這一次，鄭州急了：房地產(chǎn)投資降速，押寶富士康造車

因取消 " 認(rèn)房又認(rèn)貸 " 而備受關(guān)注的鄭州，在 8 月 10 日晚間終于公布了上半年成績單。

鄭州是萬億 GDP 城市中最后一個公布數(shù)據(jù)的城市。按照鄭州市統(tǒng)計局消息，上半年鄭州全市地區(qū)生產(chǎn)總值 7008.6 億元，按不變價格計算，同比增長 6.3%。

從增速來看，鄭州上半年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)足夠亮眼。在中部六省的省會城市中位居第一，在 9 個國家中心城市中位居第二，僅次于上海。這也是鄭州增速自 2016 年以來首次居全省第一。

(資料圖片僅供參考)

但從增量來看，上半年 269 億元的增量在 GDP20 強(qiáng)城市中僅高于天津。在去年同期經(jīng)濟(jì)總量首次連超無錫和長沙后，鄭州在今年年中再次回落至第 16 位的 " 老位置 "，與老對手寧波、青島的差距已經(jīng)拉大至 500 億元以上。

事實(shí)上，2018 年首次躋身 " 萬億俱樂部 " 后，鄭州增速就開始放緩。而在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)低迷背景下，鄭州尚在苦尋救市良方，從 " 房票 " 到 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 "，鄭州都是第一個 " 吃螃蟹 " 的。

河南曾在去年底提出，到 2025 年 " 鄭州國家中心城市 GDP 力爭達(dá)到 2 萬億元 " 的目標(biāo)。除了房地產(chǎn)，鄭州還有什么發(fā)展經(jīng)濟(jì)新抓手？

房地產(chǎn)投資額 17 年增長近百倍

細(xì)看上半年鄭州的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，分產(chǎn)業(yè)來看，第一產(chǎn)業(yè)同比增長 1.2%，第二產(chǎn)業(yè)同比增長 8.4%，第三產(chǎn)業(yè)同比增長 5.1%。其中，第二產(chǎn)業(yè)的增速高于全國、全省 4.1、4.9 個百分點(diǎn)，

三駕馬車中，消費(fèi)對于經(jīng)濟(jì)增長的拉動最為明顯。鄭州上半年社零總額 2805.7 億元，同比增長 6.3%，仍低于全國平均 1.9 個百分點(diǎn)。其中，新能源汽車同比增長 79%，限上住宿和餐飲業(yè)零售額同比增長 36.8%，拉動全市限上增速 1.4 個百分點(diǎn)。

不同于消費(fèi)的火熱，鄭州上半年固定資產(chǎn)投資同比增速僅有 0.2%，低于全國 3.6 個百分點(diǎn)。但工業(yè)投資極為亮眼，同比增長達(dá) 39.1%，分別高于全國、全省 30.2% 和 34%，拉動固定資產(chǎn)投資增速 6.2 個百分點(diǎn)。

值得一提的是，在鄭州統(tǒng)計局的上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的發(fā)布稿中，均未提及房地產(chǎn)開發(fā)投資具體數(shù)值，僅提到房地產(chǎn)開發(fā)投資占比 44%，較去年同期下降 5.5 個百分點(diǎn)。而河南全省上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降 37.1%，降幅在 31 省市中位居第 4。

鄭州是對房地產(chǎn)投資依存度很高的城市。2020 年 5 月，根據(jù)國家信息中心發(fā)布了 " 萬億俱樂部 " 城市房地產(chǎn)市場走勢研判，在當(dāng)時 17 個 GDP 萬億城市中，鄭州對房地產(chǎn)投資依存度最高，為 28.9%，遙遙領(lǐng)先于其他城市。

回看過往，鄭州在 21 世紀(jì)以來經(jīng)歷了房地產(chǎn)的狂飆歲月。2000 年 6 月，河南強(qiáng)調(diào) " 鄭州市當(dāng)前面臨的首要任務(wù)是擴(kuò)大城市規(guī)模 "，同年，鄭東新區(qū)的戰(zhàn)略部署啟動。

數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計局；制圖：時代周報記者

2000 年，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模為 34.2 億元，較前一年增長 1.5%，2001 年這一增幅就猛增達(dá) 39.2%。此后 17 年間，鄭州每年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額都呈兩位數(shù)的增長，且一度高達(dá) 50% 以上。2017 年，鄭州全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模為 3358. 8 億元，較 17 年前增長近百倍。

2018 年起，在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，鄭州土地?zé)岫壤鋮s，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速驟降，2018-2022 年同比增速分別為 -3%、2.8%、2.4%、-10%、-18.7%。

對比可見的是，2018 年之前，鄭州全市經(jīng)濟(jì)也處于飛速增長中，GDP 同比增速每年都超過 8%。而 2018-2022 年間，GDP 同比增速呈滑落趨勢，分別為 8.1%、6.5%、3%、4.7%、1%。

新政后看房咨詢量有所增加

不難想見，高歌猛進(jìn)的開發(fā)之后，供大于求，遺留下來的房屋 " 存貨 " 仍有許多。

根據(jù)鄭州市自然資源和規(guī)劃局公布 2023 年第二季度鄭州市存量住宅用地信息，目前全市尚有存量住宅項(xiàng)目 772 個，總面積 3046.24 萬㎡，其中未動工土地面積 807.86 萬㎡，未銷售房屋的土地面積為 568.64 萬㎡。

在全國房地產(chǎn)市場低迷的背景下，鄭州樓市同樣處于下行通道。

克而瑞河南區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，鄭州主城區(qū)上半年住宅累計成交量約為 354 萬㎡，截至 6 月底，主城區(qū)去化周期縮短至 14.9 個月。7 月，鄭州主城新房市場供求規(guī)模雙項(xiàng)回落，主城區(qū)住宅新貨供應(yīng)約 23 萬平方米，環(huán)比下滑約 48%；住宅成交約 40 萬平方米，環(huán)比下滑約 21%。

作為去年 " 保交樓 " 專項(xiàng)行動的重點(diǎn)城市之一，" 鄭州發(fā)布 " 曾在去年 10 月發(fā)布消息稱，全市已經(jīng)排查出的 147 個已售停工、半停工的商品住宅項(xiàng)目，已有 145 個實(shí)現(xiàn)全面、實(shí)質(zhì)性復(fù)工，包括爛尾 10 年之久的樓盤。此后雖未再公布更新數(shù)據(jù)，但根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w頂端新聞統(tǒng)計，今年上半年超過 60 個項(xiàng)目迎來交付。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

存量多，賣不動，大量資金主要流向保交樓。多重因素下，當(dāng)前鄭州土拍市場也依舊冷淡。8 月 2 日，鄭州集中出讓 8 宗地，其中 1 宗流拍，7 宗以底價成交。

基于對拯救樓市的迫切，近年來，各類救市政策中，都可以看到鄭州的身影，甚至數(shù)次 " 打響第一槍 "。

實(shí)際上，鄭州在 2022 年 3 月初就率先打響了實(shí)質(zhì)性的第一槍，出臺 " 鄭 19 條 "，并在其中就取消了 " 認(rèn)房又認(rèn)貸 "，即對擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次購房時將被認(rèn)定為首套。

今年 8 月 3 日，在住建部釋放優(yōu)化樓市政策的信號后，鄭州市房管局又率先發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這份被稱為 " 鄭 15 條 " 的文件不僅提到落實(shí) " 認(rèn)房不認(rèn)貸 "，還包括暫停二手房限售、大力減免稅費(fèi)等政策。

鄭州一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小李告訴時代周報記者，今年春節(jié)后的 2、3 月份市場還可以，5 月之后有些冷下來，8 月新政之后的咨詢量又有所增加。雖然現(xiàn)在已經(jīng)是各種優(yōu)惠最大的時期了，但有些客戶還在觀望，主要是覺得房價可能不穩(wěn)固。二手房掛牌的數(shù)量也有一些增加。

" 截至目前，鄭州樓市已連續(xù)下跌，因此居民對市場的預(yù)期不高，穩(wěn)樓市的迫切性也最強(qiáng)。" 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代周報記者，事實(shí)上，2022 年以來，鄭州也是熱點(diǎn)城市中紓困樓市頻率高、力度較大的城市，但近期量價數(shù)據(jù)顯示，政策空間和效率有所減弱。

李宇嘉預(yù)計，未來，樓市對需求端刺激政策的反應(yīng)會彈性下降。" 關(guān)鍵要看能否在吸引和留住人口，特別是新市民、年輕人、外來人員，產(chǎn)業(yè)工人等，解決他們的就業(yè)，提供均等化、市民化的公共服務(wù)，降低居住、生育、養(yǎng)育、創(chuàng)業(yè)等成本，這些才是樓市能夠穩(wěn)定下來的關(guān)鍵。"

" 著急 " 的鄭州，瞄準(zhǔn)電車

頻發(fā)的政策未能掩蓋轉(zhuǎn)型的陣痛，對于鄭州來說，擺脫房地產(chǎn)依賴已經(jīng)是必須面對的任務(wù)。

" 大規(guī)模的造城階段已經(jīng)過去，城市的最優(yōu)空間規(guī)模需要經(jīng)濟(jì)密度（質(zhì)量）支撐，這一輪中心城市的競爭在于創(chuàng)新能力和制造業(yè)升級。所以，鄭州突破困局必須緊緊抓住創(chuàng)新能力提升和制造業(yè)升級兩大關(guān)鍵環(huán)節(jié)。" 中原經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院學(xué)術(shù)總監(jiān)、鄭州大學(xué)教授李燕燕在文章中分析稱。

以富士康為代表的勞動密集型產(chǎn)業(yè)一度是鄭州制造的縮影。以富士康鄭州廠區(qū)為例，2010 年建廠以來，鄭州富士康累計進(jìn)出口額約占河南省進(jìn)出口總額的 60%，鄭州市的 80%。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

今年 4 月，富士康新事業(yè)總部在鄭州揭牌成立，首批招聘全面啟動，而主攻方向在電動汽車、電池和機(jī)器人。

鄭州想以新能源汽車升級制造業(yè)，富士康想下場造車，雙方一拍即合，宣稱 " 要在河南再造一個新富士康 "。

押注新能源汽車的確是當(dāng)前不少城市尋求突圍的法寶，以新近問鼎 " 新能源汽車產(chǎn)量第一城 " 的西安為例，" 后來居上 " 的契機(jī)也源自該城與比亞迪的深度綁定。

" 致力于打造全國最大的新能源汽車生產(chǎn)基地 "，鄭州市委書記安偉在去年 8 月就透露了鄭州的野心。在此之前，鄭州比亞迪已經(jīng)于 2021 年 9 月簽約，17 個月順利投產(chǎn)。想要復(fù)制西安成功經(jīng)驗(yàn)，鄭州的目標(biāo)顯而易見。

不過目前來看，鄭州的新能源產(chǎn)業(yè)還在起步階段。2022 年，全市新能源汽車產(chǎn)量約為 6.98 萬輛，西安、上海、深圳等地的年產(chǎn)量均在百萬上下。

時代周報記者注意到，針對培育新能源汽車產(chǎn)業(yè)，鄭州也正不遺余力地出臺政策。去年 6 月發(fā)布的《關(guān)于加快新能源及智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》中提到，到 2025 年，力爭全市新能源及智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)能超過 100 萬輛，力爭培育主營業(yè)務(wù)收入 10 億元以上企業(yè) 20 家以上。

回到上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，鄭州發(fā)力先進(jìn)制造也已直觀反映在數(shù)據(jù)上。

上半年，鄭州表現(xiàn)最佳的就是第二產(chǎn)業(yè)，同比增速高于全國、全省 4.1、4.9 個百分點(diǎn)；全市工業(yè)投資同比增長 39.1%，分別高于全國、全省 30.2 和 34 個百分點(diǎn)；高技術(shù)制造業(yè)投資同比增長 48.3%；汽車及裝備制造業(yè)增加值同比增長 22.1%；規(guī)上工業(yè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占全市規(guī)上工業(yè)增加值比重 50.1%，較去年同期提高 3.2 個百分點(diǎn)。

龍頭落地，資源俱備，能否以新能源汽車盤活鄭州產(chǎn)業(yè)鏈，引進(jìn) " 活水 "，或許還需要鄭州更強(qiáng)的決心，來營造更優(yōu)秀的營商環(huán)境和城市形象。理想情況下，樓市沉疴或許也將迎刃而解。