購房首付比、存量房貸利率政策大調(diào)整！樓市窗口期來了

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 " 如果你誠心想買，有什么困難可以提出來，我們幫你向領(lǐng)導(dǎo)申請 "，8 月 30 日上午，在北京朝陽區(qū)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目售樓處，銷售人員小潔告訴看房客，" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策即將落地，" 這個(gè)時(shí)候買劃算 "。

根據(jù)小潔介紹，項(xiàng)目優(yōu)惠折扣與購房者首付節(jié)奏息息相關(guān)，首付湊齊的時(shí)間越短，優(yōu)惠越多，一旦 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策落地了，項(xiàng)目方可以保證購房者享受到新政在首付和按揭利率方面的優(yōu)惠，" 新政落地，原來的優(yōu)惠也不會(huì)取消 "。

" 認(rèn)房認(rèn)貸 " 政策始于 2010 年，此后，隨著樓市跌宕起伏，這項(xiàng)政策多次實(shí)施和取消，上一次執(zhí)行 " 認(rèn)房認(rèn)貸 " 政策是在 2017 年 "317 樓市新政 " 出臺(tái)之時(shí)。根據(jù)政策，只要名下有本市住房，全國有過房貸記錄，按二套執(zhí)行首付和按揭利率。

(資料圖)

2023 年 8 月 25 日，住建部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，宣布推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款 " 認(rèn)房不用認(rèn)貸 " 政策措施。截稿前，已經(jīng)有成都、廣州和深圳等多個(gè)城市開始實(shí)施 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策。

8 月 31 日晚間，央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，將首套房商業(yè)貸款最低比例首付調(diào)整為 20%，二套房商貸首付比例統(tǒng)一為不低于 30%；同時(shí)二套房商業(yè)貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率上浮 20 個(gè)基點(diǎn)。

同日，央行和國家金融監(jiān)管總局還聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人，可以向房貸銀行提出申請，以新的房貸來置換原來的房貸，新房貸的利率在貸款市場報(bào)價(jià)利率上加點(diǎn)幅度。

在 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 的基礎(chǔ)上，監(jiān)管部門再次將首付比例及房貸利率進(jìn)行下調(diào)，并通過房貸置換來降低首套存量住房貸款的利率。一定程度減輕購房者的壓力，進(jìn)一步增加了樓市窗口期的籌碼。

小潔說，她所在房企對新政落地給予厚望，召集全國城市營銷負(fù)責(zé)人到總部開會(huì)，要求所有項(xiàng)目以 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策落地為抓手，千方百計(jì)的加大去化力度，" 雖然一直很重視銷售工作，但這次重視程度超過以往任何一次 "。

其實(shí)不僅僅是小潔公司，多數(shù)房企認(rèn)為，" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策落地可以釋放出一批被高首付抑制的需求，如何抓住這波需求成為重中之重。一位房企營銷負(fù)責(zé)人表示：" 我們要求所有的項(xiàng)目都針對性制定營銷方案，目標(biāo)只有一個(gè)：賣房 "。

窗口

" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策，雖然之前已有杭州等城市松動(dòng)，但一線城市一直沒有任何跡象，一直到今年下半年。新華社 7 月 27 日消息顯示，住建部部長倪虹召開企業(yè)座談會(huì)上，強(qiáng)調(diào)了進(jìn)一步落實(shí) " 個(gè)人住房貸款‘’認(rèn)房不認(rèn)貸 " 等政策措施。

8 月 25 日，住建部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡稱 " 通知 "），為一線城市落實(shí) " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策提供了依據(jù)，全面開放 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 綠燈亮起。

8 月 29 日起，成都正式開始執(zhí)行 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策，但較為隱晦，只是對無房居民家庭做了重新認(rèn)定，只要在成都沒有自有產(chǎn)權(quán)住房，都被認(rèn)定為無房家庭，等于變相執(zhí)行了 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策。

8 月 30 日，廣州印發(fā)了落實(shí)《通知》相關(guān)文件，成為第一個(gè)明確落實(shí) " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策的一線城市。根據(jù)政策，廣州無房有貸家庭首付比例由普通住宅 40%、非普通住宅 70% 統(tǒng)一降至 30%；房貸利率由之前的 4.8% 降至 4.2%。

8 月 31 日，深圳緊跟廣州印發(fā)了落實(shí)《通知》的文件，對于無房有貸家庭，首付比例從之前普通住宅 50%、非普通住宅 60% 降至 30%；房貸利率由 4.8% 降至 4.5%。極大的降低了購房門檻。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)多方獲悉，北京有關(guān) " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策已經(jīng)形成，正在內(nèi)部征求意見階段，預(yù)計(jì)將在 9 月初正式對外發(fā)布。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)暫未獲悉上海在該方面的進(jìn)展，不過根據(jù)各方判斷，上海預(yù)計(jì)也會(huì)跟進(jìn)。

根據(jù)廣深 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 方案，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款買房時(shí)，只要家庭成員在當(dāng)?shù)責(zé)o房，無論是否利用貸款購買過住房，金融機(jī)構(gòu)均按照首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

對于外界而言，" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策落地，更多被解讀為一次利好或者利空，但王凱更愿意視之為一次機(jī)遇或窗口期，" 對于我們做營銷的，無所謂利多利空，關(guān)鍵是政策落地了，你能拿出什么好方案 "。

王凱是排名前十房企區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人，他說，賣房子和做投資一樣，任何政策、消息都是一個(gè)窗口，需要制定出針對性的營銷方案，" 我們內(nèi)部開會(huì)也經(jīng)常強(qiáng)調(diào)，不用你做判斷，只要你拿方案，因?yàn)槟愕呐袛喽及ㄔ诜桨咐锪?"。

與小潔所在公司一樣，王凱的公司也格外重視 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策落地，雖然他們也清楚，這些政策不會(huì)從根本上改變樓市的走向，但也不會(huì)沒有任何風(fēng)吹草動(dòng)，" 其實(shí)，包括我們身邊的人，很多因?yàn)槭赘短哔I不了房的 "。

一個(gè)值得關(guān)注的變量因素是，目前的市場信心和預(yù)期與過去幾年已經(jīng)不可同日而語。即便是如此，多數(shù)房企仍然相信，新政落地后，可以釋放出一批需求，帶動(dòng)一波市場成交，" 不確定的是，行情能持續(xù)多久，三天還是三個(gè)月？"

不確定的歸不確定，但可以確定的是，" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 落地對于所有房企是一次千載難逢的機(jī)遇。政策一方面可以降低首付，使得購房門檻大幅下降，尤其是置換（包括異地置換）；另一方面是按揭貸款利率下降，購房總成本下降。

王凱說，既然中央的文件已經(jīng)出臺(tái)，地方很快就會(huì)跟進(jìn)，地方政府尤其是一線城市需要評估政策帶來的后果，以及與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)工作的協(xié)調(diào)，所以，" 有的城市落地快，有的城市落地慢 "。

判斷

目前北京首套房的首付比例，普通住宅為 35%，非普通住宅為 40%；二套普通住宅首付比例 60%，非普通住宅首付比例 80%。首套房貸利率是 4.75%，二套房為 5.25%。從全國來看，北京是房貸利率最高的城市之一。

北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是 2014 年確定的，五環(huán)內(nèi)總價(jià)低于 468 萬元；五環(huán)與六環(huán)之間單價(jià)低于 3.168 萬元 / 平方米、總價(jià)低于 374.4 萬元；六環(huán)外總價(jià)低于 281 萬元，即可認(rèn)定為普通住宅，如果超過這一標(biāo)準(zhǔn)，則為非普通住宅。

小潔介紹，由于近 10 年房價(jià)不斷上漲，北京符合普通住宅的新房并不多，呈現(xiàn)全面非普化趨勢。也就是說，居民購房過程中，絕大多數(shù)房源需要按照非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)繳納首付款，極大提高了購房門檻。

以一套總價(jià) 800 萬元的房子為例，二套首付比例高達(dá) 640 萬元，貸款 160 萬元，" 除非是買一換一，否則，有幾個(gè)人能付得起 640 萬元首付 "，小潔說，她平時(shí)接觸的客戶中，有不少因?yàn)楦呤赘抖鵁o法買房或換房。

如果 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策落地，部分符合條件的購房者門檻將大幅下降。同樣總價(jià) 800 萬元的房子，首付降了一半至 320 萬元，" 錢不夠的可以首付 40%，錢多的也可以首付 80%，購房者可選擇的空間大了，現(xiàn)在是只能選擇 80%"。

而且，除了首付空間大了，房貸利率也大幅下降了。同樣 800 萬元總價(jià)房子為例，80% 的首付后，還剩余 160 萬元需要貸款，按照 30 年期限等額本息計(jì)算，首套房比二套房少付 18 萬元的利息；如果是按首付 40%，則少付 50 多萬元的利息。

無論首付門檻，還是購房總成本，" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 對購房者帶來的利好是顯而易見的。作為房地產(chǎn)交易中的供方，房企如何看待新政以及新政帶來的影響，不僅關(guān)系著房企營銷策略的制定方向，也關(guān)乎利益最大化。

此前傳出有部分在售項(xiàng)目計(jì)劃在 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策落地后，取消優(yōu)惠折扣，以變相實(shí)現(xiàn)漲價(jià)。王凱覺得不太可能，他們公司不僅沒有計(jì)劃取消優(yōu)惠折扣，還儲(chǔ)備了一批隨時(shí)可以拿出來投放的優(yōu)惠方案，以更多的實(shí)現(xiàn)成交。

從他和同行交流中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企對于這次政策都做了較為充足的準(zhǔn)備，" 大家都知道，新政落地能釋放出一批需求；但也清楚，這批需求是有限的，這就需要項(xiàng)目層面拿出更多誠意來吸引客戶 "，王凱說。

對于具體儲(chǔ)備哪些優(yōu)惠折扣，王凱秘而不宣，只是表示，無論從優(yōu)惠折扣的數(shù)量上，還是與外部渠道合作商，在他們公司歷史上都是絕無僅有的。" 尤其是部分去化較難的項(xiàng)目，直接骨折價(jià) "。

據(jù)他介紹，他所在公司采取 " 一項(xiàng)目一策 "，不同城市、不同區(qū)位、不同項(xiàng)目，實(shí)施的優(yōu)惠不一樣。一些去化較好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一般折扣相對較少；而低能級(jí)城市去化周期較慢的項(xiàng)目，則是 " 不惜代價(jià)、不計(jì)成本 " 清盤。

" 我們的目標(biāo)很清晰，主線就是去化 "，王凱說，" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策落地某種程度上算是營銷戰(zhàn)略的 " 東風(fēng) "，而能不能乘風(fēng)破浪，一個(gè)是房企對于市場要有清晰的判斷，二個(gè)是要有豐富的促銷手段。

" 政策落地了，你得有拿得出手的武器 "，王凱介紹，倪虹講話釋放出政策消息后，他們就開始著手制定針對性營銷策略，等到三部委正式發(fā)文后，" 我們的營銷策略基本到位了，哪個(gè)城市先落地，哪個(gè)城市的項(xiàng)目先執(zhí)行 "。

市場

小潔負(fù)責(zé)銷售的項(xiàng)目于 2022 年 10 月開盤，共計(jì) 1200 多套房源，整體去化率在 4 成左右，其中一期的去化率接近 7 成，二期推出時(shí)間不長，去化率在兩成左右。在北京當(dāng)前房地產(chǎn)市場下，項(xiàng)目去化情況相對較好。

" 我們現(xiàn)有折扣相對較好，在三個(gè)節(jié)點(diǎn)付清首付，就可以享受到三個(gè) 98 折優(yōu)惠 "，小潔說，三個(gè)節(jié)點(diǎn)分別是三天付 10%，七天首付達(dá)到 30%，一個(gè)月內(nèi)付清剩余首付。但遺憾的是，多數(shù)購房者均無法享受到全部折扣。

據(jù)小潔介紹，從一期項(xiàng)目銷售情況看，銷售平均折扣不到 2%，而她所在公司給出的最大優(yōu)惠折扣是總價(jià)的 6%，" 要么是買不起的，能買起的也一下拿不出這么多首付，我們給到的最長首付期限是 6 個(gè)月 "。

上述房企影響負(fù)責(zé)人說，今年春節(jié)后，因?yàn)樾枨蠓e壓，成交量短期內(nèi)出現(xiàn)較大幅度回升，但訪客量則一直較為低迷，"4 月開始，訪客量開始急劇下降，尤其是個(gè)別二線城市，直接降了六成左右，一線城市相對好一些 "。

據(jù)其介紹，6 月成交降幅相對較大，7 月出現(xiàn)較大幅度的下滑，尤其是廣州、杭州等市場，新房成交環(huán)比降幅在四成左右，整體上二線城市成交降幅遠(yuǎn)大于一線城市，" 包括成都、南京和武漢，降幅都不小 "。

該營銷負(fù)責(zé)人所在公司主要布局一二線城市，整體來看，8 月訪客量環(huán)比降了三成左右，同比降幅在七成左右；成交量環(huán)比降了一成左右，同比降幅超過了三成。而且，這一成果還是犧牲利潤才取得。

" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策對市場影響，實(shí)際上已經(jīng)有跡可循。2022 年 11 月，杭州實(shí)施 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策后，三周商品房銷售額環(huán)比增長 235%，11 月當(dāng)月銷售金額增長 113%。行情持續(xù)了兩到三個(gè)月。

但如今市場又不同 2022 年底，" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策能給市場帶來多少真實(shí)的需求，帶來的行情能持續(xù)多久，對于王凱等房企營銷負(fù)責(zé)人來說，很難獲得準(zhǔn)確答案。他們對于政策影響普遍較為冷靜。

上述房企營銷負(fù)責(zé)人判斷，如果 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策能維持兩到三個(gè)月市場行情穩(wěn)定，樓市有望在年底探底企穩(wěn)，" 如果想要上升，還需要宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐，但應(yīng)該不會(huì)繼續(xù)下探了，只要市場穩(wěn)了，預(yù)期和信心也會(huì)逐步穩(wěn)下來 "。

對于房企來說，最擔(dān)心的是陰跌，即便是下滑幅度較小，如果一直處于下滑狀態(tài)，對于未來戰(zhàn)略制定會(huì)造成嚴(yán)重障礙；如果穩(wěn)定下來， 即便是穩(wěn)定在一個(gè)不樂觀的水平，" 起碼知道下一步應(yīng)該怎么干 "，上述營銷負(fù)責(zé)人表示。

王凱表示，年內(nèi)接下來的幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場廝殺將更為慘烈，" 保現(xiàn)金的房企會(huì)不惜代價(jià)出貨，其他房企也只能跟，可能會(huì)陷入新一輪價(jià)格戰(zhàn)，總體來說，對于購房者也是好事 "。