連續(xù)多年成為全國(guó)兩會(huì)關(guān)注熱點(diǎn) 公攤面積為何會(huì)備受爭(zhēng)議

        2022-03-09 09:53:18來(lái)源:江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)   

        3月6日,全國(guó)政協(xié)委員洪洋提出建議稱(chēng):“在商品房銷(xiāo)售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象,最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束。國(guó)家取消公攤面積,可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中,讓老百姓明白付費(fèi),放心購(gòu)房。”很快,“取消公攤面積”成為熱搜話(huà)題,并一度占領(lǐng)3月8日微博熱搜榜的榜首,引發(fā)廣泛關(guān)注。

        實(shí)際上,“取消公攤面積”這一提法已經(jīng)連續(xù)多年成為全國(guó)兩會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)之一。那么,公攤面積為何會(huì)備受爭(zhēng)議,何時(shí)才會(huì)取消?物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等公攤面積所衍生的收費(fèi)又該怎么處理?

        很多第一次買(mǎi)房的人在買(mǎi)房時(shí)沒(méi)太注意,也不會(huì)研究公攤面積是多少。合同上雖然標(biāo)注了房本兒面積和建筑面積,但還有一句話(huà)叫“會(huì)存在一定誤差,多退少補(bǔ)”。等你收房以后發(fā)現(xiàn),好家伙,150多平方米的房子,實(shí)際建筑面積才110平方米,看看40平方米的公攤啊,比你主臥都大了。還有的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)把車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、人防工程的地下室這種國(guó)家明文規(guī)定不計(jì)入公攤面積的場(chǎng)所給你算下來(lái)。更可怕的是,從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測(cè)量清楚每戶(hù)的公攤面積,哪一個(gè)業(yè)主測(cè)量清楚了自家房子的公攤面積?公攤面積看不見(jiàn)摸不著,但老百姓卻為他承擔(dān)了高額的費(fèi)用。同時(shí),公攤面積也會(huì)帶來(lái)更多的不合理收費(fèi)。比如說(shuō)你的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)往往是包含公攤面積收費(fèi)的,可是這公攤出來(lái)的面積并不供暖啊!物業(yè)費(fèi)呢?剛好反過(guò)來(lái),這種應(yīng)該算公攤的收費(fèi),卻按照業(yè)主的建筑面積收取,難道你們物業(yè)進(jìn)業(yè)主的屋子里幫業(yè)主打掃衛(wèi)生了嗎?最后,業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)了公攤的面積呢?公攤面積所產(chǎn)生的收益呢?公共門(mén)廳、過(guò)道、電梯、地下室里面的廣告收入,物業(yè)和開(kāi)發(fā)商為什么不給分配業(yè)主呀?

        公攤面積如何設(shè)定

        根據(jù)建設(shè)部的文件規(guī)定,公攤建筑面積是指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的該樓公用部分的建筑面積,具體包括各產(chǎn)權(quán)戶(hù)的電梯井等公用區(qū)域、為整棟樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積,套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。對(duì)于哪些建筑面積應(yīng)計(jì)入公攤面積,在我國(guó)建設(shè)部頒布的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中有具體的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。而從公攤率來(lái)說(shuō),目前國(guó)家還未有具體的標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)。一般來(lái)說(shuō),7層以下住宅公攤率為7%-12%;7-11層住宅公攤率為10%-20%;12-33層住宅公攤率為14%-24%。在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來(lái),公攤系數(shù)并不是越小越好,如果公攤面積過(guò)小,會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào),包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水,從而影響居住舒適度。

        實(shí)際上,就高層住房來(lái)看,徹底取消公攤面積是不現(xiàn)實(shí)的。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),其所關(guān)心的重點(diǎn)在于,在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商是如何設(shè)定公攤面積的,這其中是否存在“灰色空間”。對(duì)此,同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示:“目前針對(duì)公攤面積沒(méi)有統(tǒng)一的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn),因此,公攤的比例基本由開(kāi)發(fā)商來(lái)控制,規(guī)劃部門(mén)審批即可。在當(dāng)前的政策背景下,價(jià)格相同的兩個(gè)商品房項(xiàng)目,很有可能因?yàn)楣珨偯娣e的原因就差出一個(gè)房間。這也是為什么很多項(xiàng)目在銷(xiāo)售的時(shí)候都把得房率當(dāng)作一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。”

        雖然國(guó)家對(duì)于公攤面積的劃入有具體的規(guī)定,但是在執(zhí)行過(guò)程中,消費(fèi)者對(duì)公攤面積的測(cè)量和計(jì)價(jià)仍然是一頭霧水。正如洪洋所述:“從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測(cè)量清楚每戶(hù)的公攤面積,也從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)業(yè)主測(cè)量清楚了自家房子的公攤面積。”

        據(jù)了解,目前在實(shí)際交易中,重慶是按照套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易的。另外,也有部分城市在購(gòu)房合同中執(zhí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。例如,北京很早就執(zhí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),早在2003年12月1日開(kāi)始執(zhí)行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中明確,預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),在2008年修訂時(shí)則進(jìn)一步明確:新建商品房轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。但是,目前具體在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)和生活計(jì)費(fèi)比如物業(yè)費(fèi)征收方面,北京還是按照建筑面積來(lái)計(jì)算。

        公攤面積衍生收費(fèi)是否合理

        除了公攤面積存在信息不對(duì)稱(chēng)外,在交房之后,由公攤面積衍生而來(lái)的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等支出也引發(fā)了很多爭(zhēng)議。“公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi),如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi),在住宅壽命期,幾十年的積累又是一筆巨額的‘冤枉’支出;與此同時(shí),業(yè)主卻并未享受到公攤面積的合法收益。”洪洋認(rèn)為,“公攤面積既然攤給了業(yè)主,那公攤面積所產(chǎn)生的收益(廣告、車(chē)位、會(huì)所、超市等收益)也應(yīng)當(dāng)攤給業(yè)主。”

        此外,洪洋表示:“住宅物業(yè)費(fèi)按建筑面積收費(fèi)不合理。物業(yè)公司服務(wù)的只是公共面積,而并不入戶(hù)服務(wù),居民室內(nèi)衛(wèi)生和設(shè)施維修都由居民自己承擔(dān)費(fèi)用,為什么物業(yè)收費(fèi)要包含室內(nèi)面積?而公攤面積并不供暖,但是多數(shù)小區(qū)采暖費(fèi)按照建筑面積(包含公攤面積)收取,這樣的收費(fèi)極不合理。”

        對(duì)此,58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示:“目前全國(guó)幾乎所有城市都是按照建筑面積計(jì)算房屋產(chǎn)權(quán)面積,并且政府征收稅收、物業(yè)收費(fèi)以及一些企業(yè)部門(mén)收費(fèi)都是按照建筑面積這一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)費(fèi)的。”

        陸騎麟建議:“政府在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中征稅時(shí),若是優(yōu)先使用套內(nèi)面積征稅,那么很多房屋的面積可能會(huì)降至90平方米以下,契稅就按1%的標(biāo)準(zhǔn)征收,從而減少購(gòu)房者的支出;另外,在民生領(lǐng)域中,居民的取暖、物業(yè)收費(fèi)可以緩步推進(jìn)使用面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),比如先從新辦產(chǎn)權(quán)的商品住宅率先實(shí)行。”

        而對(duì)于電梯轎廂、小區(qū)燈箱等占用公攤面積所產(chǎn)生的收益,郭毅認(rèn)為:“此部分收益應(yīng)當(dāng)予以公示,并且在物業(yè)費(fèi)收取中予以相應(yīng)的減免。”中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示:“計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的透明和優(yōu)化是消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題,比如不以建筑面積來(lái)征收取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用后,套內(nèi)面積應(yīng)如何征收,公用部分又應(yīng)如何征收,采用怎樣的計(jì)價(jià)方式更合理、更透明,也都值得深思。”

        何時(shí)才能取消“公攤面積”

        綜上所述,買(mǎi)家不喜歡聯(lián)營(yíng)有兩個(gè)主要原因:第一,感覺(jué)自己承擔(dān)了很多無(wú)辜房產(chǎn)面積的額外費(fèi)用,比如物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)、購(gòu)房費(fèi)、取暖費(fèi)等。公攤面積不屬于我自己的私人區(qū)域,承擔(dān)這些額外的費(fèi)用感覺(jué)不劃算。第二,公攤面積是個(gè)蠢賬。你房產(chǎn)證上30平方米的公攤面積在哪里,誰(shuí)也說(shuō)不清。這就給了開(kāi)發(fā)商更大的賺錢(qián)空間。如果一個(gè)小區(qū)有1000套房子,每套房子增加10平方米,那么整個(gè)小區(qū)可以多增加10000平方米的面積。如果住宅物業(yè)單價(jià)為1萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)不存在的1萬(wàn)平方米面積多創(chuàng)造1億元收入。

        購(gòu)房者想取消公攤面積。他們真的能取消嗎?從現(xiàn)階段的聲音來(lái)看,公攤面積最終會(huì)取消,但是公攤面積的取消不是一朝一夕可以完成的,因?yàn)楣珨傊贫仍谥袊?guó)已經(jīng)實(shí)行了25年,早已滲透到與房地產(chǎn)相關(guān)的方方面面。比如要取消公攤,那么小區(qū)公共面積的費(fèi)用是誰(shuí)的?如果公攤的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān),后期交付后開(kāi)發(fā)商能否繼續(xù)擁有公攤的處置權(quán)?這顯然不符合住房需求;另一方面,如果取消了公攤,原本1萬(wàn)元的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)迅速漲到1.4萬(wàn)元的單價(jià)?這種波動(dòng)引起的房?jī)r(jià)波動(dòng)如何平息;比如物業(yè)費(fèi)和各種稅費(fèi)方面,原來(lái)是按照建筑面積計(jì)算的。取消公攤后,新的費(fèi)用是直接適用于實(shí)際使用面積還是需要提高單價(jià)來(lái)部分補(bǔ)償?這是一系列需要改變的制度問(wèn)題,還有很長(zhǎng)的路要走。

        不久前,住建部等相關(guān)部門(mén)公布了《關(guān)于38項(xiàng)建設(shè)規(guī)范》。其中,在一系列條款中,明確指出了住宅建筑的套內(nèi)面積是否應(yīng)當(dāng)用于交易。這是第一次在其文件中明確提到使用套內(nèi)區(qū)域交易。此后,房地產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)家和開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為,取消公攤可能已經(jīng)提上日程,在不久的將來(lái),公攤面積將不復(fù)存在。

        當(dāng)然,也有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出,有關(guān)部門(mén)提出的“按套內(nèi)面積”的要求,只是對(duì)建筑標(biāo)注的意見(jiàn)征集,并不意味著“以后房產(chǎn)交易要扣除公攤面積”,與房產(chǎn)銷(xiāo)售等活動(dòng)沒(méi)有直接關(guān)系。與人們關(guān)注的取暖費(fèi)、稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)無(wú)關(guān),即使取消公攤面積,也不太可能把錢(qián)退給已購(gòu)房者。按照法律不及過(guò)往的基本原則,新制度改變不了過(guò)去制度下已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)。所以在過(guò)去公攤面積的制度下,開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司因公攤收的錢(qián),不能僅僅因?yàn)槿∠珨偩屯嘶厝ァ?宗 禾)

        責(zé)任編輯:hnmd003

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