上海印發保障性租賃住房實施意見 多舉措增加有效房源供應

11月23日，上海市印發《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》。意見指出，在確保安全的前提下，可以將產業園區中產業類項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房。

同時，新出讓商品住房用地繼續配建不少于5%的保障性住房，無償移交政府，主要用作公共租賃住房;繼續配建不少于15%的開發企業自持租賃住房，主要用作保障性租賃住房，在土地出讓合同中進行約定，并鼓勵各區統籌配建面積，集中實施配建。支持銀行業金融機構按照規定向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款;支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放等。

在今年7月國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》后，廈門、成都、廣州、武漢、蘇州、杭州、南京、合肥等城市發布了保障性租賃住房相關政策或征求意見稿，除了土地、財稅、金融、民用水電氣等的支持政策以及嚴格監管政策外，相比于其他城市，上海市保障性租賃住房政策在管理、品質、標準、房源籌集以及充分調動企業參與方面有諸多創新點。

針對上海保障性租賃住房政策對其他大城市的借鑒意義，貝殼研究院高級分析師黃卉也從以下五個方面進行了解讀。

一是統籌管理，提高保障效率。此次意見提出將公租房、單位租賃房和享受政策支持的各類租賃住房統一納入保障性租賃住房，通過統籌管理，可以加強對已有各類房源之間的協調，提升現有房源的匹配效率，減少房源空置情況，在做好政策銜接的同時，有利于提高保障性租賃住房的保障效率。

二是需求導向，提升租住品質。現階段租賃需求走向多樣化、品質化，家庭型租賃需求顯現，尤其是超大城市的新市民、青年人群體租賃需求更為顯著。此次意見提出保障性租賃住房可以適當配置三居室等大戶型，適當配置公建和商業配套設施，同時配套公共服務支持政策，有利于保障不同家庭狀態的新市民、青年人享受公共服務的權利，通過促進承租人、居住使用人融入社區，能夠提升對城市的歸屬感。

三是確定標準，優化準入門檻及租金要求。其一，此次意見在準入條件上，首提了人均住房建筑面積低于15平米，保障對象更為明確;其二，租金方面，同杭州一樣，保障性租賃住房的租金水平不得高于同地段同品質市場租金的90%，與市場化租金相差不宜過大，能夠提高各類租賃企業參與保障性租賃住房的積極性。有利于減輕租賃企業的運營壓力，適當擴大租賃企業的盈利能力，能夠有效轉變租賃企業的觀望態度，參與到保障性租賃住房的供應中。

四是政策條件靈活，激發企事業單位積極性。超大城市新市民、青年人群體規模較大，保障性租賃住房需要充分發揮市場主體的力量，形成多主體投資、多渠道供給的局面。此次意見：一方面企事業單位建設的保障性租賃住房可以優先或定向供給符合條件的本單位職工，有利于職住平衡，同時企事業單位可結合本單位情況設置推出機制、戶型標準，且租金價格可進一步降低，能夠進一步激發企事業單位的積極性，提升職工的住房福利。另一方面，國有企業本身具有政府背書的優勢，此次明確了國資支持政策，并將參與保障性租賃住房建設供應納入國有企業考核評價范圍，能夠充分發揮國有企業的對市場主體的帶動效應。

五是多種政策支持，增加有效房源供應，特別是增加新建保障性租賃住房。此次意見除了落實了五類土地以及財稅、金融和水電氣價格的支持政策外，其一明確“非改租”最低運營年限為5年，相對較低，便于“非改租”租賃企業靈活制定整體運營策略;其二強調了新建商品房不少于5%的保障性住房，以及不少于15%的自持租賃住房，同時集中實施配建的保障性租賃住房，先于商品住房供地或者同時供地，單獨選址的租賃住房用地可以分期收取土地價款，這些舉措在于擴大新建保障性租賃房源，同時更大發揮房地產開發企業在新建保障性租賃住房的作用。

(記者 門庭婷)