資參與土拍的約束效果初步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市會(huì)有相似的變化。”張凱表示，“由于托底土拍難度加大，為減少地塊流拍，預(yù)計(jì)部分城市今年第四批次土地供應(yīng)將有一定程度的縮量，以及通過(guò)更為優(yōu)厚的土拍規(guī)則和更為優(yōu)質(zhì)的地塊，吸引市場(chǎng)化運(yùn)作的央國(guó)企及部分民營(yíng)房企參拍。”

在張凱看來(lái)，《通知》主要針對(duì)托底拿地但不開(kāi)發(fā)的地方國(guó)資企業(yè)，而非全面禁止城投企業(yè)拿地，因此對(duì)于有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力和經(jīng)驗(yàn)的城投企業(yè)，該政策并無(wú)太大影響。但對(duì)于舉債拿地但沒(méi)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的城投企業(yè)，其購(gòu)地行為將被有效約束。 (包晶晶)

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