10月商品住宅價格微降 二手房價下行加快

11月15日，國家統計局公布2021年1-10月全國房地產開發投資和銷售情況。其中，1-10月份，全國房地產開發投資124934億元，同比增長7.2%;1-10月份，商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%;1-10月份，房地產開發企業到位資金166597億元，同比增長8.8%。

就具體價格指數解讀來看，貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析到，在商品房方面，1-10月全國商品房銷售面積為143041萬平方米，同比增速為7.3%，商品房銷售額為147185億元，同比增速為11.8%，商品房累計均價為10290元/平方米，同比增速為4.2%，10月商品房單月成交均價與9月基本持平，在經歷兩個月下滑后趨于穩定。

在商品住宅方面，銷售量走勢與商品房相同，價格方面10月商品住宅當月銷售均價9962元/平方米，年內首次單月銷售均價低于萬元，與2020年同期價格水平相當。單月銷售均價的下調主要與區域成交占比變化相關，東部區域10月銷售面積占比較上月下降了1.7%，為全年最低值，中部、西部占比分別增長了1.1%和0.9%。東部、中部、西部、東北部10月單月銷售均價僅中部區域環比下跌0.8%，其他區域環比保持了一定漲幅，當然城市間存在一定差異，根據70個大中城市商品住宅銷售價格指數看，10月價格環比下降的城市占74%，同比下降的城市占17%，市場短期回調趨勢顯著，但相對去年同期價格平穩的城市依然占主導。

同時，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，受去年低基數和今年上半年的商品房銷售面積在高位運行等因素影響，商品房、商品住宅銷售面積增速持續呈現高位回調走勢。從近期政策動向看，9月人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會釋放了“維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益”的信號，隨即多地出臺措施，旨在從房企和購房者雙方面提振市場信心。據貝殼研究院觀察，10月哈爾濱、義烏、成都出臺預售制監管方面措施，緩解房企資金壓力;武漢、三明、珠海調整落戶條件或對于人才購房給予一定的優惠。從近期金融環境看，據貝殼研究院觀察的數據看，10月主要城市房貸利率已結束上漲、與9月基本持平，房貸利率結束上漲，合理資金需求或將改善。

同日，統計局還公布了10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。從統計局公布的數據來看，58安居客房產研究院分院院長張波認為，10月70個大中城市房價整體下行的趨勢依然存在，市場降溫在房價側也體現明顯，其中一線城市的二手房價格環比下降0.4%，北京、上海、廣州和深圳均環比下滑。而二線城市的二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月繼續擴大0.2個百分點。

張波還提到，房價的下行主要有三個因素值得關注，其一，進入第四季度，房企加快現金回流的訴求不斷增強，雖然整體融資出現有一定向好的跡象，但并不會改變行業的融資難的問題。這也是推動房企不斷加快銷售節奏的重要原因，通過降價的方式來拉動銷量提升，這也導致了部分城市房價出現持續下行。

其二，二手房價的下行加快的現象值得關注，一二線熱點城市的新房受限價影響，房價變動本身和市場熱度未必完全匹配，而二手房則對市場的體現則更為直接，其中二手房參考價格政策和房貸嚴控是影響的重要因素。

其三，房地產金融側已現微調。為保障房地產信貸平穩有序投放，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，不少城市和區域在貸款首付比例和利率上加大對首套房購房者的支持力度。預計今年最后兩個月各地市場的變化力度也將保持差異化，預計市場成交量快速下滑的城市，房貸政策調整的節奏會進一步加快，包括針對個人和房企兩個層面，尤其是房貸審批和發放的提速將是重要趨勢。