樓市托底效果不及預期 是時候松綁二套房認房又認貸了

超70個城市樓市調控政策放寬，住房信貸環境進一步寬松，放款速度創2019年以來最快的月份……在即將過去的4月一系列樓市松綁政策不斷落地，然而市場的反饋卻未能如期。貝殼研究院28日發布的數據顯示，2022年4月貝殼重點監控的50城二手房成交量環比、同比均大幅下滑，成交價格環比降幅擴大，樓市托底效果不及預期。市場方面一直認為，當前疫情多點反復會減弱市場修復力度、延長修復時間，穩定居民收入預期，修復市場信心是當務之急，而部分此前過緊的政策亟待調整，其中以修復改善市場亟須的二套房認房又認貸呼聲最高。

樓市托底效果不及預期

貝殼研究院28日發布的數據顯示，疫情影響疊加季節性因素，2022年4月貝殼重點監控的50城二手房成交量環比下降超20%，同比下降約50%，1-4月累計成交同比下降近40%。價格方面，4月貝殼50城二手房價格指數環比下跌0.3%，跌幅較3月有所擴大;同比跌幅擴大至4.8%。50城市中超過六成的城市價格環比下跌，下跌城市個數較上月增加。

“樓市調控效果較弱的根本原因是市場預期沒有有效恢復。”貝殼研究院首席分析師許小樂認為，疫情沖擊、地緣沖突等給國內經濟增長帶來更多不確定性，大環境景氣度低迷，企業發展不景氣，就業壓力顯著加大，居民預期收入降低，舉債購房的意愿不強。房企流動性風險未實質性改善，購房者對于新房項目交付品質打折扣、延期交付甚至爛尾的擔憂未得到緩解，購買新房依舊謹慎。“新房去化慢，房企拿地積極性難恢復，土地市場難升溫，最終導致市場整體信心不足，觀望情緒加重。”許小樂分析認為。

這一點，從官方數據也可見一二：根據國家統計局數據顯示，一季度房地產業的GDP為18930億元，比去年同期下降0.2%，同比居于末位。一季度全國房地產開發投資27765億元，同比增長0.7%，增速連續12個月下滑;商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%，各房產類的經營指標增速表現均不可觀。在此背景下，業主端預期也較弱，貝殼50城二手房景氣指數在2月初達到局部高點23后持續下調，4月持續在18附近，處在市場景氣榮枯線20以下。

最長認房認貸周期

在降息落空、降準縮水后，關于調整二套房認房又認貸、確保合理需求的呼聲逐漸被提出。中指研究院指數事業部研究總監陳文靜表示，短期來看，當前市民購房需求觀望情緒仍較重，疊加疫情多點散發帶來的不確定性，供需兩端配套政策仍需發力，未來優化調整認房認貸政策亦將是重要舉措之一。

自2016年底中央經濟工作會議定調“房住不炒”，房地產市場開啟新一輪全面調控。2016年11月28日，上海市率先實行了“認房又認貸”，次年北京等大城市相繼跟進，逐步在全國范圍內實施“認房又認貸”。同時，各地將首套房、二套房最低首付比例均上調，其中二套房全面調整回2014年放松之前60%的水平。“認房或認貸”轉回“認房又認貸”成為本次調控的核心措施。

盤點歷次調控政策也可以看出，調節首付比例從而提高或降低購房門檻，是需求端最主要也是最強的調節政策。尤其是二套、三套房差異化的首付比例，“認房又認貸”的標準自2016年第二輪調控中重新確立后，已經實行了近六年，已是最長的一輪認房又認貸周期。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠認為，目前若二套房認房又認貸門檻松動，對改善性需求群體的利好影響是比較大的，有利于促進住房改善性需求釋放、提升市場預期，進一步穩定房地產市場，同時對房企資金壓力的緩解也有積極作用。

難度與可能性

盡管不斷被提及，但關于二套房認房又認貸的松綁到底有多大可能與空間，市場爭議不斷。

可能派認為，在2021年底，銀保監會提出，現階段要重點滿足首套房、改善型住房按揭需求;住建部也提及要保障住房剛需，同時滿足合理的改善需求，但根據入年以來的市場整體政策變化來看，市場對于改善性需求的支持依舊較弱。

許小樂也認為，4月18日央行提出因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當地房地產市場平穩健康發展。預計后期更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調整“認房認貸”標準，更多城市首套利率有望降至4.6%的基準線，有利于降低購房成本，支持住房需求釋放。

梁楠分析，自入年以來政策走向愈加明朗，重點支持剛需及改善型住房需求釋放，但對于很多家庭來說，置換房屋時資金壓力依舊較大。從已出臺城市的樓市松綁政策來看，受到利好的群體還是以剛需為主，對于改善性需求的支持力度偏弱。因此，未來二套房認房又認貸政策存在著一定的放松空間。

陳文靜也預計，部分市場逐漸企穩恢復的核心城市，短期調整政策的預期偏弱，而多數二線、三四線城市預計將結合自身房地產市場運行情況，對認房又認貸政策進行優化調整。

現實情況也在逐漸證實這一觀點。3月1日，鄭州市成為今年首個明確提及放松認房又認貸的城市，進入4月以來，蘭州、南京也分別對二套房認定標準“認房又認貸”作出松動，各城市調控頻次更為密集，城市能級更高，松綁類型也更加多樣化，例如佛山、沈陽直接對購房者“買新賣舊”提供支持，一系列政策都對改善性需求起到了更好的支撐作用，呼應了中央滿足合理性購房需求，具有較強的指示意義。

但審慎的一方認為，三四線城市松綁信貸可能產生的問題要大于好處，一線城市的修復能力隨著疫情的緩解會逐步釋放。某股份制銀行在京分管信貸的總經理直言，從銀行層面目前放貸速度已經是本輪調控周期以來最快的，額度也比較充足，部分熱銷樓盤和二手房說明了目前市場需求依然存在，從廣深等地區疫情控制后隨著經濟復蘇、市場反彈的情況看，一線城市放松認房又認貸的空間十分有限。

對于一些重點城市放松認房又認貸，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“像北京這樣自我修復能力強、購買力足的一線城市的概率相對來說會小一點，但是這種小并不代表沒有，如果說后續市場壓力大的話，認房認貸等一些政策也是可以調整的”。

另外，嚴躍進還提醒到，對于政策放松來說，要注意“房住不炒”的大基調，適當做出市場秩序整頓的檢查，謹防由于放松引起的市場炒作引發房價泡沫等金融風險。(盧揚 孫永志)