上市房企半年報利潤率普遍承壓 房產龍頭或告別規模之爭

“如今，‘活下去’依然很重要。”“我們現在需要安全。”這兩句話，前一句出自萬科總裁祝九勝之口，后一句則是融創中國董事長孫宏斌所說。

8月末、9月初是上市房企密集發布半年報的時間段，恒大、萬科、融創、龍湖等頭部房企均對外公布了2021年上半年業績，綜合表現看，利潤率普遍承壓。在“三道紅線”“雙集中供地”“房貸集中度管理”等多項政策的監管下，曾經不差錢的房企，開始為缺錢而煩惱。

激進擴張埋下隱患

8月末，許久未在公眾前露面的泰禾集團董事長黃其森，出現在北京中國院子項目。這一天，位于通州的這個樓盤宣布開放新樣板間，泰禾想用一次熱鬧的亮相，向外界釋放其正努力走出危機的信號。“我們要改變過往對規模的追求，走小而美、小而精的發展戰略。”黃其森說道。

的確，泰禾的債務困境，主因之一就是對規模的過度追求。至今，警報仍未全面解除。泰禾新近發布的中期業績報顯示，截至2021年6月30日，已到期未歸還借款金額為447.08億元，尚未支付的利息為105.32億元。從財務數據看，泰禾仍全踩“三道紅線”，公司仍在全力推進債務重組事宜，積極解決債務問題。

同樣深陷困局的還有恒大集團，其8月31日公開的中期業績報顯示，今年上半年實現營業收入2226.9億元，同比下降16.5%;凈利潤105.0億元，同比下降28.87%。恒大表示，將繼續積極接觸潛在投資者，商討出售新能源汽車和物業的部分股份，也將采取包括調整項目開發時間表、嚴格控制成本、大力促進銷售及回款、爭取借款續貸和展期、出售股權和資產以及引入投資者等措施，來減輕所面臨的流動性問題。

2010年，萬科成為第一家年銷售額突破千億元的房企。此后，房企千億俱樂部不斷擴容，即便是疫情沖擊下的2020年，千億級房企仍有41家，其中碧桂園、恒大、萬科、融創、保利5家房企銷售額均超5000億元。但追逐經營規模的持續擴張策略，令眾多房企負重前行，高負債、高成本的隱患在宏觀經濟降速提質運行的大背景下日漸顯現。

“優等生”利潤率下滑

2021年對地產行業來說頗不平靜。面臨著一系列監管政策的落地，就連房企中的“優等生”，也開始感受到利潤率的壓力，在學習克制與反思。

中期業績報顯示，今年上半年萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.19%;歸屬上市公司股東凈利潤110.47億元，同比降低11.68%。這也是萬科自2008年以來首次在中期業績中出現凈利潤下滑的情況。

萬科總裁祝九勝將凈利潤下滑歸結于三方面的原因：一是銷售規模增長有限;二是毛利率下降較快;三是轉型業務的效果還沒有真正體現出來。“2018年我們提出‘活下去’的口號，如今，‘活下去’依然很重要。”祝九勝說，行業長周期的增長邏輯肯定存在，但游戲規則正在發生變化，過度追求規模、速度為導向的線性思維恐怕難以為繼。萬科不會把規模和速度當成唯一的目標來看待，甚至，行穩致遠已被視為下半年經營策略的主基調，要嚴守“三道紅線”等各項監管政策的要求，實施穩健的融資策略。

龍湖的利潤率表現要優于萬科，但相比去年同期仍下滑了3.1個百分點。中期業績報顯示，今年上半年龍湖實現合同銷售額1426.3億元，同比增長28.4%;實現營業額606.2億元，同比增長18.5%;實現毛利167.8億元，毛利率為27.7%。“毛利率下降屬于行業趨勢。”龍湖首席財務官趙軼表示，在限價的大環境下，20%到25%的毛利率可能是未來整個地產行業的趨勢，這會讓行業更加穩健持續地發展。

下半年收并購或劇減

2017至2019年曾是地產行業的收并購高峰期，無論是融創631億元收購萬達資產包的“世紀并購”，還是世茂火速接下泰禾、福晟多個項目，都發生在這三年。但如今，這兩家房企都公開表示出對并購的謹慎態度。

“我們現在需要安全，如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤，目前所有企業無論開什么價都沒有辦法并購。”這是融創中國董事長孫宏斌近日在2021年中期業績投資人會議上的表態。

孫宏斌在業內獲得了“并購王”的稱號，如今，他卻說，雖然政策沒有對房企負債總規模下降有明確要求，但有負債上限要求，并購勢必會導致企業負債總額上升。未來三年，融創的第一目標是降低融資成本，為此要降負債率和負債規模。

上半年實現了28.6%毛利率的世茂集團，總裁許世壇也在中期業績會上說，下半年將采取比較謹慎的“防守型”策略，多銷售、多回款，嚴控投資，不拿貴地，引進更多合作。

業內人士指出，通過各種金融手段降低房地產領域的杠桿是大趨勢，將對整個行業的融資和未來房價走勢產生根本性影響，房產龍頭或將告別規模之爭，轉向差異化、精細化的品牌競爭之路。