鄭州打響“認房不認貸”第一槍，有業主直接降價搶跑，中介斷言房價很難大漲

本文來源：時代財經 作者：劉新歌

(資料圖片)

" 這兩天網友的咨詢量暴增。" 在小紅書上賣自家房的王牧（化名）感受到一波市場的熱度，也看到一絲置換新房、進而降低房貸利率的希望。

2019 年，她買下鄭州管城區永威城一套 113 平方米的毛坯房，利率高達 5.88%。今年 6 月，她在小紅書上發布了房源信息，這兩天來咨詢的人明顯多起來。

這和鄭州樓市新政有關。8 月 3 日晚，鄭州市住房保障和房地產管理局等八部門聯合發布了《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱 "《通知》"）。《通知》從青年人才安居、多子女家庭購房、契稅政策、取消限售等 15 個方面對樓市進行調整，并明確提出 " 落實‘認房不認貸’政策 "，被稱為 " 鄭州樓市新政 15 條 "（下稱 " 新政 15 條 "）。

8 月 4 日傍晚，鄭州住房公積金管理中心也有了新動作：自 8 月 7 日起降低公積金貸款的首付比例，即在鄭州市區域內使用公積金貸款（含組合貸款）購買家庭首套或改善性住房時，若購買新建商品房，最低首付款比例為 20%；若購買存量商品房（二手房），最低首付款比例為 30%。

作為首個落地取消限售政策的省會城市、首個明確表態 " 認房不用認貸 " 的城市，鄭州 " 新政 15 條 " 一經出臺便引起業內廣泛關注。但相比網絡上的熱鬧，鄭州房產中介則相對淡定，" 鄭州樓市一向對政策沒有想象中那么敏感 "，" 政策需要時間檢驗，目前是客戶少、房子多，如果漲價的話沒人買。" 多位中介對時代財經稱。

鄭州再次搶跑優化樓市政策

" 今年 5 月網簽的房子，契稅 10 萬！" 看到樓市新政 15 條，鄭州市民李楊（化名）直言錯過大優惠。

新政 15 條規定，畢業 3 年以內來鄭新就業的青年人才，自通知之日起至 2023 年 12 月 31 日購買一手房并完成契稅繳納的，可在原有青年人才購房補貼的基礎上再享受 100% 比例的契稅補貼；符合國家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，即日起至 2023 年 12 月 31 日期間在鄭購買新建商品住房并完成契稅繳納的，可享受一次性貨幣補貼，二孩家庭 2 萬元、三孩家庭 3 萬元。

此外，上述期限內，在鄭州市區域內購買新房并完成契稅繳納的所有購房者，均可享受由各開發區、各區縣（市）給予的一定比例的購房契稅補貼，補貼以貨幣形式一次性發放。

和李楊一樣 " 后悔買早了 " 的大有人在，有的人幾天前剛剛完成網簽，但也有不少有購房意向的消費者躍躍欲試，表示周末要去看房。

與一線城市業主聞風漲價不同，雖然感受到新政帶來的市場熱度，鄭州的業主和中介相對理性。王牧 2019 年購房時支付總價逾 160 萬元，6 月份剛在小紅書上賣房時叫價 150 萬元，但經過幾個月數人的詢價和討價還價，她的心理價位已降低至 140 萬元。

盡管這兩天咨詢的人多起來，王牧也沒想著漲價。準備置換同小區另一套更大面積房子的她，當務之急是把房子賣出去，" 虧幾十萬就虧了吧，我另一套房談好了，就等著付錢了。而且這套房貸太高了，趕緊出手降低還貸壓力。"

時代財經在貝殼找房 APP 發現，永威觀瀾庭一套 3 室 2 廳的房源在 8 月 3 日下午 5 點多降價 8 萬，目前掛牌價 218 萬。這是其自 2022 年 10 月中旬掛牌以來第 5 次降價，較初次掛牌價降價 32 萬元。貝殼房產中介彭昊（化名）對時代財經稱，由于業主著急出售，價格還有繼續降的空間。即使出了新政，也不會漲價，大概率會持續現狀。

事實上，近兩年，在樓市調控調整的探索中，鄭州一直走在前列。2022 年 3 月 1 日，鄭州出臺 18 條調控措施，涵蓋了人、地、錢等多方面，如給予大學生購房補貼，對有老人來鄭州投親養老的家庭給予購房名額等。同時，鄭州還重新啟動去庫存的利器——棚改貨幣化安置。

此后，鄭州還先后出臺了十多條配套政策措施，包括加強保障性租賃住房、給予青年人才安家補助、放寬住房公積金部分提取政策、提高住房公積金貸款額度等。政策力度之大在一、二線城市中都比較少見。

修復疤痕需要時間

一系列的樓市優化政策，也不斷釋放著樓市需求，消減著后續新政的威力。

彭昊之所以淡定，是因為在他看來，15 條新政除了購房補貼與落實 " 認房不認貸 " 的規定為最新政策外，其余基本是之前政策的加強與進一步落實，或現實中已在推行。如取消限售的相關規定，現實交易中早已實行。" 今年 6 月起，鄭州二環外已不限售、不限購，只要有房產證即可上市交易。"

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶也表示，鄭州雖然打響樓市政策優化第一槍，但鄭州近兩年房地產市場持續下行，本次提及的多項政策在此前已陸續推出，考慮到當前鄭州庫存仍維持高位，政策對市場的帶動效果或有限。

鄭州房產中介董波（化名）對時代財經稱，" 鄭州房價短期內還是以穩為主，不會大漲。對純剛需客戶，只要他想再觀望一陣，我從來不催著簽單。" 在他看來，剛需才是樓市主力，目前開發商和客戶都還沒動起來。鄭州樓市受傷太深，修復疤痕需要時間。

在過去幾年的棚改和高速發展中，鄭州樓市庫存高企。今年 2 月末，鄭州可售面積出清周期超 20 個月。據貝殼研究院鄭州分院數據，到今年 6 月份，鄭州新房庫存為 1637 萬平方米，半年均去化周期為 17 個月。

去年雨來，" 保交樓 " 成為鄭州樓市的首要任務。《鄭州市 2023 年國民經濟和社會發展計劃》提到，今年要加快推進 147 個保交樓項目進度，力爭房地產開發投資完成 3000 億元。

不過，據《新京報》近期報道，紓困資金的籌集和運營仍是目前鄭州 " 保交樓 " 工作的難點。某大型品牌開發商一項目雖在 " 保交樓 " 名單之列，專項借款資金也已下撥，但因該項目剩余資產已經被凍結、沒有抵押物可用來抵押，專項資金還沒有到項目上。

這些都讓鄭州樓市的盤活困難重重。" 爛尾項目太多，部分客戶不敢買一手房，而二手房則有價無市，掛牌的多、買的少。" 董波說。

克而瑞河南區域數據顯示，今年 7 月，鄭州主城區成交 " 六連降 "，住宅成交約 40 萬平方米，環比下滑約 21%；受低價個案項目集中備案影響，7 月住宅成交均價 14798 元 / 平方米，環比下降約 5%。

房企也減慢了在鄭州的投資。中國土地市場網數據統計，自 2021 年開始，鄭州主城八區的涉宅用地出讓及成交開始大幅下滑，2021 年、2022 年的供應建面分別為 1034 萬平方米、676 萬平方米，成交分別為 854 萬平方米、561 萬平方米。今年上半年，供應、成交建面更是雙雙下滑至 271 萬平方米、215 萬平方米。多數地塊底價成交，且多為本地城投平臺兜底。

鄭州一家本土房企的內部人士對時代財經稱，整體而言，這個政策是好事，重要的是穩定預期，提振市場信心。

而政策能否達到預期效果，多位中介人士對時代財經表示，" 讓子彈飛一會兒。"