地段優(yōu)越配套待改善 頭部房企集結(jié)王四營值不值7萬+

近日，北京市2022年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃發(fā)布引發(fā)熱議。新供地計(jì)劃發(fā)布的同時(shí)，去年出讓地塊的轉(zhuǎn)化情況也頗受關(guān)注，而位于朝陽區(qū)五環(huán)內(nèi)、3宗地塊全部進(jìn)入競報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案程序的王四營，在今年又迎來了新成員。

近日，記者實(shí)地探訪了“排排坐”的四個(gè)項(xiàng)目，共享區(qū)域資源、配套持續(xù)豐富的同時(shí)，幾家產(chǎn)品特色各異，為區(qū)域購房者提供了多樣化選擇。

頭部房企集結(jié) 王四營值不值7萬+

不久前剛剛結(jié)束的北京2022年首批集中供地中，王四營鄉(xiāng)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目一期1304-L04地塊成功出讓，“保利+金地”聯(lián)合體成為最終買家。

這是保利第二次進(jìn)入王四營，上一次是去年聯(lián)合金地、華潤拿下1304-L01地塊，而綠發(fā)(原魯能)與“招商+五礦+城建”聯(lián)合體則在競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案程序中勝出，分別拿下1304-L02/L05地塊與1304-L03地塊，03地塊在開發(fā)中引入了融創(chuàng)，招商則在后期退出。

如今，保利·錦上、中綠東岳府、朝陽壹號(hào)3個(gè)項(xiàng)目一字排開，均已在開發(fā)建設(shè)中，且都將配建人才公寓;04地塊尚未有明確規(guī)劃方案，保利營銷人員透露，該地塊可能為保利·錦上二期，記者在地圖軟件上搜索，已經(jīng)能夠看到相關(guān)標(biāo)注。

伴隨幾個(gè)項(xiàng)目入市，王四營已經(jīng)全面開啟7萬+時(shí)代，而在地塊拍出后，關(guān)于“王四營值不值7萬+”的討論便一直存在。

從位置來看，王四營位于朝陽區(qū)東南四環(huán)到五環(huán)之間，地塊附近的7號(hào)線焦化廠站可直通廣渠門、雙井、北京西站等核心區(qū)域，同時(shí)，焦化廠站往西3站直連歡樂谷景區(qū)，向東9站可到達(dá)北京環(huán)球度假區(qū)。這樣的區(qū)位與交通條件，為王四營鄉(xiāng)提供了承接CBD區(qū)域人才外溢的優(yōu)勢。

然而，近兩年王四營區(qū)域內(nèi)新建住宅多為保障房，二手房價(jià)約為45000元/平方米，且入市年份已經(jīng)接近十年。此外，朝陽區(qū)東四環(huán)近年來宅地供應(yīng)較少，在雙井、國貿(mào)等區(qū)域工作的置業(yè)者，大多選擇附近房齡較大的住宅，或在豐臺(tái)、亦莊、通州等區(qū)域購置改善型住房。可以說，王四營幾個(gè)項(xiàng)目的推出，一定程度上填補(bǔ)了朝陽區(qū)南部改善樓盤的供應(yīng)空白。

按照朝陽區(qū)“十四五”規(guī)劃，王四營處于中關(guān)村朝陽園垡頭中心區(qū)核心位置，而中關(guān)村朝陽園垡頭中心區(qū)是朝陽區(qū)未來15年(2035年前)重點(diǎn)發(fā)展的五個(gè)功能區(qū)之一。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅曾表示：“王四營集齊了地鐵、學(xué)校、醫(yī)院和商業(yè)，非常適合在CBD、地鐵7號(hào)線周邊工作或者在大望路附近居住十年以上的購房者改善升級(jí)。”

當(dāng)然，也有人認(rèn)為購買王四營不如增加部分預(yù)算考慮其他熱門區(qū)域，或者向外一步考慮豆各莊，其理由主要是王四營區(qū)域界面較之其他熱門板塊有差距，且當(dāng)前配套相對(duì)簡單。

區(qū)域界面待改善 配套持續(xù)落地

記者由焦化廠地鐵站出站，發(fā)現(xiàn)周邊已被塔吊包圍，施工車輛往來不斷。地鐵站北側(cè)不到500米，便是3宗正在施工的地塊和新拍出的04地塊，地鐵站南側(cè)垡頭地區(qū)焦化廠剩余地塊保障房項(xiàng)目也在建設(shè)中。

從地鐵出站口可以一眼望到中國尊，另一側(cè)則能看到原來的焦化廠，根據(jù)規(guī)劃，此處將建設(shè)成為北京東部工業(yè)遺址文化園區(qū)，北京市保障房中心相關(guān)負(fù)責(zé)人曾透露，該園區(qū)未來可媲美甚至超越“798”。

不過，當(dāng)前配套難以匹配地段優(yōu)勢也是事實(shí)。交通方面，目前周邊道路仍未正式開發(fā)，地塊北側(cè)有一條位于大柳樹排水溝畔的主路。一名現(xiàn)場營銷人員告訴記者，未來這里將擴(kuò)建為雙向6車道主路，排水溝也有改造為水岸景觀的規(guī)劃。

生活配套方面，記者了解到，01地塊附近有一家農(nóng)貿(mào)市場，約一公里范圍內(nèi)有朝悅百惠購物中心等。上述營銷人員透露，附近將有一座6萬㎡商業(yè)項(xiàng)目今年6月份對(duì)外開放，排水溝北側(cè)的汽配城將改建為33萬㎡的綜合商業(yè)體，今年6月份可能會(huì)啟動(dòng)搬遷。

伴隨地塊開發(fā)，周邊配套也在逐漸落地。去年12月13日，朝陽區(qū)政府與“海淀六小強(qiáng)”之一的北京市十一學(xué)校舉行合作辦學(xué)簽約儀式，雙方將在王四營打造一所九年一貫制公辦學(xué)校和一所科學(xué)特色的全日制公辦高中校。其中九年一貫制學(xué)校擇址地塊附近，與朝陽壹號(hào)僅一路之隔。此外，根據(jù)規(guī)劃，中綠東岳府項(xiàng)目將配建一所幼兒園。

對(duì)于之前傳言的三甲醫(yī)院落地于此的消息，記者在地鐵站通往01地塊的路上注意到首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京中醫(yī)醫(yī)院(垡頭)新院區(qū)的圍擋，但現(xiàn)場并未施工。

據(jù)了解，該地塊原定將用于首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京中醫(yī)醫(yī)院新址建設(shè)。記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，去年8月份垡頭街道在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板中回復(fù)網(wǎng)友提問稱：“該反映區(qū)域原為首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京中醫(yī)醫(yī)院新址建設(shè)用地，后因地塊土地客觀條件等原因中止建設(shè)，該地塊未來使用、規(guī)劃尚未明確，垡頭街道目前也尚未收到上級(jí)單位對(duì)該地塊的最新規(guī)劃建設(shè)指示。”

現(xiàn)場銷售人員透露，未來該醫(yī)院新院址可能會(huì)在垡頭或豆各莊之間二選一。而保利·錦上項(xiàng)目內(nèi)西南側(cè)將根據(jù)規(guī)劃建成養(yǎng)老設(shè)施與社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。

瞄準(zhǔn)改善市場 貨比三家哪一盤更“香”

王四營集中上新，幾個(gè)新盤均瞄準(zhǔn)改善市場，配套差距不大，均價(jià)相同，自然會(huì)被購房人貨比三家，誰能在這場PK中多幾分勝算，關(guān)鍵還是看產(chǎn)品。

共享區(qū)域環(huán)境的前提下，社區(qū)內(nèi)環(huán)境的差別會(huì)給購房人帶來不同感受。直觀來看，朝陽壹號(hào)項(xiàng)目規(guī)模最大，“這是我們的一個(gè)優(yōu)勢，我們有足夠的空間實(shí)現(xiàn)想要的場景。”一位項(xiàng)目營銷人員提到。

根據(jù)公開信息，朝陽壹號(hào)將采用“大開放，小封閉”的規(guī)劃原則，打造一軸一路兩環(huán)的圍合式布局，園林設(shè)計(jì)則將全區(qū)景觀分為6個(gè)主題活動(dòng)空間，供業(yè)主休息娛樂。

另外兩個(gè)項(xiàng)目園林也各有特色，保利·錦上將無錫寄暢園明式山水之意融于現(xiàn)代生活，打造寧靜樸雅的明式園林;中綠東岳府則在社區(qū)內(nèi)打造約2.2萬㎡主題公園，以綠色低碳為特色，區(qū)分6個(gè)功能區(qū)。

瞄準(zhǔn)改善市場，三家產(chǎn)品都以三居、四居為主，其中保利·錦上以114㎡三居、132㎡四居、155㎡四居為主，中綠東岳府主打建面約122㎡、142㎡、182㎡三居、四居，朝陽壹號(hào)面積段則集中在110-170㎡。

據(jù)了解，保利·錦上得房率略高于前兩家，約為74%-78%;中綠東岳府次之。不過，朝陽壹號(hào)2.95米的層高優(yōu)勢更為明顯。

戶型設(shè)計(jì)方面，記者參觀了三個(gè)項(xiàng)目的部分樣板間，保利·錦上建面約114㎡三居全明設(shè)計(jì)、邊戶270°轉(zhuǎn)角飄窗等設(shè)計(jì)可圈可點(diǎn);中綠東岳府則將陽臺(tái)設(shè)計(jì)作為宣傳亮點(diǎn)。

“高標(biāo)準(zhǔn)”下的新體驗(yàn) 購房者是否買單

去年北京新入市項(xiàng)目中，“高標(biāo)準(zhǔn)”成為居住體驗(yàn)升級(jí)的新熱點(diǎn)，中綠東岳府與朝陽壹號(hào)都將按照高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案實(shí)施建設(shè)。

此前公布的方案顯示，中綠東岳府將全部建設(shè)超低能耗建筑。根據(jù)宣傳資料，項(xiàng)目將通過高效外保溫系統(tǒng)、無熱橋設(shè)計(jì)、優(yōu)良的氣密性、被動(dòng)式建筑門窗、高效熱回收新風(fēng)系統(tǒng)等五大核心技術(shù)，打造恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔的居住空間，提升居住的健康度和舒適感。

從低碳節(jié)能角度來看，超低能耗建筑能夠?qū)崿F(xiàn)更好的環(huán)境效益，不過，受到墻體厚度影響，其得房率可能會(huì)稍低。

同時(shí)，超低能耗建筑為了實(shí)現(xiàn)更好的保溫性，窗墻比相對(duì)較小。而這一點(diǎn)恰恰是保利·錦上的優(yōu)勢之一，據(jù)銷售人員介紹，保利·錦上窗墻比能夠達(dá)到0.41-0.45，在三個(gè)項(xiàng)目中更具優(yōu)勢。

同樣實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的朝陽壹號(hào)將全面按照三星綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，健康建筑面積達(dá)到總面積的100 %。而在實(shí)際探訪中，營銷人員著重介紹了項(xiàng)目窗戶保溫降噪、地面施工工藝、智慧社區(qū)等優(yōu)勢。

可以說，上述三個(gè)項(xiàng)目的落地，給區(qū)域居住市場帶來了更多樣的選擇。在3個(gè)樓盤加緊建設(shè)與銷售的同時(shí)，第四盤上新已經(jīng)指日可待，探盤過程中記者了解到，幾個(gè)項(xiàng)目周邊仍有住宅用地規(guī)劃。

此外，今年1月份，同樣位于朝陽區(qū)東南四環(huán)-五環(huán)之間，與王四營相距不足5公里的十八里店地塊規(guī)劃圖已經(jīng)公示，該地塊此前由“金隅+昆泰”聯(lián)合體競得，銷售指導(dǎo)價(jià)為7.5萬元/平方米。與上述地塊相鄰的2宗地塊此前被延期出讓，今年會(huì)否重新掛牌仍未可知。若這些地塊全部轉(zhuǎn)化入市，將為周邊置業(yè)者增加多個(gè)新選項(xiàng)，與王四營項(xiàng)目形成競爭。新盤入市之前哪家能夠搶收一波，新項(xiàng)目將如何創(chuàng)新以吸引購房者，區(qū)域界面改變之后王四營住宅市場又將迎來怎樣的變化，仍然值得期待。(記者 門庭婷)